یک پیش بینی جالب درباره قیمت مسکن تا نیمه 98

به گزارش جی پلاس؛ در ماه های گذشته و تحت تاثیر نوسانات نرخ ارز، بازار مسکن هم شاهد افزایش چشمگیر قیمت ملک و همچنین اجاره بهاء بود و در مهرماه و کاهش تدریجی نرخ ارز و متضرر شدن بعضی از شهروندان در معاملات طلا برخی از کارشناسان پیش بینی کردند که بار دیگر بخشی از نقدینگی فراوان درجامعه به سمت بازار مسکن روانه خواهد شد. 
شرایط سخت اقتصادی و نبود ثبات در بازار، نوسانات نرخ ارز ،‌افزایش اجاره بها و گران شدن مسکن و همخوانی نداشتن آن با میزان دستمزد و… از جمله دغدغه های مردم است و هر روز بر میزان سوالات آنها افزوده می شود.

در همین باره بیت الله ستاریان - استاد دانشگاه و یکی از کارشناسان با تجربه مسکن و شهرسازی، به سوالاتی در این زمینه پاسخ داده و پیش بینی جالبی درباره قیمت مسکن تا نیمه سال 1398 دارد.


با توجه به نوسانات شدید نرخ ارز آیا می توان به سرمایه گذاری بخشی از نقدینگی موجود در جامعه در بخش مسکن امیدوار بود؟ 
به زودی شاهد سرازیر شدن مجدد سرمایه‌ها از این بخش به حوزه مسکن خواهیم بود و رونق بازار مسکن تا انتهای سال ۹۷ و اوایل سال ۹۸ ادامه خواهد داشت. البته باید گفت با توجه به رونق بازار مسکن در بهار ۹۷ انتظار داشتیم و پیش‌بینی می‌کردیم که این رونق تا انتهای شهریور و حتی پایان سال نیز این شرایط ادامه داشته باشد.

طبیعی است با نوسانات بازار و افزایش نرخ ارز و همچنین بالا رفتن قیمت سکه و طلا بخشی از سرمایه‌ها از حوزه مسکن به سمت این بازارها سرازیر شد بنابراین پیش بینی می شود به زودی شاهد سرازیر شدن مجدد سرمایه‌ها از این بخش به حوزه مسکن باشیم. 

برخی بر این باورند که ممکن است سرمایه های سرگردان به جای بازار سکه و ارز سراز بازار بورس و مسکن دربیاورند که در پاسخ به این فرضیه باید توضیح دهم؛ بازار بورس تخصصی تر بوده که طبیعی است همه به این بازار تمایل نداشته باشند بنابراین به سمت سرمایه گذاری در بخش ملک گرایش دارند زیرا مسکن و ملک به عنوان یک کالای سرمایه ای در جامعه مطرح شده است. 

یعنی رونق مجدد در بخش مسکن اتفاق می افتد؟‌
رونق بازار مسکن از شهریور سال گذشته آغاز شده بود و پیش بینی ما این بود که در تیر و مرداد۹۷ شاهد حداکثر میزان رونق در بازار مسکن برسیم اما به دلیل اتفاقات بازارهای موازی مانند ارز و طلا ( که در مقابل بازار مسکن کوتاه مدت محسوب می شوند)، این بازارها جاذب نقدینگی جامعه شد که با توجه به شرایط رخ داده در تابستان ۹۷ پیش بینی می کردیم در آذرماه این نقدینگی به سمت بخش مسکن برگردد. 

البته به سبب کاهش نرخ ارز و ماجراهای این بازار و همچنین برنامه ریزی دولت برای ممانعت از افزایش نرخ ارز، این اتفاق زودتر و در مهرماه افتاد که  اکنون انتظار برگشت این نقدینگی را به سمت ملک و مسکن داریم. 
با این شرایط می توان به رونق بازار مسکن تا انتهای سال ۹۷ و اوایل سال ۹۸ امیدوار بود البته در ۲سال‌ گذشته بارها گفته‌ام که وقتی رونق اتفاق می‌افتد، قیمت‌ها افزایش می یابد و البته نباید فراموش کرد با توجه به شرایطی که در اقتصاد ما وجود دارد؛ افزایش معاملات،‌ افزایش قیمت،‌ افزایش توزیع و افزایش سرمایه‌گذاری باهم اتفاق خواهد افتاد و که در شرایط فعلی اقتصاد نباید این چهار مورد را بدون هم فرض کنیم زیرا نمی توان هم رونق داشته باشیم اما افزایش قیمت اتفاق نیافتد.

