روش هایی که مشاوران املاک با آن مشتریان را تلکه می کنند!

کد رهگیری هم به یکی از ابزارهای کسب سود تبدیل شده است. سامانه کد رهگیری از ابتدا به منظور سر و سامان دادن به وضعیت معاملات ایجاد شد اما به تدریج زمینه‌های بعضی سوءاستفاده‌ها را فراهم کرد. مشاهدات عینی نشان می‌دهد اکثر قراردادهای اجاره فاقد کد رهگیری است؛ تنها به این بهانه که به دو طرف معامله بگویند ما با این کار به شما خدمت می‌کنیم تا هزینه‌هایتان پایین بیاید؛ در صورتی که به گفته‌ی رییس اتحادیه املاک، کد رهگیری هیچ هزینه‌ای ندارد.

یکی از بهانه‌های برخی دفاتر املاک برای عدم ارایه کد رهگیری در قراردادهای اجاره این است که طرفین معامله ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده را پرداخت نکنند؛ در حالی که چند ده برابر این مبلغ را از دو طرف معامله برای قراردادی صوری و بدون کد رهگیری می‌گیرند که هیچ ارزش قانونی ندارد و در صورت بروز مشکلات موجر و مستاجری، قابل طرح در دستگاه قضایی نیست.

بی‌نظمی در برخی دفاتر املاک که طی سال‌های اخیر بیشتر شده رفتار سلیقگی بنگاهی‌ها را تشدید کرده است. مثلا یک بنگاهی در ازای قرارداد دستی مبلغ ناچیزی می‌گیرد و بنگاهی دیگر به بهانه‌ی چسباندن هولوگرامی که هیچ ارزشی ندارد تا ریال آخر مبلغ قانونی کمیسیون را دریافت می‌کند. وقتی علت را جویا می‌شویم می‌گوید «من مجوز دارم و آن یکی ندارد». در صورتی که هردو قرارداد، فاقد ارزش است.

یک خانم ۳۰ ساله که در روزهای اخیر برای اجاره مسکن به دفاتر مشاور املاک مراجعه کرده می‌گوید: «دفتر املاک، خانه‌ای را با ودیعه ۱۵ میلیون تومان و ۷۰۰ هزار تومان اجاره به ما معرفی کرد. از خانه بازدید کردیم و پسندمان نشد. به بنگاهی دیگری مراجعه کردیم که گفت خانه‌ای با ۳۰ میلیون پول پیش و ۸۰۰ هزار تومان اجاره برایتان سراغ دارم، آدرس را که داد متوجه شدیم همان خانه قبلی است! یعنی بنگاه دوم برای دریافت کمیسیون بیشتر، مبلغ را بالا برده بود».

یکی دیگر از شهروندان که ۵۵ سال سن دارد بیان می‌کند: «در سال‌های قبل چنین کلاهبرداری‌هایی نبود. قراردادهای سه برگی بود که با نوشتن آن خانه را اجاره می دادند، کد رهگیری هم وجود نداشت. با این حال سوءاستفاده‌ها کمتر بود. اما در حال حاضر هولوگرام و کد رهگیری به دو ابزار در دست بنگاه‌ها برای کسب سود بیشتر تبدیل شده است».

اما ظهور سایت‌های مجازی املاک به نظر می‌رسد تا حد زیادی منجر به کاهش قراردادهای مشاوران سنتی شده است. بعضی سایت‌ها دسترسی ایجاد آگهی را فقط برای املاکی‌ها باز گذاشته‌اند اما برخی دیگر به کلیه کاربران دسترسی داده‌اند. این موضوع باعث شده تا خریدار و فروشنده با حذف واسطه به دفاتر ثبت اسناد و املاک مراجعه و قرارداد را امضا کنند. در این بین سود بنگاه ها کم شده است، لذا بعضا دفاتر املاک سعی می‌کنند از معدود مشتریان خود بیشترین سود را دریافت کنند.

ترفندهایی که معمولا بعضی مشاوران املاک برای کسب سود بیشتر به کار می‌گیرند جدا از این‌که ضرر متعاملین را به دنبال دارد بازار مسکن را از تعادل خارج می‌کند. با این‌که یکی از وظایف ذاتی مشاوران این است که با چانه‌زنی رقم عرضه و تقاضا را به هم نزدیک کنند، مشاهده می‌شود که نه تنها این کار را انجام نمی‌دهند بلکه فروشندگان را ترغیب می‌کنند تا رقم پیشنهادی را بالا بگیرند و به آنها می‌گویند: «شما دو برابر کمیسیون بده، من خانه را چند میلیون بالاتر از قیمت می‌فروشم! »

اما مبلغ قانونی که مشاوران املاک در ازای قرارداد قانونی دارای کد رهگیری باید دریافت کنند چقدر است؟ بر اساس تعرفه مشخص که از طرف اتحادیه مشاوران املاک به کلیه دفاتر املاک اعلام شده مبلغ کمیسیون خرید و فروش در شهر تهران تا سقف ۵۰۰ میلیون تومان نیم درصد و از ۵۰۰ میلیون تومان به بالا ۲۵ صدم درصد از هر طرف معامله به اضافه ۹ درصد ارزش افزوده مبلغ کمیسیون است و بیش از این مبلغ نباید پرداخت شود. درخصوص اجاره هم باید یک چهارم اجاره ماهیانه از هر طرف معامله به اضافه ۹ درصد ارزش افزوده مبلغ کمیسیون اخذ شود.

این موضوع باعث شده تا دفاتر مشاور املاک معمولا برای اخذ کمیسیون و ۹ درصد ارزش افزوده مجبور به چانه زنی های بسیار با متعاملین شوند. لذا بعضی دفاتراملاک می‌گویند خواسته ما این است که مالیات بر ارزش افزوده را حذف کنند تا موجرین، ‌مستاجرین و مشاوران املاک از این وضعیت خلاص شوند.

این صحبت آنها در شرایطی مطرح می‌شود که غالب قراردادهای اجاره فاقد کد رهگیری است، لذا تمام مبلغ قرارداد که عمدتا بدون کم و کاست دریافت می‌شود یکجا به جیب دفاتر املاک می‌رود.

درخصوص وضعیت نابسامان املاک با رییس سابق اتحادیه مشاوران املاک گفت‌وگو کردیم. مصطفی قلی‌خسروی می‌گوید: در حال حاضر کد رهگیری مقداری ضعیف شده است لذا باید با وزارت دارایی صحبت شود تا بتوان مانند سابق، بدون کد رهگیری مفاصا حساب مالیاتی نمی دادند مجددا به همان سیستم برگردد. این یکی از مطالبات مردم است و من از ارگان هایی مثل آموزش و پرورش که بدون کد رهگیری ثبت نام نمی کنند تشکر می کنم و امیدوارم سایر دستگاه‌ها نیز برای امنیت معاملات در این خصوص همکاری لازم را صورت دهند. برنامه ما ساختارسازی، ابزارسازی و گفتارسازی است. همچنین در نظر داریم کد رهگیری را سر و سامان بدهیم.