نگاهی به بازار مسکن در فصلی که گذشت

به گزارش جی پلاس، افزایش 9 تا 11 درصدی مبالغ وام تابستانی خرید مسکن نیز آوانس دیگر برای تقاضای مصرفی است. بررسی‌ها از وضع موجود نشان می‌دهد: شرایط اولیه پیشروی معاملات در مسیر رونق طی سه ماه تابستان فراهم آمده است.

تغییر فصل در بازار معاملات مسکن با ثبت دو امتیاز بهاری به نفع خریداران تابستانی، یک فرصت در اختیار تقاضای مصرفی برای سه ماه پیش‌رو قرار داد. این گزارش حاکی است: مطابق آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران طی سه ماه گذشته از سال 96، سه وضعیت متفاوت کاملا خفیف را در «قیمت» تجربه کرد به‌طوری که با برآیند «صفر» حاصل از ریزنوسانات ماهانه قیمت مسکن در بهار، فصل اصلی نقل و انتقال ملکی از امروز -با پشت‌سر گذاشتن تعطیلات عید فطر- آغاز می‌شود.

میانگین قیمت مسکن در تهران بعد از «کاهش خفیف ماهانه» در فروردین امسال، تحت تاثیر عبور از ماه نیمه تعطیل، در اردیبهشت ماه با «ریزنوسان افزایشی» همراه شد و در خرداد ماه به دلیل افت سنتی حجم معاملات ناشی از همزمانی با ماه رمضان، شرایط «سکون نسبی» نسبت به ماه میانی بهار را تجربه کرد.

سه حالت مختلف در تغییرات ماهانه قیمت مسکن طی فصل اول امسال، بهای فروش آپارتمان در پایتخت را هم اکنون به سطح ماه آخر سال 95 بازگردانده و موجب شده معاملات تابستانی بازار ملک با قیمت‌های شب عید (اسفند 96) شروع شود. در حال حاضر متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران براساس معدل فروش خرداد 96، رقمی معادل 4 میلیون و 570 هزار تومان است که در سطح میانگین قیمت اسفند سال گذشته -4 میلیون و 540 هزار تومان- قرار دارد. سکون قیمت مسکن در خرداد -نسبت به اردیبهشت- اولین امتیاز برای خریداران تابستانی محسوب می‌شود.

هر چند سطح فعلی قیمت در مقایسه با سال گذشته همین موقع -تغییر نقطه‌ای- به دلیل ریزنوسانات یکسال اخیر (تغییرات ماهانه)، 6 درصد بیشتر است اما این میزان افزایش قیمت مسکن در خرداد 96 نسبت به خرداد 95 در قیاس با تورم نقطه‌ای 11 درصدی خرداد، از شرایط مناسب فصل جدید برای خریداران مصرفی آپارتمان حکایت دارد. میانگین قیمت مسکن در تهران نسبت به سال گذشته همین موقع، کمتر از 300 هزار تومان افزایش یافته به این معنا که ارزش واقعی ملک مسکونی طی این مدت (مقایسه رشد قیمت اسمی با تورم عمومی) 5 درصد افت کرده است.

بررسی‌ها از جزئیات دومین امتیاز بازار تابستانی ملک که آورده بهار به حساب می‌آید، حاکی است: تقاضای مصرفی خرید آپارتمان در فصل جاری، به تسهیلات بانکی با سقف ریالی 9 تا 11 درصد بیشتر از سال گذشته، دسترسی دارد به‌طوری که قدرت وام‌های جدید خرید مسکن، در عمل، میزان رشد جزئی قیمت مسکن در بهار امسال نسبت به بهار پارسال را برای خریداران جبران کرده است. متوسط قیمت مسکن در تهران در بهار 96 رقمی معادل 5 درصد نسبت به بهار 95 افزایش پیدا کرد و از سطح 4میلیون و 300 هزار تومان به مرز 4 میلیون و 500 هزار تومان رسید.

در حال حاضر اما مبلغ تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن(وام اوراق) با مصوبه بهار 96 شورای پول و اعتبار، از 110 میلیون تومان به 120 میلیون تومان افزایش پیدا کرده و سقف تسهیلات صندوق یکم نیز برای خانه‌اولی‌ها از 90 میلیون تومان به 100 میلیون تومان تبدیل شده است. مبالغ جدید وام خرید مسکن که ناشی از افزایش سقف وام جعاله است، قدرت خرید آپارتمان در بازار تابستانی تهران را نسبت به سال گذشته همین موقع، به رغم افزایش قیمت مسکن در همین فاصله زمانی، تقویت کرده است.

کارنامه معاملات مسکن در ربع اول سال 96، علاوه بر ثبت دو امتیاز برای بازار تابستانی، همسو بودن روند معاملات با پیش‌بینی کارشناسان اقتصاد مسکن را نشان می‌دهد.صاحب‌نظران بازار ملک اوایل امسال در برآوردهای خود از اوضاع معاملات در بهار، اعلام کرده بودند: فاز پیش رونق معاملات مسکن که سال 95 با توقف فرآیند تعمیق رکود، شکل گرفت، دست‌کم تا ابتدای تابستان 96 بدون حرکت رو به جلو، در بازار حاکم می‌ماند به این معنا که بروز رونق در اوایل سال، بعید خواهد بود. در قالب این پیش‌بینى، عنوان شده بود: بی‌میلى به معاملات مسکن در خرداد، امکان رشد حجمى بازار را سلب خواهد کرد و در صورت عدم مواجهه خریداران با محرک تازه، حالت شبه‌رکود ناشی از تعطیلی مقطعی خریداران، اتفاق می‌افتد.

هم اکنون حجم خرید و فروش آپارتمان در بهار امسال، بیانگر تحقق برآوردهای کارشناسی در این بازار است. میزان فروش ماهانه آپارتمان در تهران طی سه ماه اخیر به‌خصوص در خرداد ماه، از «درجا زدن بازار در فاز پیش‌رونق» حکایت دارد. ماه گذشته 14 هزار و 232 واحد مسکونی در مناطق 22 گانه پایتخت فروش رفت که 7 درصد کمتر از حجم فروش در اردیبهشت 96 بوده است. در ماه میانی بهار امسال، حجم معاملات خرید مسکن در تهران از مرز 15 هزار واحد مسکونی گذشت و به 15 هزار و 323 واحد رسید. تعداد واحدهای مسکونی فروش رفته در ماه نشان می‌دهد، بازار معاملات مسکن هنوز وارد فاز رونق نشده است.

هر چند اوضاع، در مقایسه با رکود عمیق سال 94، تا حدودی، مناسب‌تر ارزیابی می‌شود. حجم معاملات خرید مسکن در بهار امسال یک درصد نسبت به بهار سال 95 افزایش پیدا کرد و میزان فروش به 34 هزار و 623 واحد مسکونی رسید. توقف فرآیند رشد حجم معاملات خرید مسکن در خرداد، عمدتا ناشی از همزمانی با ماه رمضان و همچنین ماه بعد از انتخابات بوده است. با این حال، اثر مسابقه بانک‌ها در پرداخت نرخ سود بانکی بالای 20 درصد به سپرده‌گذاران نیز اثر قابل توجه بر رفتار تقاضا در بازار ملک به شکل اعمال تاخیر در انجام معامله داشته است.