می توان پیش بینی کرد که در ۶ماه آینده شاهد رونق بخش مسکن خواهیم بود و این رونق تا نیمه سال ۹۸ ادامه خواهد داشت. 

افزایش نرخ ارز چقدر بر روی افزایش قیمت مسکن تاثیر داشته است؟‌
اعداد و ارقام مختلفی اعلام شده و باید گفت به صورت دقیق نمی توان عددی را اعلام کرد که مثلا تحت تاثیر افزایش نرخ ارز این میزان بر قیمت مسکن افزوده شده اما به حتم تاثیر بالایی بر روی قیمت ملک همانند سایر بازارها داشته است. 

در یک سال گذشته چه میزان بر قیمت مسکن افزوده شده است؟‌
در یک سال گذشته بین ۶۸ تا ۷۰ درصد رشد قیمت مسکن را داشته ایم که این احتمال وجود دارد به میزانی که نرخ ارز رشد کرد این بازار نیز رشد قیمت داشته باشد؛‌ یعنی اگر نرخ دلار بر روی ۱۱هزار و ۵۰۰ تومان ثابت بماند در اصل معادل رشد نرخ ارز در حوزه مسکن باید شاهد رشد قیمت باشیم. نباید فراموش کرد که همیشه مسکن پیشتاز بوده یعنی بیشتر از رشد نرخ ارز در مسکن، شاهد رشد قیمت ها بوده ایم یعنی در دوره ۲۵ساله اگر قیمت مسکن بررسی شود مثلا به عدد ۱۱۰۰ برابر می رسیم در حالی که در این بازه زمانی نرخ ارز ۱۱۰ برابر شده است. 

آیا می توان نسبت به کاهش قیمت مسکن امیدوار بود؟ 
به حتم قیمت ها پایین نمی آید و این احتمال غیرمنطقی و غیرعلمی است، ‌رشد قیمت ها کاهش پیدا کرده نه قیمت ها؛ ‌به اعتقاد بنده رشد قیمت ها کاهنده خواهد بود. 

بارها گفته شده که افزایش قیمت مسکن و نرخ اجاره بر افزایش میزان حاشیه‌نشینی موثر است، نظرتان در این مورد چیست؟ 
رابطه مستقیمی میان افزایش قیمت خرید و فروش مسکن با بالارفتن میزان رهن و اجاره بهای مسکن وجود دارد به طوری که هر زمان قیمت ملک افزایش یابد به همان تناسب نیز شاهد افزایش میزان اجاره بها خواهیم بود و این افزایش شامل ۱۵ تا ۲۰درصد قیمت ملک می شود و طبیعی است که این اتفاق بیافتد. 

وقتی قیمت ملک بالا می‌رود به همان نسبت نیز رهن و اجاره نیز افزایش می‌یابد و باید گفت در سال‌های گذشته حاشیه‌نشینی را داشته‌ایم و بیشتر هم خواهد شد و این مساله تنها به دلیل افزایش قیمت نیست زیرا افزایش قیمت خود معلول بوده و علت اصلی محسوب نمی‌شود و باید گفت علت اصلی افزایش حاشیه‌نشینی این است که سال‌هاست افزایش تولید نداشته‌ایم و با توجه به نیاز بالای مسکن در جامعه، میزان تولید مسکن کم بوده و متاسفانه گاهی اوقات فراموش می شود که نیاز مسکن به صورت مطلق است و و برخلاف اینکه در سال‌های گذشته بارها با وجود رکود در این بازار و ناتوانی در حل این رکود مسوولان‌ از کافی بودن مسکن سخن گفته و بر اصطلاح سربه‌سری تولید مسکن و نیاز بازار و خانوار تاکید کرده اند.

چرا دولت ها نتوانسته اند نیاز مسکن خانوارهای ایرانی را تامین کنند؟‌
در سال‌۹۰ آقای نیکزاد وزیر وقت مسکن جشن سربه‌سری مسکن و نیاز خانوار را اعلام کرد و در حالی‌که در سال ۹۱ شاهد ۱۴۰درصد افزایش قیمت بودیم اگر سربه‌سری مسکن و نیاز خانوار اتفاق افتاده بود اصلا افزایش قیمتی در حوزه مسکن نباید بروز می کرد و در این شرایط حاشیه نشینی از بین می‌رفت اما قبول نکردند و این شرایط گذشت تا آقای آخوندی ۲سال قبل مدعی شد که خانه‌های خالی بسیار زیاد و مسکن اضافه داریم که باید پرسید اگر مسکن اضافه داریم چرا حاشیه‌نشینی وجود دارد؟ 

