محرک‌هایی که ساماندهی بازار اجاره به آنها نیاز دارد

محرک‌هایی که ساماندهی بازار اجاره به آنها نیاز دارد:

بازار اجاره در انتظار تحرک؛

مدتهاست بازار اجاره مسکن همچون سایر بخش‌های این حوزه، شرایط مناسبی ندارد و تامین مسکن اقشارمختلف جامعه را با مشکل مواجه کرده است. مشکلاتی که ساکنین مناطق شمالی شهر تهران هم، آن را از نزدیک لمس کردند و بسیاری از آنها مجبور به تغییر محل زندگی خود شدند. به ­طوری که اجاره آپارتمان در نیاوران و مناطق همترازش به حدی رسیده که تایک دهه پیش می‌توانستیم با مبلغ ودیعه آن، یک واحد مسکونی نسبتاً مناسب خریداری کنیم. از این رو نیاز است تا متولیان تصمیم‌گیری این بخش با نگاه ویژه ­تری به بخش اجاره مسکن، ابزارهایی که سال­­هاست ایجاد و تاثیرات مثبت آن در بازار مسکن را بررسی و مطرح کرده اند بکار بگیرند. در ادامه برخی از این ابزارها را با هم مرور می‌کنیم:

پروژه‌های تحقیقاتی باید جای خود را به اقدامات عملیاتی بدهد؛

اکثر فعالان بازار مسکن می‌دانند یکی از بزرگترین مشکلات بازار اجاره، کمبود واحدهای آماده عرضه است. واحدهایی که سال­هاست توسط محتکران خالی مانده و وارد بازار نمی­شود و بخش عمده‌ای از این مشکل را ایجاد کرده‌اند. راهکار جلوگیری از آن و مبارزه با سوداگری در این بخش نیز در مطالعات تحقیقاتی بسیاری که توسط بخش خصوصی و وزارت راه و شهرسازی صورت گرفته مشخص شده که نتیجه آن به سامانه اسکان و املاک ایران رسیده است.

اما استفاده از این سامانه با مشکلاتی روبرو شده است. مشکلاتی که ریشه در فرهنگ استفاده از مسکن و ترس از ثبت اطلاعات ملکی و پرداخت مالیات دارد. در حالی که با توسعه و ثبت­تمام اطلاعات ملکی در این سامانه، بخش مسکن در بلندمدت به رونق خواهد رسید و منافع آن را خود مردم بهره­برداری خواهند کرد.

در مرحله نخست باید با افزایش آگاهی مردم و ایجاداعتماد،‌ تا حدودی این مشکل را رفع کرد. در مراحل بعد باید با دریافت مالیات ­های موثر و برنامه­ ریزی شده از مالکان و تزریق آن به بخش مسکن، این اطمینان را ایجاد کرد که مالیات­های پرداختی از سوی مالکان به این بخش‌وارد شده و در راه خدمت­رسانی به خود مردم هزینه می­شود.

با ایجاد ابزارهای جدید،‌ تهدید رکود را به فرصت توسعه تبدیل کنیم؛

بازار اجاره همچون بخش فروش،‌ با اقتصاد کلان و نرخ تورم درگیر است. پس با درنظر گرفتن شرایط کنونی اقتصاد کهبا مشکلاتی همچون تحریم و رکود درگیرند،نمی­توان انتظار داشت بازار مسکن و نرخ اجاره به تعادل و ساماندهی یکباره برسد. اما بایدازاین فرصت استفاده کرد و به توسعه ابزارهای جانبی و محرک که بعد از به رونق رسیدن بخش‌های مختلف اقتصادی همچون مسکن، سرعت توسعه را افزایشمیدهد پرداخت. به طور مثال با ایجاد ابزارهای تامین مالی در بخش ساخت و خرید مسکن که حتی می‌تواند بازار اجاره را هم دربر بگیرد، نحوه استفاده و مزایای آن را به مردم اطلاع داد و بستر توسعه را در این بخش فراهم کرد.

ابزارهای دیگری نیز وجود دارد که در کشور ما توجه زیادی به آنها نمی­شود. ابزارهایی که می­تواند از سرمایه­های بسیار زیادی که در بازار سرمایه و نظام بانکی وجود دارد ایجاد شوند و بخش مسکن را با نقدینگی تجهیز کنند. به طور مثال می­توان از بازگشت مبلغ اقساط تسهیلات مسکن، اوراق ثانویه منتشر کرد و مجدداً منابع دریافتی را در قالب تسهیلات پرداخت کرد.

