بازار پر تلاطم مسکن کی به آرامش می‌رسد؟

به گزارش جی پلاس، بازار مسکن این روزها تبدیل به بزرگترین دغدغه مردم شده و بسیاری از مستاجران نگران وضعیت نابسامان اجاره مسکن هستند. افزایش نجومی نرخ های اجاره و نایاب شدن رهن کامل واحدهای مسکونی  از جمله مشکلات  این حوزه محسوب می شود .

براساس این گزارش وجود 2 میلیون واحدمسکونی خالی در کشور تا به امروز بهانه دولتی ها برای سرپوش گذاشتن افزایش نرخ های اجاره در کشور است اما بخش عمده ای از این واحدهای خالی برای اعیان نشین ها است که عرضه آن به بازار نمی تواند دردی از مشکلات مستاجران را دوا کند.

بر این اساس اجاره‌بهای مسکن همواره تابعی از نرخ تورم و میزان رشد قیمت مسکن است؛ به این صورت که هزینه اجاره‌نشینی در بازه این دو نرخ، نوسان می‌کند؛ روند دو دهه گذشته نوسانات اجاره‌بها نشان می‌دهد در سال‌های جهش قیمت مسکن، اجاره‌بها نیز دچار جهش شده است؛ از جمله در سال 86 که همزمان با جهش 86 درصدی قیمت مسکن، اجاره‌بها در تهران نزدیک 40 درصد افزایش پیدا کرد؛ اما هم‌اکنون، ریزنوسان 5 درصدی قیمت مسکن در سال 95 از یکسو و همچنین روند کاهنده نرخ تورم به زیر 10 درصد از سوی دیگر، باعث شده میزان رشد هزینه اجاره‌نشینی به کمتر از 5 درصد برسد.

افزایش 45 درصدی نرخ های اجاره غیر منطقی است

کیان پور با اشاره به اینکه انتظار ما از بازار اجاره مسکن این است که رشد قیمت ها تک رقمی باشد گفت: در مناطق مرکزی شهر و مناطق با کیفیت بهتر از نظر شهرسازی، تا 45 درصد افزایش نرخ اجاره بها را داشتیم که کاملا غیرمنطقی است.

وی در ادامه افزود: در حال حاضر نرخ اجاره بها به گونه ای افزایش یافته که حداکثر هزینه خانوارها را در ماه به خود اختصاص می دهد.

نایب رییس کمیسیون عمران مجلس افزود: دولت باید کیفیت زندگی خانوارها را بالا ببرد و با هر موردی که مشکلات عدیده ای  ایجاد می کند باید برخورد شود.

کیان پور با اشاره به اینکه باید مشوق های مالیاتی پررنگ تر شود گفت:می بایست به مالکانی که نرخ های اجاره خود را براساس نرخ تورم و نه بیشتر افزایش می دهندمشوق مالیاتی اختصاص داده شود .

وی افزود: معافیت های مالیاتی خود می تواند انگیزه مالکان و صاحب خانه ها را برای کاهش نرخ های اجاره چندین برابر کند.

کاهش سودبانکی مهم ترین دلیل افزایش قیمت اجاره

حسام عقبایی گفت: اصلی‌ترین شاخص‌های تعیین اجاره بها در تمام دنیا و حتی کشور ما  قیمت مسکن است.

وی در ادامه افزود: از آنجایی که قیمت مسکن از سال ۹۲ افزایش نداشته قاعدتا براساس فرمول اقتصادی، اجاره بها نباید افزایش پیدا کند اما از سال ۹۲ به بعد علی رغم اینکه قیمت مسکن افزایش نداشته، ولی اجاره بها هر چند کم در سال‌های قبل هم افزایش پیدا کرده است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک کشوری افزود: نرخ تورم ، کاهش سود بانکی ، ورود مالکان حرفه ای و اجاره داری خود از مهم ترین دلایل افزایش نرخ اجاره در کشور است.

بر اساس این گزارش رکورد کمترین رشد اجاره‌بها، پس از 11 سال، در کارنامه بازار مسکن در سال 95 ثبت شد. میانگین اجاره بها سال 95 واحدهای مسکونی در تهران، تحت‌تاثیر 5 مولفه ثبات‌ساز، 2 درصد افزایش یافت. هزینه اجاره‌نشینی در فاصله سال‌های 84 تا 92، به‌طور متوسط سالانه 20 درصد رشد پیدا کرد؛ اما از سال 93، مسیر نوسانات اجاره‌بها با چرخش روبه‌رو شد. رکود مسکن و کنترل تورم، مهم‌ترین عوامل مهار رشد اجاره‌بها محسوب می‌شود البته پارسال، وزن بالای اجاره ماهانه  در برابر رهن ، اثر آرامش نسبی اجاره‌بها را برای مستاجران کمرنگ کرد.

