طبق آمار خرید و فروش، رشد قابل توجه در تولید مسکن و هم‌چنین سکونت معناداری در 490 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه استان تهران اتفاق نیفتاده؛ با این حال حجم ساخت و سازها در استان‌های البرز و گیلان به عنوان مهاجرپذیرترین استان‌ها از تهران به ترتیب پنج برابر و دو برابر شده است.
کارشناسان معتقدند که جهش قیمت مسکن، خروج دهک‌های پایین از تهران را به دنبال داشته است. قیمت مسکن در پایتخت طبق آخرین آمار بانک مرکزی در فروردین ماه 1398 به 11 میلیون و 270 هزار تومان در هر متر مربع رسیده که به فاصله‌ی عمیق بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی، بخصوص اقشار پایین‌دست با قیمت‌ها منجر شده است. معاملات اما 73 و 32 درصد به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل کاهش نشان می‌دهد. این در حالی است که گفته می‌شود حدود 90 درصد خرید و فروش‌ها را دلال‌ها رقم می‌زنند.از سوی دیگر تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت طی نیمه اول سال 1397 در شهر تهران 20 درصد نسبت به سال قبل از آن افزایش یافته و به 40 هزار و 600 واحد رسیده که حدود نصف معاملات شهر تهران است.
به دلیل این‌که بخش عمده‌ای از جابه‌جایی‌ها در واحدهای دارای سکنه انجام می‌شود می‌توان حدس زد که با توجه به رشد اندک جمعیت شهر تهران و پایین آمدن تعداد خرید و فروش‌ها، خانه‌های خالی پایتخت، امسال نیز افزایش پیدا خواهد کرد. با این حال خلاء قانونی در خصوص مالیات بر خانه‌های خالی هنوز به عنوان پاشنه آشیل اقتصاد تهران عمل می‌کند و به زمین‌گیر شدن سرمایه‌ها منجر شده است. طبق محاسبات هم‌اکنون (بر اساس معاملات) اگر متوسط مساحت خانه‌های خالی شهر تهران را 86 متر مربع فرض کنیم، ارزش هر خانه خالی 969 میلیون تومان و ارزش 490 هزار خانه خالی 474 هزار و 810 میلیون تومان برآورد می‌شود که متقاضیان واقعی تقریباً هیچ سهمی از آن ندارند و گفته می‌شود بجز واحدهای مسکن مهر، عمده آپارتمان‌های بدون سکنه متعلق به سفته‌بازان است.
بیشترین خانه‌های خالی در تهران کجاست؟
خانه‌های واقع در محله‌های قیطریه، فرمانیه، زعفرانیه، میرداماد، دروس، قلهک، الهیه، پونک، آریاشهر و جنت‌آباد بیش از 90 درصد فایل‌های پیشنهادی فروش را در دفاتر املاک و سایت‌های مجازی فروش ملک به خود اختصاص می‌دهند؛ با این حال فروش قطعی در این مناطق نسبت به حجم عرضه بسیار پایین‌تر است. از سوی دیگر بالاترین تعداد معاملات در محله‌های پونک، جنت‌آباد، آریاشهر، آهنگ، ابوذر، تهرانپارس، مجیدیه، منیریه، بریانک، استاد معین، باغ آذری، کارون، مختاری و آبشار دمار انجام می‌شود. این مساله به راحتی نشان می‌دهد بیشترین تراکم خانه‌های خالی در پایتخت مربوط به شمال و شمال غرب است.
تولید سالیانه 36 هزار مسکن خالی در تهران
دماسنج ساخت و ساز در پایتخت نشان می‌دهد طرف عرضه در اردیبهشت ماه 1397 سیگنال افزایش قیمت مسکن را به خوبی دریافت کرده و خود را برای پاسخ‌دهی به تقاضای خرید آپارتمان در سال 1398 آماده کرده است. به گزارش ایسنا،کارشناسان معتقدند سازندگان پس از امتناع چهار ماهه در زمستان 1397 و فروردین ماه 1398 برای دستیابی به حد نهایی قیمت، احتمالاً واحدهای خود را در اردیبهشت و خردادماه 1398 به بازار عرضه می‌کنند؛ چرا که تعلل بیشتر ممکن است به خواب سرمایه در شرایط رکود 10 تا 12 فصل آینده و عدم دستیابی به نقدینگی برای تعریف پروژه‌های جدید در این بازه زمانی را به همراه دارد.بر اساس آمار شهرداری تهران در اردیبهشت ماه 1397 تعداد 1285 فقره پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد 25 درصدی را نشان می‌دهد. با این‌که تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی از ریتم منظمی در ماه‌های مختلف تبعیت نمی‌کند، اگر میانگین 6.2 واحد مسکونی را برای تعداد پروانه‌های صادر شده در اردیبهشت ماه در نظر بگیریم باید منتظر باشیم که سال 1398 به تدریج، ماهیانه حدود 8000 واحد مسکونی جدید در شهر تهران تکمیل شود که طی یک سال به 96 هزار واحد می‌رسد. این رقم حدود 36 هزار واحد بیشتر از نسبت رشد تعداد خانوارهای تهرانی است.