مردم،‌ بهترین متولیان ساماندهی بازار مسکن؛

ورای مباحث اقتصاد کلان و مشکلات ساختاریبخش مسکن، در بدنه جامعه نیز باید اصلاحاتی در خصوص بازار اجاره صورت گیرد. اصلاحاتی که خود مردم و مالکان می­توانند آنها را ایجاد کرده و علاوه بر بازار اجاره، تمام بخش‌های بازار مسکن را به تعادل نسبی برسانند. به این صورت که با دریافت اجاره­ بهای مناسب با نرخ عمومی درآمد مردم، از افزایش نادرست اجاره‌بها جلوگیری کرده و مستاجران را تحت فشار قرار ندهند.این در حالی است که بیشتر مالکان، افزایش اجاره­بها را هر سال با شاخص تورم محاسبه میکنند. به این صورت که اگر نرخ تورم عمومی 20 درصد باشد، اجاره آپارتمان در نیاوران نیز 20 درصد گرانتر میشود. این روش محاسبه کاملا نادرست بوده و فقط بازار را از تعادل خارج می‌کند.

این این امر نیز می­تواند با عقد قراردادهای بلندمدت بین ۵ الی۱۰ سال، تا حدودی ساماندهی شود. به این صورت که اگر هم قرار است نرخ اجاره ­بها افزایش یابد، با یک درصد مشخص شده‌ای باشد، تا مستاجر بتواند روی هزینه ­های خود برنامه‌ریزی داشته و با افزایش یکباره اجاره مواجه نشود.

اجاره داری حرفه‌ای،‌ مسیر روشن ساماندهی بازار اجاره؛

گفتنی است این امر در کشورهای توسعه ­یافته، با ایجاد مجموعه ­هایی که می‌توان آنها را شرکت­های اجاره­ داری نامید، رفع شده است. به طوری که مالکان و مستاجران از طریق یک واسطه که می­تواند مشاورین املاک هر منطقه باشند، با هم در ارتباط هستند و تمام مباحث مالی و قراردادی خود را از طریق این شرکت­ها پیش می­برند.

شرکت­های اجاره ­داری حرفه­ای از ابتدای فرآیند جستجوی ملک یا واگذاری آن برای اجاره یا خرید و فروش با طرفین همراه هستند و بعد از سکونت و انجام قرارداد نیز، مباحث طرفین را پیگیری می­کنند. این شرکت­ها­ درآمد خود را با توافق طرفین کسب می­کنند و بواسطه دریافت کمیسیون بیشتر، به افزایش قیمت­ها دامن نمی­زنند.

اطلاعات شفاف از روند معاملات، پیش نیاز توسعه بازار مسکن؛

اما ایجاد این شرکت­ها نیاز به ساختارهای نیاز دارد که بازار مسکن کشور ما در درحال ایجاد آن ساختارها و توسعه در آن بخش­ها است.یکی از این بخش­ها ایجاد بستری مطمئن برایانتشار دیتاهای شفاف و بروز از قیمت و روند معاملات ملکی است. اطلاعاتی که فعالان این بخشو مردم بتوانند با استناد به آن، از نرخ واقعی املاک خود یا ملکی که قصد خریدیا اجاره آن را دارند باخبر شوند. به طور مثال متقاضی خرید یا اجاره آپارتمان در شهرآرا، به راحتی میانگین نرخ اجاره­ بها در این منطقه را متوجه شده و برای ورود به این محله تصمیم آگاهانه ­ای میگیرد.

این اطلاعات با توسعه سامانه املاک و اسکان کشور که وزارت راه و شهرسازی متولی ایجاد آن است،در دسترس قرار می‌گیرد. اما این سامانه نیز، به اطلاعاتی نیاز دارد که از سوی مردم وارد می‌شود و به دلیل اختلاف زیاد این دیتاها، نمی­تواند مستندی موثق برای این امر مهم باشد. در نتیجه باید بستری که قدرت دریافت، پردازش و طبقه­بندی اطلاعات را داشته باشد،ایجاد و این ماموریت را به عهده بگیرد.

کیلید، همراهی هوشمند برای تمام فرایند معاملات ملکی؛

کیلید شرایطی مهیا کرده تا متقاضیان خرید یا اجاره املاک در تهران، بتوانند از ابتدا تا انتهای فرایند انجام معاملات ملکی خود را با استفاده از هوش مصنوعی، به صورت کاملاً آگاهانه و هوشمندانه پیش ببرند. به طورمثال متقاضی اجاره آپارتمان در سعادت­ آباد می‌تواند ابتدا از طریق بخش اطلاعات بازار مسکن کیلید، نرخ‌های مربوط به املاک این منطقه را مطالعه کرده و از میانگین قیمت اجاره‌آپارتمان در سعادت آباد مطلع شود.

پس از آن از طریق ابزارهای مختلف به جستجوی ملکی در این محله پرداخته و تا انتهای انجام معامله ملکی خود، از راهنمایی‌ها و ابزارهای کیلید بهترین استفاده را خواهد کرد. کیلید علاوه بر این ابزارها و اطلاعات، با تولید محتوای تخصصی و انتشار آن در بسترهای مختلف، آگاهی ملکی مردم را افزایش داده و توسعه این بخش را در سطح بسیار عالی در پیش گرفته است. در مجموع کیلید را میتوان یک راهنما و دستیار عالی برای انجام تمام معاملات ملکی دانست که بازار مسکن کشور را هم، با بروزترین روش‌ها و ابزارها همسو کرده است.