انتظار رونق در بازار بنفش مسکن

بررسی‌ها حاکی از آن است که کشور ایران طی سال‌های اخیر سالیانه به حدود یک میلیون مسکن نیاز دارد. اما این حوزه تحت تاثیر اقدامات انبساطی درون و برون بخشی دولت‌های نهم و دهم سرانجام در انتهای سال ۱۳۹۱ وارد رکود شد. مجموعه عواملی همچون تزریق ۴۵ هزار میلیارد تومان برای رونق ساخت و ساز دولتی منجر به این شد که طی سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ قیمت مسکن ۵۰۰ درصد و قیمت زمین ۷۰۰ درصد رشد کند. به همین دلیل فاصله‌ی شدیدی بین قدرت خرید مردم و قیمت مسکن به وجود آمد که دولت یازدهم هرچه تلاش کرد تا رقم وام را بالا ببرد نتوانست این فاصله را کوتاه کند. با این‌که سقف تسهیلات از حدود ۲۰ میلیون تومان به ۱۶۰ میلیون تومان رسید و سود آن پس از ۲۵ سال تک رقمی شد، اقساط بالای ۲ میلیون تومان برای متقاضیان سنگین است و به همین دلیل خروج مسکن از رکود به تدریج اتفاق خواهد افتاد.

آمارها بر این نکته تاکید دارد که اجاره بین سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ حدود ۳.۴ برابر شده و از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ حدود ۱.۵ برابر شده است. این نشان می دهد هم اکنون شاهد باثبات ترین قیمتها برای بازار مسکن هستیم که مبنایی برای حرکت اصولی به سمت آینده است. هم‌چنین طی سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ قیمت زمین از متری ۶۴۰ هزار تومان به متری ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در شهر تهران افزایش یافته که ۷۰۰ درصد و معادل ۸.۶ برابر افزایش قیمت را نشان می‌دهد. اما از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ شاهد ۲ درصد افزایش قیمت زمین هستیم.

وزیر راه و شهرسازی این شرایط را به "بمباران" بخش مسکن توسط دولت‌های نهم و دهم تشبیه کرده است. عباس آخوندی با بیان این‌که در بخش مسکن از ویرانه‌های سیاست‌های دولت گذشته آواربرداری کردیم گفت: هرکسی که در این دوره وزیر مسکن می‌شد دو کار می‌توانست انجام دهد؛ یک کار این‌که به همان سیاست عوام‌فریبانه قبلی ادامه دهد و ملتی را گرفتار کند و دیگر این‌که صادقانه با مردم صحبت کند. البته هزینه صداقت در این زمینه برای سیاستمدار بسیار بسیار سنگین است.

هم‌اکنون گفته می‌شود که ۲.۵ میلیون مسکن خالی در کشور وجود دارد که منجر به حبس ۲۵۰ میلیارد دلار سرمایه در این بازار شده است. با این حال عمده این خانه‌ها در دسترس متقاضیان واقعی مسکن قرار ندارد و تنها شاید با مالیات‌های سنگین بتوان بخشی از این تعداد را وارد بازار مصرفی کرد.

از سوی دیگر بخش مسکن دارای رابطه پیشین با ۷۸ بخش اقتصاد و رابطه پسین با ۵۶ بخش اقتصادی با ضریب انتشار ۱.۲ است. یعنی به ازای هر یک اشتغال ۱.۲ اشتغال غیرمستقیم ایجاد شده است. همچنین سهم مسکن و ساختمان در اشتغال مستقیم کشور حدود ۱۲ درصد و تعداد شاغلان این بخش نیز ۳.۱ میلیون نفر هستند. به همین دلیل دولت می‌تواند از ظرفیت این بخش برای خروج از رکود استفاده کند. اما طی چهار سال دولت یازدهم بجز تکمیل واحدهای مسکن مهر، عملا دولت نتوانست تحرکی در بخش مسکن ایجاد کند. با این وجود مسکن مهر به عنوان یکی از دو طرح دیابتی دولت قبل حالا به روزهای پایانی خود نزدیک شده است. به طور کلی از ۲ میلیون و ۲۶۲ هزار واحد مسکن مهر تاکنون یک میلیون و ۸۳۰ هزار واحد افتتاح شده است و مابقی عمدتا در مرحله نازک‌کاری قرار دارد که مسوولان وزارت راه و شهرسازی قول داده‌اند واحدهای بلامعارض را تا پایان عمر دولت یازدهم تحویل دهند. بنابراین روزشمار برای مشاهده اقدامات دولت برای رونق‌دهی به ساخت و ساز بخش خصوصی آغاز شده است.

قبل از انتخابات ریاست جمهوری نشانه‌هایی از ورود بخش مسکن به دوره پیش رونق دیده شد که با نزدیک شدن به زمان انتخابات فروکش کرد. اما پیش‌بینی می‌شود مجددا منحنی معاملات روند صعودی به خود بگیرد و نیمه دوم سال جاری رکود ۴.۵ ساله بخش مسکن به پایان برسد.