فرار از تهران به زبان آمار
بنا به اطلاعات سرشماری سال 1395 در فاصله زمانی سال‌های ١٣٩٠ تا 1395 تعداد 350 هزار و ٦٣٢ نفر از استان تهران به استان‌های دیگر مهاجرت کرده‌اند. استان البرز بالاترین جذب مهاجر از تهران را داشته و استان‌های گیلان و مازندران به ترتیب در رتبه‌های دوم و سوم جذب مهاجر از استان تهران قرار دارند. آمار به تفکیک این‌طور توضیح می‌دهد که استان البرز با 89 هزار و 197 نفر بیشترین مهاجر را از استان تهران داشته است. استان‌های گیلان، مازندران و خراسان رضوی به ترتیب با 28531، 23643 و 21241 نفر از این نظر در رتبه‌های بعدی قرار دارند.بر اساس آمار در سال‌های دهه ٧٥- ٦٥، روند مهاجرپذیری شهر تهران تدریجاً متوقف شد و این شهر به نقطه‌ای مهاجرفِرِست تبدیل شد و در نتیجه، رشد جمعیت آن کاهش یافته و سهمش از جمعیت کشور و استان تهران روندی نزولی پیدا کرد، اما مهاجرت به این شهر به‌صورت غیرمستقیم همچنان ادامه پیدا کرد.
رشد 400 درصدی ساخت و ساز در استان البرز
آمارهای رسمی از ساخت و ساز شهر تهران نشان می‌دهد در نیمه اول سال 1397 در شهر تهران کلنگ ساخت 40 هزار و 600 واحد مسکونی جدید بر اساس پروانه‌های صادر شده، زمین زده شد. این تعداد واحد مسکونی جدید 20 درصد نسبت به شش ماه اول سال گذشته افزایش داشته است. سهم شهر تهران از کل ساخت وسازهای کشوری مسکن در تابستان 1397 معادل 22 درصد بوده است؛ در حالی که به‌طور معمول شهر تهران بیش از 30 درصد از معاملات خرید مسکن کل کشور را در خود جای داده است.از سوی دیگر ساخت و ساز واحدهای مسکونی در استان البرز با رشد بیش از 400 درصدی در فصل تابستان در مقایسه با بهار امسال 5 برابر شد؛ در استان گیلان نیز بازار ساخت و ساز مسکن رشد دو برابری را در حجم ساخت و سازها در همین بازه زمانی تجربه کرد؛ عرضه جدید ساختمانی در بازار مسکن استان گیلان به واسطه آغاز عملیات ساخت پروژه‌های ساختمانی در سه ماه دوم امسال در مقایسه با بهار 131 درصد رشد کرد. استان گلستان با رشد نزدیک به 100 درصدی، همدان با رشد 54 درصدی و هرمزگان با رشد بیش از 33 درصدی در آمار صدور پروانه‌های ساختمانی، بعد از استان‌های البرز و گیلان بیشترین آمار مربوط به عرضه جدید به بازار مسکن ناشی از پروژه‌هایی که در تابستان سال‌جاری برای شروع فرآیند ساخت، پروانه ساختمانی دریافت کردند را به خود اختصاص دادند.
تغییر الگوهای ساخت مسکن به دلیل مهاجرت ها
سعید آسویار، کارشناس بازار مسکن می‌گوید: احتمال می‌دهم که تعداد معاملات شهر تهران در اردیبهشت و خردادماه به 7 تا 8 هزار فقره برسد. البته این رقم برای تهران که در مقاطعی خرید و فروش در آن به بیش از 30 هزار واحد هم رسیده، عدد بالایی نیست اما شواهد نشان می‌دهد الگوهای مسکن تغییر کرده و سازنده‌ها در حال تطبیق با این شرایط هستند. مهاجرت از تهران به شهرهای اطراف افزایش یافته و سازنده‌ها مجبور به تعریف پروژه در مناطق هدف هستند. یعنی کسی که سه چهار پروژه در سعادت‌آباد داشته الان می‌طلبد که یکی دو پروژه هم در حومه شهر و مناطق پایین با توجه به قدرت خرید متقاضیان تعریف کند تا بتواند ریسک دستیابی به نقدینگی را به حداقل برساند.آسویار اظهار کرد: معتقدم در سال جاری با حجم مهاجرت از تهران مواجه می‌شویم. چند سال قبل، ترافیک از کرج به تهران از شش صبح بود اما الان از پنج صبح شروع می‌شود؛ زیرا تعداد بیشتری از ساکنان تهران به کرج و شهرهای اطراف آن مهاجرت کرده اند.
