سوداگری، آسیب اصلی رونق مسکن

به گزارش جی پلاس، نگاهی به افزایش 55 درصدی آمار خانه‌های خالی در 5 سال گذشته و انباشت سرمایه 200 میلیارد دلاری در این خانه‌ها بخوبی نشان می‌دهد افزایش ساخت و ساز مسکن از سال 89 تا 91 نه تنها رونق واقعی بازار مسکن را رقم نزده بلکه ورود انبوه سوداگران و دلالان در بازار مسکن و ساخت خانه‌هایی که متقاضی واقعی نداشت جهش ناگهانی قیمت مسکن را رقم زد طوری که متقاضیان واقعی این بازار که تا قبل از این سال‌ها می‌توانستند با تکیه بر وام 20 میلیونی صاحب خانه شوند اکنون با وام 160 میلونی می‌توانند امیدوار به تأمین بخش زیادی و البته نه همه مبلغ خانه شوند. انتشار گزارش مرکز آمار ایران از سرشماری سال ۱۳۹۵ ارقام نگران‌کننده‌ای از تعداد خانه‌های خالی و سرمایه انبوه انباشته شده در این خانه‌ها نشان می‌دهد که سیاست‌های ساخت و ساز از سال 85 تا 91 تبعات ویرانگری هم در سرمایه‌گذاری بخش مسکن و هم در جهش قیمت آن را به‌دنبال داشته است. درحالی‌که افزایش ساخت و ساز در این سال‌های اتفاق افتاد اما این افزایش در جهت پاسخگویی به تقاضا  مؤثر نبوده و خانه‌ها برای عرضه به اقشار متوسط و ضعیف ساخته نشده است.

تلاطم ساخت آپارتمان که عمده دلیل آن دسترسی برخی سازنده‌ها به تسهیلات بانکی ارزان بود موجب شد خانه‌های ساخته شده با متراژ بالا و عمدتاً در مناطقی باشد که اقشار متوسط توانایی خرید آن را نداشته باشند و به این ترتیب آمار خانه‌های خالی از سال 90 تا 95 رشد 55 درصدی را تجربه کرده در حالی که اگر ساخت و ساز بر اساس تقاضا و نیاز متقاضیان بود افزایش آن در سال‌های گذشته متقاضیان را خانه دار می‌کرد. ساخت و ساز بی‌ضابطه همچنین جهش قیمت‌ها را در پی داشت و قدرت خرید را کاهش داد به طوری که با وجود کاهش رشد اقتصاد دولت با افزایش چند برابری تسهیلات مسکن تلاش کرد قدرت خرید متقاضیان را به آنها بازگرداند.

انباشت 200 میلیارد دلار سرمایه در خانه‌های خالی

در حالی که جذب سرمایه و نقدینگی در بازار مسکن اولویت ساخت برای خانه دار شدن متقاضیان است معاون وزیر راه و شهرسازی می‌گوید اکنون 200 میلیارد دلار در خانه‌های خالی به تله افتاده است.  حامد مظاهریان با تأکید بر اینکه رونق بازار مسکن نیازمند بازتعریف است می‌گوید تصور ذهنی مردم از رونق بازار مسکن، حدفاصل سال‌های ۸۹ تا ۹۱ است و فکر می‌کنند رونق یعنی پروانه‌های ساخت مسکن و مصرف سیمان و سایر مصالح باید به‌مانند آن زمان باشد درحالی‌که باید به‌طور شفاف در جامعه تبیین شود که تکرار آن اتفاقات در جامعه ‌نه‌تنها مطلوب نیست بلکه امکانپذیر هم نیست و تداوم تولید خانه‌های بدون متقاضی مصرفی نه‌تنها درست نیست بلکه شرایط اقتصادی نیز پذیرای آن نیست. مظاهریان معتقد است سرمایه‌گذاران خانه‌های خالی به نظر می‌رسد به تفاوت وضعیت موجود با گذشته پی‌برده‌اند اما گروهی همچنان با پافشاری بر عقایدِ خود و به امید اینکه این دوران نیز می‌گذرد و به سود خود دست خواهند یافت در فکر تداوم وضعیت گذشته هستند. از دیگر سو درحالی که میزان سرمایه هنگفتی در خانه‌های خالی به تله افتاده است برنامه‌ریزی مسکن برای دهک‌های میانی و پایینی جامعه که مصرف‌کننده واقعی هستند نیازمند سرمایه است.

