ضمانت قراردادهای پیش فروش چیست؟

فروش آپارتمان ها و پروژه های ساختمانی نیمه کاره که بین مراحل اولیه تا مراحل پایانی قبل از تکمیل ساختمان قرار دارند پیش فروش نام دارد . در شرایط ثبات وضعیت بازار سازنده ها شرایط بهتری برای پیش فروش پروژه های خود اعلام میکنند و علت آن این میباشد که در شرایط ثبات و رکود بازار مسکن قیمت ها متعادل است و میتوان از پس تعهدات چنین قرارداد هایی بر آمد . در این مطلب قصد بررسی این مورد را دارم که ضمانت قراردادهای پیش فروش چیست ؟ و به انواع پیش فروش و تعهدات مربوط به آن بپردازیم

پیش فروش قانونی به چه صورت است ؟

اگر سایتهای مربوط به آگهی املاک را مشاهده فرمایید عباراتی نظیر پیش فروش چیتگر و دیگر مناطقی که تعداد ساخت و ساز در آنها بیشتر است به چشم میخورد .  در قانون جایگاهی برای پیش فروش معین شده که شرایط آن نیز بدینصورت است که پروژه ساختمانی باید به درصد مشخصی از نظر پیشرفت رسیده باشد و سپس فروشنده میتواند بر اساس چهارچوب و ضوابط خاصی اقدام به پیش فروش واحد های خود کند و این واحد ها کدی دریافت میکنند که از طریق دفترخانه اسناد رسمی و سازمان ثبت احوال قابل پیگیری است .

اما عموما این نوع پیش فروش به دلیل پیچیدگی اداری و دردسرهایی که برای فروشنده دارد توسط سازنده ها استفاده نمیشود و بیشتر پروژه های بزرگ در این روش برای فروش استفاده میکنند ولیکن سازنده ها از روش های دیگری برای انجام تعهدات خود به خریدار استفاده میکنند .

تضمین تعهدات پیش فروش

بر طبق قانون هر چیزی که باعث ایجاد تغییرات در قیمت شود میبایست در قرارداد فی ما بین خریدار و فروشنده ذکر شود . به عنوان مثال نوع سنگ ، شیرآلات و کابینت گرفته تا فضای سبز ، متراژ پارکینک و انباری ، مشاعات و یا انواع امکانات همه در قیمت تاثیر دارند پس مبیایست بصورت موردی و با ذکر نوع ، برند ، درجه ذکر شوند. همچنین برای دیرکرد تحویل واحد به خریدار میبایست جریمه ای در نظر گرفته شود تا خریدار بتواند جبران خواب سرمایه خود را داشته باشد . همچنین رعایت کردن تمامی نکات و الزامات شهرداری و اصول مهندسی که برای دریافت پایان کار لازم است نیز باید توسط سازنده رعایت و اجرا شود و برای همین مبلغی را برای پایان کار و دریافت سند نزد خریدار مانده و بعد از پایان این مراحل به سازنده میبایست پرداخت شود .

همچنین قیمت ساختمان نیز میبایست قطعی باشد و خریدار نیز موظف است تمامی اقساط خود را به موقع پرداخت کند . البته پروژه هایی مانند پروژه ستین که بصورت تعاونی ساز میباشند قیمت ساخت آنها علی الحساب میباشد . برخی از سازنده ها که بر طبق اصول قانونی پیش فروش عمل نمیکنند در واقع شرایط دیگری را برای تعهد ارائه میدهند که یکی از آنها واگذاری قدرالسهم زمین به خریدار جدید در ازای پرداخت مبلغ میباشد .

توجه داشته باشید این کار مشکلات خاص دیگری بوجود می آورد بدینصورت که اگر خریدار اقساط خود را به هر دلیل پرداخت ننماید سازنده میبایست برای پس گرفتن مقدار قدرالسهم بنام شده راهی دادگاه شود و در واقع ضمانتی که برای آسایش خیال خریدار به وی داده برای خود دردسر خواهد شد .

تعهدات در چه نوع پیش فروش متفاوت است ؟

آنچه در بالا بدان اشاره کردیم نوعی از پیش فروش بوده که بصورت شخصی ساز به همراه جواز ساخت و پیشرفت فیزیکی پروژه بوده است . در ادامه میخواهیم نوع دیگری از پیش فروش را بررسی کنیم که مربوط به پروژه های تعاونی ساز میباشد .

تعاونی ها چند نوع دارند ، یکی از آنها شکل گرفته از دل نهادها و ارگانهای دولتی است و دیگری تاسیس شده توسط عده ای میباشد. هدف از تاسیس تعاونی تهیه زمین ، انجام مراحل ساخت ، تجهیز و تحویل واحد مسکونی ، تجاری یا اداری میباشد .