تهرام/8138/
انتهای پیام کارشناسان معتقدند که جهش قیمت مسکن، خروج دهک‌های پایین از تهران را به دنبال داشته است. قیمت مسکن در پایتخت طبق آخرین آمار بانک مرکزی در فروردین ماه 1398 به 11 میلیون و 270 هزار تومان در هر متر مربع رسیده که به فاصله‌ی عمیق بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی، بخصوص اقشار پایین‌دست با قیمت‌ها منجر شده است. معاملات اما 73 و 32 درصد به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل کاهش نشان می‌دهد. این در حالی است که گفته می‌شود حدود 90 درصد خرید و فروش‌ها را دلال‌ها رقم می‌زنند.از سوی دیگر تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت طی نیمه اول سال 1397 در شهر تهران 20 درصد نسبت به سال قبل از آن افزایش یافته و به 40 هزار و 600 واحد رسیده که حدود نصف معاملات شهر تهران است.
به دلیل این‌که بخش عمده‌ای از جابه‌جایی‌ها در واحدهای دارای سکنه انجام می‌شود می‌توان حدس زد که با توجه به رشد اندک جمعیت شهر تهران و پایین آمدن تعداد خرید و فروش‌ها، خانه‌های خالی پایتخت، امسال نیز افزایش پیدا خواهد کرد. با این حال خلاء قانونی در خصوص مالیات بر خانه‌های خالی هنوز به عنوان پاشنه آشیل اقتصاد تهران عمل می‌کند و به زمین‌گیر شدن سرمایه‌ها منجر شده است. طبق محاسبات هم‌اکنون (بر اساس معاملات) اگر متوسط مساحت خانه‌های خالی شهر تهران را 86 متر مربع فرض کنیم، ارزش هر خانه خالی 969 میلیون تومان و ارزش 490 هزار خانه خالی 474 هزار و 810 میلیون تومان برآورد می‌شود که متقاضیان واقعی تقریباً هیچ سهمی از آن ندارند و گفته می‌شود بجز واحدهای مسکن مهر، عمده آپارتمان‌های بدون سکنه متعلق به سفته‌بازان است.
بیشترین خانه‌های خالی در تهران کجاست؟
خانه‌های واقع در محله‌های قیطریه، فرمانیه، زعفرانیه، میرداماد، دروس، قلهک، الهیه، پونک، آریاشهر و جنت‌آباد بیش از 90 درصد فایل‌های پیشنهادی فروش را در دفاتر املاک و سایت‌های مجازی فروش ملک به خود اختصاص می‌دهند؛ با این حال فروش قطعی در این مناطق نسبت به حجم عرضه بسیار پایین‌تر است. از سوی دیگر بالاترین تعداد معاملات در محله‌های پونک، جنت‌آباد، آریاشهر، آهنگ، ابوذر، تهرانپارس، مجیدیه، منیریه، بریانک، استاد معین، باغ آذری، کارون، مختاری و آبشار دمار انجام می‌شود. این مساله به راحتی نشان می‌دهد بیشترین تراکم خانه‌های خالی در پایتخت مربوط به شمال و شمال غرب است.
تولید سالیانه 36 هزار مسکن خالی در تهران
دماسنج ساخت و ساز در پایتخت نشان می‌دهد طرف عرضه در اردیبهشت ماه 1397 سیگنال افزایش قیمت مسکن را به خوبی دریافت کرده و خود را برای پاسخ‌دهی به تقاضای خرید آپارتمان در سال 1398 آماده کرده است. به گزارش ایسنا،کارشناسان معتقدند سازندگان پس از امتناع چهار ماهه در زمستان 1397 و فروردین ماه 1398 برای دستیابی به حد نهایی قیمت، احتمالاً واحدهای خود را در اردیبهشت و خردادماه 1398 به بازار عرضه می‌کنند؛ چرا که تعلل بیشتر ممکن است به خواب سرمایه در شرایط رکود 10 تا 12 فصل آینده و عدم دستیابی به نقدینگی برای تعریف پروژه‌های جدید در این بازه زمانی را به همراه دارد.بر اساس آمار شهرداری تهران در اردیبهشت ماه 1397 تعداد 1285 فقره پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد 25 درصدی را نشان می‌دهد. با این‌که تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی از ریتم منظمی در ماه‌های مختلف تبعیت نمی‌کند، اگر میانگین 6.2 واحد مسکونی را برای تعداد پروانه‌های صادر شده در اردیبهشت ماه در نظر بگیریم باید منتظر باشیم که سال 1398 به تدریج، ماهیانه حدود 8000 واحد مسکونی جدید در شهر تهران تکمیل شود که طی یک سال به 96 هزار واحد می‌رسد. این رقم حدود 36 هزار واحد بیشتر از نسبت رشد تعداد خانوارهای تهرانی است.