به گفته مظاهریان اگر واقع‌بینانه به این موارد توجه شود کسی که طی ۴ سال موفق به فروش این آپارتمان‌ها نشده است با توجه به پرداخت بهره بانکی به‌طور تقریبی از سرمایه آن چیزی باقی نمانده است و در حقیقت اتفاقاتی در حال رخ دادن است که هم‌اکنون ما تنها شاهد نوک قله کوه یخ هستیم و باید بتوانیم برای چاره‌جویی همفکری کنیم.

نیازی به رشد شتاب آلود ساخت مسکن نداریم

مصطفی بهزادفر عضو هیأت علمی دانشگاه علم و صنعت  نیز با تأکید بر اینکه هرگز نباید انتظار بازگشت رونق اقتصادی مسکن را داشته باشیم خاطرنشان می‌کند: به دلیل تحول اقتصادی ایران که به سمت اقتصاد آرام و غیرسوداگرانه پیش می‌رود و کند شدن آهنگ رشد جمعیت، برنامه‌های ساخت مسکن به شکل انبوه برای کشور پاسخگو نیست.

به گفته بهزادفر اگر ساخت و ساز در سال‌های گذشته رشد داشت به خاطر رونق این بازار نبود بلکه تزریق پول نفت به اقتصاد سرمایه‌ها را به سوی بازار مسکن و افزایش سوداگری در این بازار کشاند. او می‌افزاید: با کاهش تعداد خانوار از 6 به 3.3 و تعداد خانوار در واحد مسکونی از 1.1 به عدد یک نیازی به رشد بالای ساخت و ساز نداریم بلکه ساخت تدریجی و قدم به قدم مسکن نیاز کشور است. بهزادفر قیمت فروش مسکن را چند برابر قیمت تمام شده ساخت دانست که اگر قیمت به سمت قیمت تمام شده برود و سود سوداگری به سمت سود اقتصادی واقعی برود دیگر نیاز به تولید انبوه نیست.

ساخت مسکن با توجه به شرایط اقتصادی

محمد جهانی، کارشناس مسکن نیز  می‌گوید: در زمانی که گفته می‌شد رونق بازار مسکن رخ داده در واقع خانه‌های ساخته شده که صاحبان پول‌های کلان می‌توانند متقاضی آن باشند و چون متقاضیان واقعی توان مالی خرید این خانه‌ها را ندارند خانه‌ها به‌صورت خالی باقی ماند.

جهانی می‌گوید: ساخت و ساز و بازار مسکن باید با توجه به شرایط کلان اقتصادی بررسی شود اگر اقتصاد رشد منفی دارد رونق بازار مسکن رونقی سوداگرانه است که متقاضیان واقعی از آن بهره‌ای نمی‌برند.

 سیاست‌های اشتباه دولت قبل قیمت مسکن را 300 درصد افزایش داد

رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران نیزسیاست‌های اشتباه دولت قبل را موجب افزایش 300 درصدی قیمت مسکن نام برد. حسن محتشم با اشاره به افزایش قیمت مسکن در طول سال‌های 84 تا 91 اظهار داشت: قیمت مسکن در این بازه زمانی تا چیزی حدود 300 درصد افزایش یافت که یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن سیاست‌های اقتصادی اشتباه دولت قبل بود. در آن زمان با هجوم سرمایه‌ها و حجم نقدینگی در بازار مسکن مواجه شدیم، مسکن از جمله کالاهایی است که هر سه سال یک بار قیمت آن افزایش می‌یابد اما کمتر کالایی مانند مسکن در دولت گذشته توجه سرمایه‌گذاران را به این شدت جلب کرد.