افزایش نیافتن قیمت مسکن در سال‌های ۹۴ و ۹۵ به دلیل رکود اقتصادی بود این مواردی است که بارها گفته شده و و متاسفانه به دید کارشناسی به آنها نگاه نمی‌شود بلکه نگاه سیاسی است و این مساله سبب بروز مشکل می‌شود و وزیر ترجیح ‌می‌دهد که بگوید سربه‌سری مسکن اتفاق افتاده تا مدت چند ساله دوره مدیریتش بگذرد. 

در سال ۹۷ افزایش قیمت مسکن اتفاق افتاد و باید از وزیر سابق می پرسیدند باوجود سربه‌سری مسکن و نیاز جامعه چه اتفاقی افتاد که این شرایط پیش آمده است؟ مگر در ۵سال گذشته گفته نشده که مسکن زیادی داریم؟ با وجود همه این اظهارات بازهم شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن بودیم و به تناسب آن نسبت به سال‌های قبل حاشیه‌نشینی نیز بیشتر شده است.

بسیاری از انبوه سازان از حمایت نشدن از سوی دولت گلایه دارند و مشکلات فعلی را به گردن دولت می اندازند آیا این مساله صحیح است؟ 
دولت در آغاز به کار وعده های مختلفی در زمینه ساخت مسکن اجتماعی، حمایتی و … داد اما درمورد این طرح ها باید گفت دولت در طول یک سال می تواند حداکثر ۱۰ تا ۱۵ هزار واحد بسازد که در مقابل نیاز یک میلیون و ۳۰۰ هزار تا یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکن بسیار ناچیز است. 

اکنون، سالانه ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار واحد مسکونی تولید می شود که در برابر نیاز بازار رقم کمی است که می توان نتیجه گرفت اگر دولت وارد این بخش شده بود نیز حداکثر می توانست ۱۵هزار واحد از چنین طرح هایی را بسازد که در نهایت در مقابل میزان نیاز بسیار ناچیز است. 

همچنین دولت حداکثر می توانست نسبت به اتمام ۱۰۰هزار واحد مسکن مهر اقدام کند که بازهم در مقابل نیاز یک میلیون و ۵۰۰هزار واحد رقم کمی محسوب می شود. معتقدم دولت به دلیل اینکه برنامه ای برای مسکن نداشت، ‌این بخش را در رکود نگه داشته و فکری برای رونق مسکن نکرده است بنابراین برنامه منسجمی تهیه نشد در نتیجه تولید مسکن که بیشتر در اختیار بخش خصوصی است، کاهش پیدا کرد. 

نباید فراموش کرد که دولت تولید کننده مسکن نیست و تاثیری در تولید مسکن در سطح کلان کشور ندارد؛‌ سال هاست دولت در بهترین شرایط توانسته بین ۴۰ تا ۵۰ هزار واحد مسکونی بسازد و تحویل دهد که در مقابل کسری میلیونی اصلا معنا ندارد و به چشم نمی آید. 

راه های جبران کسری میان عرضه و تقاضای بازار مسکن چیست؟‌
این کار برنامه دراز مدت می خواهد و باید با برنامه ریزی درازمدت و منسجم زمینه های تولید متناسب با تقاضا را آغاز کنیم و برای اجرای این طرح  باید همه ابزارهای مالی را در اختیار مسکن و بخش خصوصی بگذارد و پس از آن نرم افزارها و قوانین را تسهیل کنند و زمین های شهری و زمین های مورد نیاز تولید مسکن در اختیار سازندگان قرار دهد تا بخش خصوصی بتواند برای تولید مسکن اقدام کند.

در کوتاه مدت اصلا نمی توان به نتیجه مطلوب رسید و فاصله فاحش میان عرضه و تقاضا را کاهش داد که باید  حداقل یک تا ۱.۵سال زمان برای برنامه ریزی در نظر گرفت که به حتم اجرای این طرح برای رسیدن به تعادل میان نیاز جامعه و تولید و عرضه مسکن حداقل به ۱۰ سال زمان نیاز دارد که باید گفت اگر دولت همین امروز برنامه‌ریزی خود را آغاز کند به حتم در ۱۱ تا ۱۲ سال آینده می توان به تعادل میان تولید و عرضه و نیاز جامعه به مسکن دست یافت.