با این‌که در فروردین ماه تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ۸.۵ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافت، برآوردها این است که این نزول تحت تاثیر تعلیق معاملات به بعد از انتخابات صورت گرفته و مشتریان به مرور وارد بازار مصرف می‌شوند. بخشی از این مشتریان ۱۶۵ هزار سپرده‌گذرای هستند که از طریق تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم اقدام به خرید مسکن خواهند کرد. هم‌اکنون در این حساب رقمی حدود ۳۵۰۰ میلیارد تومان وجود دارد. این سپرده ها تعهدی است و بانک موظف است آن را انجام دهد. برآورد این است که ظرف یک سال آینده بانک باید دو برابر این رقم را تجهیز منابع کند و با اضافه کردن ۷۰۰۰ میلیارد تومان آن را به حدود ۱۰۰۰۰ میلیارد تومان به بازار مسکن تزریق شود. اهمیت این ۱۰۰۰۰ میلیارد تومان این است که متکی به بودجه دولت نیست و توسط مردم انجام می شود. بنابراین توسعه پایداری را تضمین می کند؛ زیرا تقاضاها به تدریج واردبازار مسکن خواهند شد و شوک قیمتی ایجاد نخواهند کرد.

دولت دو وظیفه را در این شرایط بر عهده دارد؛ اول جلوگیری از جهش قیمت مسکن و دوم رونق‌دهی به ساخت و ساز. در حال حاضر بخش مسکن با پارادوکس­‌های آشکاری، در هر دو مقوله عرضه و تقاضا روبه رو است. به عنوان نمونه براساس سرشماری سال ۱۳۹۵، موجودی مسکن کل کشور (بدون احتساب واحدهای مسکونی خالی) بیش از ۲۲.۸ میلیون واحد مسکونی و تعداد خانوار ۲۴.۱۹ میلیون واحد است. همچنین تراکم خانوار در واحد مسکونی، حدود ۱.۰۵ است. در حالیکه تعداد خانه‌های‌خالی با بیش از ۵۵ درصد رشد، از ۱.۶۶ میلیون واحد در سال ۱۳۹۰ به ۲.۵۸ میلیون واحد، در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است.

علی چگنی ـ‌ مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن ـ در این باره می‌گوید: علی­رغم وجود بیش از ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور، حدود ۳۰ درصد از جمعیت شهری کشور در بافت‌های فرسوده و سکونت‌گاه‌های غیررسمی زندگی می‌کنند و از دارا بودن مسکن مناسب، ایمن و بهداشتی رنج می­‌برند. همچنین در حالی که بخشی از اقشار جامعه در مسکن­‌های لوکس و با متراژ بالا زندگی می‌کنند و نیز بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی گران‌قیمت، فاقد متقاضی است، تقاضا برای مسکن کوچک و ارزان قیمت بالا بوده و اقشار کم درآمد از تأمین مسکن حداقلی عاجز هستند. این موارد گویای برخی پارادوکس‌ها در بازوهای عرضه و تقاضای مسکن و نمونه­‌ای از نمود ناصحیح و احتمال برداشت ناصواب از شاخص­‌های آماری بخش مسکن است (مشخصا تعداد خانه­‌های‌خالی که تصور عدم نیاز به مسکن را در کشور دیکته می­‌کند). تظاهر ناصحیح شاخص‌های بخش مسکن، می‌تواند سیاست‌گذاری را به مسیر نادرست معطوف نماید و موجب هرج و مرج در نظام برنامه‌ریزی و نهایتاً عدم احساس تعلق و آرامش در شهروندان شود.

با این توصیف پیداست که اولویت باید حاشیه‌نشینان و ساکنان بافت‌های ناکارآمد باشند. مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری به اجرای بیش از ۲۷۹ پروژه نوسازی و بهسازی در مناطق کمتر برخوردار و ناکارآمد اشاره کرد و گفت: در دولت یازدهم طرح های پروژه محور، کمی، کالبد مبنا، غیر منعطف و بی توجه به خواست و نیاز مردم کنار گذاشته شده است.

محمدسعید ایزدی یکی از گام‌های تحقق این هدف را تدوین برنامه جامع بازآفرینی شهری برای ۲۷۰۰ محله عنوان و تصریح کرد: در ۴۹۵ شهر مشتمل بر ۶۰ هزار هکتار بافت‌های میانی بالغ بر ۱۰۰۰ محله، در ۱۶۸ شهر با وسعت ۲۵ هزار هکتار بافت تاریخی بالغ بر ۶۰۰ محله و در ۹۱ شهر با وسعت ۴۵ هزار هکتار سکونتگاه غیر رسمی و ۱۱۰۰ محله و همچنین تهیه برنامه عملیاتی برای  ۲۷۲ محله در ۸۳ شهر در سال ۱۳۹۵ ( ۵۸ محله تاریخی، ۲۷ محله ناکارآمد میانی و ۱۸۷ محله در سکونتگاه های غیر رسمی) مطالعات دقیقی صورت گرفت.

برنامه دیگر دولت برای کمک به اقشار پایین، مسکن اجتماعی است که اسفندماه سال گذشته جزییات آن ابلاغ شد. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در دو قالب مسکن حمایتی (کمک به ساخت و خرید مسکن ملکی و کمک بلاعوض) و مسکن اجتماعی (کمک به ساخت مسکن استیجاری، پرداخت کمک اجاره و وام قرض‌الحسنه) باید این طرح را پیش ببرد که در مجموع به تامین سالیانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی اقدام خواهد کرد. مابقی ساخت و سازها باید توسط بخش خصوصی انجام شود که نهادهای مالی باید وظیفه شارژ و تامین نقدینگی آن را بر عهده بگیرند.