برای ثبت تعاونی نیاز به واجد الشرایط بودن نمیباشد و در واقع هر کسی میتوان موسس یک تعاونی باشد . حال میخواهیم به این نکته اشاره کنیم که تعاونی های شکل گرفته دولتی به چه دلیلی تاسیس شده اند ؟ زمانیکه ارگانی بخواهد برای کمک به خانه دار شدن کارکنان خود طرحی اجرا کند معمولا بدینصورت بوده که زمینی را از دارایی های خود با قیمت کم و اقساط جزئی ماهانه به کارکنان خود به هدف تامین خانه برای آنها اعطا کرده است . پروژه بانک ملی نمونه ای از سازه های اجرا شده بدین شکل میباشد .

اما از آنجایی که معمولا خود ارگانها وارد عملیات ساخت و ساز نمیشوند و اگر هم شده اند مواردی محدود بوده است پس عملیات ساخت به عهده صاحبان جدید آن می افتد که کارکنان همان ارگان یا نهاد هستند . حال آنها باید تشکیل یک تعاونی داده و با همان اهدافی که در بالا ذکر کردیم اقدام به اجرای عملیات ساخت نمایند .

عملیات ساخت و تعهدات تعاونی

همانطور که خودتان هم حدس زده اید ساخت و ساز 3 هزار واحد توسط 10 هزار عضو آن هم بصورت پرداخت ماهانه کار آسانی نمیباشد . اولین گرفتاری جمع آوری هزینه ها از این تعداد اعضا میباشد و مشکلات بعدی مدیریت و اجرای پروژه توسط اعضای منتخب تعاونی که به عنوان مدیر عامل و اعضای هیات مدیره انتخاب میشوند میباشد .

در این مواقع معمولا تعاونی ها اقدام به مشارکت میکنند و این مشارکت نیز دو نوع دارد .

• مدیریت عملیات ساخت و ساز توسط خود تعاونی انجام شده و برای تامین سرمایه ساخت از عموم مردم دعوت به مشارکت میشود
• مشارکت با شرکت دیگری انجام میشود و مدیریت عملیات ساخت به عهده آنها می افتد و بنا بر تصمیم میتوانند از سهم خود پیش فروش کرده و یا کلیه سرمایه ساخت را خود بدون پیش فروش واحدی هزینه کنند .

این نکته را هم باید اشاره کنیم که برخی مشارکت ها با شرکت های دیگر میتواند با شرکتی وابسته به همان ارگان باشد . در نهایت به این نکته اشاره کنیم که پروژه هایی که مشارکت با شرکت خصوص معتبر و یا شرکت های وابسته به سپاه داشته اند روند ساخت و ساز سریع و طبق برنامه ای داشته اند و تعاونی هایی که مدیریت و تامین سرمایه را خودشان انجام داده اند همیشه بدترین نتیجه را گرفته و تعاونی هایی هم که با شرکت های وابسته به همان ارگان مشارکت کرده اند روند کندی را داشته اند .

حال اگر بخواهیم به تعهداتی که در قالب تعاونی انجام میشود اشاره کنیم باید خدمتتان عرض کنیم که زمانیکه 10 هزار عضو قرار است برای عملیات ساخت پول پرداخت کنند چه کسی میتواند تعهد تحویل واحد در زمان مقرر را بدهد ؟ زمانیکه شاید از این 10 هزار نفر شاید 2 هزار نفر سر موقع اقساط خود را پرداخت کنند و مابقی مشکلاتی بر سر پرداخت اقساط خود داشته باشند که در نهایت باعث کند شدن روند ساخت پروژه شود .

در این حالت تعاونی جریمه و تشویق هایی را برای اعضای خوش حساب مانند اولویت انتخاب واحد و طبقات در نظر میگیرد و افراد بد حساب را در رتبه آخر قرار میدهد .

نتیجه گیری کلی

در این مطلب قصد بررسی این موضوع را داشتیم که ضمانت قراردادهای پیش فروش چیست ؟ انواع پیش فروش را به شما معرفی کردیم و بصورت کلی به توضیحات پیرامون آنها پرداختیم اما این نکته را بدانید که شرایط بسیار متفاوتی برای هر نوع پیش فروش وجود دارد . هم یک سازنده شخصی با تمام تعهدات میتواند شما را به دردسر بی اندازد و هم یک پروژه ارگانی معتبر میتواند زودتر از آنچه تصور کنید واحد را به شما تحویل دهد .

تمام اینها بستگی به بررسی ابعاد پروژه ، سازنده ، نوع پیش فروش و سوابق سازنده دارد که با بررسی دقیق میتونید بهترین سرمایه گذاری در پیش فروش را داشته باشید .