بر این اساس یک چرخش در مسیر نوسانات اجاره‌بهای سال 95 در بازار مسکن شهر تهران، باعث شد ضمن ثبت رکورد 11 ساله کمترین رشد در هزینه اجاره‌نشینی، چالش اصلی و قدیمی مستاجرها به حاشیه رود؛ بررسی‌ها از کارنامه یک سال 95 بازار اجاره مسکن حاکی است: متوسط اجاره‌بهای آپارتمان‌های اجاره‌ای در پایتخت، بعد از یک دهه رشد متوسط 20 درصد، سال گذشته تحت تاثیر پنوسان تک‌رقمی برای دومین سال پیاپی، باسقوط نرخ رشد مواجه شد.

آمارهای دفتر اقتصاد مسکن از سامانه‌ رهگیری معاملات اجاره، براساس اجاره‌نامه‌های تنظیم شده در بنگاه‌های املاک نشان می‌دهد: پارسال میانگین بهای اجاره واحد مسکونی در مناطق 22 گانه پایتخت، 2 درصد نسبت به سال 94 افزایش یافت به‌طوری که متوسط اجاره ماهانه یک آپارتمان با مساحت 100 مترمربع (بدون دریافت پول پیش)، از 2 میلیون و 290 هزار تومان به 2 میلیون و 340 هزار تومان رسید. سال 94، برای اولین بار نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن، با رشد تک‌رقمی 7/ 9 درصد روبه‌رو شد و سال گذشته، تداوم شیب منفی نرخ رشد، دامنه افزایش را به 2 درصد محدود کرد.

نرخ اجاره بها باید متناسب با درآمد افراد باشد

مظاهریان معاون وزیر راه وشهرسازی در خصوص وضعیت کنونی بازار اجاره مسکن خبرنگار مسکن اظهار داشت: اجاره نشینی به خانوار‌ها کمک می‌کند تا به جای صرف هزینه‌های هنگفت برای خرید خانه در سال‌های اولیه زندگی، با هزینه کمتر، مسکن اجاره‌ای تهیه کنند و طبق آمار سرشماری سال ۹۵ ، میزان اجاره نشینان به ۳۶.۸ درصد رسیده است که در مناطق شهری رقم قابل توجهی است.

وی افزود: در خصوص اجاره نشینی نکته مهم ، بحث نرخ اجاره بهاست که باید متناسب با درآمد‌ افراد باشد ودر آنصورت ثبات بر بازار حاکم می‌شود.

مظاهریان در پاسخ به این سوال که نرخ اجاره بها چگونه تعیین می‌شود گفت: اجاره بها معمولا بر مبنای تورم سالانه افزایش پیدا می‌کند، همچنین قیمت ملک و نرخ بهره بانکی از مواردی است که بر میزان اجاره بها تاثیر گذار هستند.

امیدی به رونق بازار مسکن نیست

بر اساس این گزارش بر خلاف  آمارهای ارائه شده که نشان دهنده بهبود وضعیت بازار مسکن است صدیف بدری سخنگوی کمیسیون عمران مجلس  با اشاره به اینکه امیدی برای رونق بازار مسکن نیست گفت: اصلی ترین عامل رونق در بازار مسکن رونق اقتصادی کشور است که تا به امروز این اتفاق نیفتاده است.

وی در ادامه افزود: در صورتی که رونق اقتصادی به کشور باز گردد بیشترین اثر خود را در حوزه مسکن نشان می دهد.

بدری یادآور شد: در حال حاضر هیچ یک از اقدامات دولت از جمله صندوق پس انداز یکم یا پرداخت تسهیلات نتوانسته است رونق را به بازار مسکن بازگرداند.

براساس این گزارش دولت دوازدهم باید هرچه سریعتر برنامه خود را برای بهبود وضعیت بازار پر تلاطم مسکن ارائه کند.در حال حاضر با ادغام وزارت راه وشهرسازی دولت تمامی برنامه های خود را بر روی بخش حمل ونقل متمرکز کرده است و تا به امروز نتوانسته طرح های را که اعلام کرده از جمله مسکن اجتماعی و مسکن استیجاری به سرانجام برساند.امید است که دولت دوازدهم بتواند این طرح های خوابیده را به مرحله اجرایی شدن برساند.