فرار از تهران به زبان آمار
بنا به اطلاعات سرشماری سال 1395 در فاصله زمانی سال‌های ١٣٩٠ تا 1395 تعداد 350 هزار و ٦٣٢ نفر از استان تهران به استان‌های دیگر مهاجرت کرده‌اند. استان البرز بالاترین جذب مهاجر از تهران را داشته و استان‌های گیلان و مازندران به ترتیب در رتبه‌های دوم و سوم جذب مهاجر از استان تهران قرار دارند. آمار به تفکیک این‌طور توضیح می‌دهد که استان البرز با 89 هزار و 197 نفر بیشترین مهاجر را از استان تهران داشته است. استان‌های گیلان، مازندران و خراسان رضوی به ترتیب با 28531، 23643 و 21241 نفر از این نظر در رتبه‌های بعدی قرار دارند.بر اساس آمار در سال‌های دهه ٧٥- ٦٥، روند مهاجرپذیری شهر تهران تدریجاً متوقف شد و این شهر به نقطه‌ای مهاجرفِرِست تبدیل شد و در نتیجه، رشد جمعیت آن کاهش یافته و سهمش از جمعیت کشور و استان تهران روندی نزولی پیدا کرد، اما مهاجرت به این شهر به‌صورت غیرمستقیم همچنان ادامه پیدا کرد.
رشد 400 درصدی ساخت و ساز در استان البرز
آمارهای رسمی از ساخت و ساز شهر تهران نشان می‌دهد در نیمه اول سال 1397 در شهر تهران کلنگ ساخت 40 هزار و 600 واحد مسکونی جدید بر اساس پروانه‌های صادر شده، زمین زده شد. این تعداد واحد مسکونی جدید 20 درصد نسبت به شش ماه اول سال گذشته افزایش داشته است. سهم شهر تهران از کل ساخت وسازهای کشوری مسکن در تابستان 1397 معادل 22 درصد بوده است؛ در حالی که به‌طور معمول شهر تهران بیش از 30 درصد از معاملات خرید مسکن کل کشور را در خود جای داده است.از سوی دیگر ساخت و ساز واحدهای مسکونی در استان البرز با رشد بیش از 400 درصدی در فصل تابستان در مقایسه با بهار امسال 5 برابر شد؛ در استان گیلان نیز بازار ساخت و ساز مسکن رشد دو برابری را در حجم ساخت و سازها در همین بازه زمانی تجربه کرد؛ عرضه جدید ساختمانی در بازار مسکن استان گیلان به واسطه آغاز عملیات ساخت پروژه‌های ساختمانی در سه ماه دوم امسال در مقایسه با بهار 131 درصد رشد کرد. استان گلستان با رشد نزدیک به 100 درصدی، همدان با رشد 54 درصدی و هرمزگان با رشد بیش از 33 درصدی در آمار صدور پروانه‌های ساختمانی، بعد از استان‌های البرز و گیلان بیشترین آمار مربوط به عرضه جدید به بازار مسکن ناشی از پروژه‌هایی که در تابستان سال‌جاری برای شروع فرآیند ساخت، پروانه ساختمانی دریافت کردند را به خود اختصاص دادند.
تغییر الگوهای ساخت مسکن به دلیل مهاجرت ها
سعید آسویار، کارشناس بازار مسکن می‌گوید: احتمال می‌دهم که تعداد معاملات شهر تهران در اردیبهشت و خردادماه به 7 تا 8 هزار فقره برسد. البته این رقم برای تهران که در مقاطعی خرید و فروش در آن به بیش از 30 هزار واحد هم رسیده، عدد بالایی نیست اما شواهد نشان می‌دهد الگوهای مسکن تغییر کرده و سازنده‌ها در حال تطبیق با این شرایط هستند. مهاجرت از تهران به شهرهای اطراف افزایش یافته و سازنده‌ها مجبور به تعریف پروژه در مناطق هدف هستند. یعنی کسی که سه چهار پروژه در سعادت‌آباد داشته الان می‌طلبد که یکی دو پروژه هم در حومه شهر و مناطق پایین با توجه به قدرت خرید متقاضیان تعریف کند تا بتواند ریسک دستیابی به نقدینگی را به حداقل برساند.آسویار اظهار کرد: معتقدم در سال جاری با حجم مهاجرت از تهران مواجه می‌شویم. چند سال قبل، ترافیک از کرج به تهران از شش صبح بود اما الان از پنج صبح شروع می‌شود؛ زیرا تعداد بیشتری از ساکنان تهران به کرج و شهرهای اطراف آن مهاجرت کرده اند.
تهرام/8138/
کپی شد
