کم شدن فایل های رهن کامل در بازار مسکن تهران

ترجیح مالکان به دریافت اجاره

اواخر مردادماه بعد از اولتیماتوم رییس کل بانک مرکزی به بانک‌ها برای اجرای سودهای مصوب شورای پول و اعتبار تا سقف ۱۵ درصد شاهد بودیم که در شهریورماه از یک طرف اجاره بها افزایش یافت و از سوی دیگر مالکان به جای ودیعه ترجیح می‌دادند اجاره بها دریافت کنند. این موضوع باعث نایاب شدن رهن کامل در شهر تهران شد.

رشد اجاره بها در بعضی مناطق تهران

به سطح شهر می‌رویم. در محله نارمک با یکی از شهروندان  که مدتی است دنبال یافتن خانه اجاره‌ای است صحبت می‌کنیم. این جوان ۳۴ ساله درخصوص بازار این روزهای اجاره در تهران می‌گوید: اجاره‌ها خیلی بالا رفته است. من سال قبل در نارمک با ۶۰ میلیون تومان خانه‌ای ۷۱ متری ۳۵ سال ساخت را رهن کامل کرده بودم. امسال صاحب خانه گفت باید ۱۰ میلیون روی پول پیش بگذاری و ۲۰۰ هزار تومان اجاره بدهی. گفتم بلند می‌شوم. اما حالا هرچه دنبال خانه می‌گردم اکثر مالکان به جای پول پیش، اجاره می‌خواهند. مثلا برای یک واحد ۷۵ متری ۶ سال ساخت ۲۰ میلیون پول پیش و ۲ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان اجاره ماهیانه تعیین کرده‌اند.

از شرق به غرب تهران می‌رویم. در یکی از بنگاه‌های املاک در محله پونک یک واحد ۶۸ متری ۹ سال ساخت با پارکینگ و بدون انباری با ۱۰ میلیون تومان پول پیش و ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره رفته است. مشاور املاک می‌گوید: نرخ اجاره این آپارتمان سال گذشته ۱۰ میلیون پیش و ۳ میلیون تومان بود که امسال ۵۰۰ هزار تومان افزایش یافت.

در منطقه یک جهش اجاره اتفاق نیفتاده است

برای اطلاع از وضعیت بازار اجاره در شمال شهر نیز با یکی از دفاتر املاک تماس می‌گیریم. در این منطقه ظاهرا جهش کمتری اتفاق افتاده است. محسن ـ کارشناس املاک ـ منطقه یک می‌گوید: امسال در سطح منطقه یک اجاره‌ها بین ۸  تا ۱۷ درصد افزایش یافت. فعلا هم به خاطر فصل پاییز بازار اجاره راکد است. تابستان بد نبود ولی تقاضا نسبت به سال قبل ۳۰ درصد کمتر بود. علت آن هم به خاطر مسائل بانکی است که سود را کم کرده‌اند و مالکان ترجیح می‌دهند به جای رهن، اجاره بگیرند.

با این اوصاف درمی‌یابیم که ظرفیت مستاجران در افزایش اجاره بها تاثیر مستقیم دارد. بازار اجاره در عین حال که موجرانی دارد، مستاجرانی هم دارد. هرچقدر موجر بخواهد عدد را بالا ببرد باید ظرفیتی در مستاجر وجود داشته باشد که این موضوع تحقق پیدا کند. بیش از ۹۵ درصد مستاجران را دهکهای پایین تشکیل می دهند که در سال جاری حقوقشان بین ۱۲ تا ۲۰ درصد رشد داشته و تمام این رقم به سبد مسکن نمی آید بلکه باید به سبد بهداشت، ‌تغذیه، پوشاک، آموزش و غیره هم برود و بین ۷ تا ۱۰ درصد آن به مسکن اختصاص می یابد؛ این همان رقمی است که اتحادیه املاک به عنوان میانگین رشد اجاره بها در شهرهای بزرگ اعلام کرده است.

تغییر معادله ودیعه و اجاره تعادل اقتصاد را به هم می‌زند

اما برای این‌که بدانیم آیا شرایط کاهش معادله یک میلیون تومان ودیعه در مقابل ۳۰ هزار تومان اجاره وجود دارد یا خیر به سراغ نظر کارشناسان رفتیم. رییس سابق اتحادیه املاک در این خصوص به ایسنا گفت: تغییر معادله یک میلیون تومان ۳۰ هزار تومان باعث بهم ریختن سیستم اقتصاد می‌شود و عمده اقتصاددانان این تغییر را توصیه نمی‌کنند.

مصطفی قلی خسروی اظهار کرد: در حال حاضر با توجه به جو روانی به بازار اجاره، برنامه‌های اقتصادی و سیاست‌های سیستم بانکی مبنی بر کاهش نرخ سود سپرده‌ها شاهد تحولاتی در بازار اجاره هستیم؛ چرا که با کاهش نرخ سود بانکی به ۱۵ درصد، موجرانی که تا قبل از این پول ودیعه را در بانک می گذاشتند سعی می‌کنند قیمت اجاره را بالا ببرند. البته کاهش نرخ سود بانکی در نهایت به سود اقتصاد کشور است و قطعا باعث می‌شود صنعت ساختمان به عنوان یک صنعت پیشرو از رکود بیرون بیاید و به اشتغال کشور کمک شود.

خسروی ادامه داد: قبل از سال ۱۳۹۲ ما پیشنهاداتی مبنی بر تغییر معادله یک میلیون تومان ۳۰ هزار تومان ارایه کردیم و گفتیم برای کمک به مستاجران این رقم می‌تواند به ۲۰ هزار تومان کاهش یابد. اما اقتصاددانان عنوان کردند این معادله مثل عدد P است. اگر به ترکیبش دست بزنیم سیستم اقتصاد به هم می‌خورد و فضای اقتصاد کلان آمادگی چنین تغییری را ندارد.

وی با اشاره به ضعف قانون مالک و مستاجر در کشور گفت: در کشورهای پیشرفته قراردادهای اجاره را معمولا سه چهار ساله می‌بندند و بعد از آن اگر مالک اعلام کند که قصد تمدید ندارد خانه فورا تخلیه می‌شود ولی در ایران با مشکلاتی در اجرای قانون مواجهیم و لازم است اصلاحاتی در قانون مالک و مستاجر ایجاد شود. به طور مثال در قراردادهایی که رقم ودیعه بالاست، معمولا مالکان می‌گویند تا زمانی که مستاجر بعدی را پیدا نکنم نمی‌توانم پول مستاجر فعلی را بدهم که در با این وضعیت حقوق مستاجران نادیده گرفته می‌شود.رییس سابق اتحادیه املاک درباره شش ماهه دوم بازار اجاره پیش‌بینی کرد: با ورود به شش ماهه دوم به دلیل این‌که عمده جابه‌جایی‌ها در تابستان صورت گرفته، تقاضا برای اجاره به طور محسوسی کاهش یافته اما به اعتقاد من قیمت اجاره پایین نمی‌آید.