خانه های خالی و مردم بی سقف

اجاره نشینان شانس آوردند؛ شانس اینکه وقتی فصل نقل و انتقال تمام شد، دولت اعلام کرد که نرخ سود بانکی باید کاهش پیدا کند. این خبر البته برای بانک ها خبر خوبی نبود، چون سپرده های آنها کاهش پیدا می کند. در عوض مالکان خانه ها ترجیح می دهند جای اینکه خانه ها را رهن بدهند، پول پیش کمتری گرفته و کرایه بیشتری دریافت کنند. اتفاقی که در سال های اخیر مدام رخ داده است. به ویژه اینکه در 14 سال اخیر، بازار مسکن در رکود به سر می برد و اگر رونقی بوده، در بخش رهن و اجاره دیده شده. این در شرایطی است که به گفته نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز، بین 50 تا 70 درصد مردم ایران، خانه ندارند و اجاره نشین هستند.
تمایل به دریافت اجاره بیشتر
بانک ها تمایلی به کاهش نرخ سود بانکی نشان نمی دهند؛ این اقدام آشکارا باعث کاهش سپرده گذاری می شود. البته تمایلی ندارند که سود وام های پرداختی را هم کاهش دهند. استدلال دولت این است که با توجه به تک رقمی شدن نرخ تورم، نرخ سود بانکی باید در حدود همین نرخ باشد. بانک ها اگرچه برای سپرده گذاریها، مبلغ کمتری می پردازند ولی این طور نیست که عملا سود وام های پرداختی خود را کاهش داده باشند چرا که مشتریان را ناچار می کنند که برای دریافت وام، بخشی از وام را در بانک سپرده گذاری کنند. حالا که سپرده گذاری در بانک چندان به صرفه به نظر نمی رسد، احتمالا پول های دست مردم سر از 3 حوزه در می آورد؛ بازار سکه، بازار ارز یا بازار مسکن. با توجه به نوسان بازار سکه و ارز و اینکه در سال های اخیر افزایش نرخ ارز و طلا چندان چشم گیر نبوده، احتمالا همچنان بخش اصلی پول ها به سمت بازار مسکن سوق پیدا می کند. بازاری که با وجود رکود، همچنان سود آور ترین بخش اقتصاد ایران به شمار می رود. اکنون که دولت می خواهد نرخ سود بانکی را کاهش دهد، پرسش این است که چه تاثیری در نرخ رهن و اجاره اتفاق خواهد افتاد. برخی از بنگاه داران شیراز به «خبرجنوب» می گویند که اعلام این تصمیم تقریبا با پایان فصل نقل و انتقال همزمان شده و در نتیجه تاثیر گسترده تر آن را باید در سال آینده دید. برای نمونه، محمد حسین ادیبی نیا، مسئول بنگاه املاک ادیب در شهر صدرا به گزارشگر «خبرجنوب» می گوید که این تصمیم دولت، افزایش تمایل به اجاره دادن خانه ها را در پی دارد: «نه تنها اکنون، بلکه مدتی است که می بینیم مالکان حاضر نیستند خانههایشان را رهن کامل بدهند؛ پیش تر پول را در بانک می گذاشتند و سود آن را میگرفتند ولی اکنون بیشتر ترجیح میدهند که خانه ها را کرایه بدهند».
به باور این کارشناس املاک، چنین وضعی نتیجه کاهش ارزش پول هم هست: «به نظر من بالا رفتن کرایه به خاطر کاهش ارزش پول است؛ ضمن اینکه هزینه ساخت مسکن بالا است».
یکی از پدیده های معمول در بازار مسکن، این است که مالک خود قیمت را مشخص می کند؛ این یعنی معیار و ملاک مشخصی برای تعیین ارزش خانه وجود ندارد. در نتیجه در شهر صدرا یک واحد آپارتمانی را می توان با 5 میلیون تومان پول پیش و اجاره ماهیانه 500 هزار تومان اجاره کرد و در همان واحد، قیمت آپارتمانی دیگر با شرایط مشابه، 200 هزار تومان بیشتر باشد.
این وضع در نقاط دیگر شهر هم دیده می شود. برای نمونه، پرویز زارعی، مسئول بنگاه آتیه در گلدشت معالی آباد به گزارشگر «خبرجنوب» می گوید که بنگاه در تعیین قیمت اجاره یک ملک دخالت چندانی ندارد: «اگر بخواهید یک واحد دو خوابه قدیمی را در خیابان گلدشت اجاره کنید، میتوانید با کف قیمت 10 میلیون پول پیش و ماهیانه 900 هزار تومان
یک خانه را اجاره کنید ولی چیزی که هست اینکه بنگاه در تعیین قیمت نقش چندانی ندارد».
این طور نیست که تنها وضع قیمت ها در نقاط شمالی شهر این گونه باشد. یکی از بنگاه داران بولوار مدرس که نمی خواهد نامش را منتشر کنیم، میگوید که در این محدوده شهر، میتوان یک واحد دو خوابه را با 10 میلیون تومان پیش پرداخت و کرایه ماهانه 600 هزار تومان اجاره کرد ولی جای دیگری در همان بولوار
می تواند200 هزار تومان بیشتر باشد. اینکه مالکان خود تعیین کننده قیمت هستند، باعث شده که هر مالک خود در تعیین قیمت رهن و اجاره و حتی قیمت خرید و فروش یک خانه دخالت کند. طوری که گاهی رهن و اجاره یک ساختمان در نقاط کمتربرخوردار هم قیمت یک واحد مشابه در نقاط مرفهنشین شهر است. محمد یاری، مسئول بخش رهن و اجاره املاک اخوان در بولوار دانشجو می گوید: «اگر بخواهید یک آپارتمان معمولی را در کوی دانشگاه اجاره کنید به پیش پرداخت 20 میلیون تومان و اجاره یک و نیم میلیون تومان نیاز دارید. اجاره ماهیانه چند وقت پیش، 300 هزار تومان کمتر بود و قیمت مسکن هم بالا است».
این طور که این فعال حوزه مسکن می گوید، تمایل مالکان بیشتر به اجاره دادن خانه است تا رهن دادن آن.
یک کالای سرمایه ای
پرسش این است: «آیا می توان ساز و کاری را تدارک دید که تعیین قیمت مسکن، رهن و اجاره بر پایه آن انجام شود؟». به باور عقیل یزدان پناه، نایب رئیس اتحادیه املاک شیراز، چنین کاری شدنی است: «ما چندی پیش طرحی را به وزارت راه و شهرسازی دادیم که بر اساس آن قیمت مسکن در هر نقطه از شهر طبق موقعیت مکانی، امکانات، متراژ و... مشخص شود؛ قرار بود اجرای این طرح به صورت آزمایشی از شیراز شروع شود، ولی دستگاه های متولی در استان همکاری نکردند». او عمده ترین مزیت اجرای این طرح را چنین چیزی می داند: «اگر طرح اجرا می شد، دیگر نمی دیدید که در یک ساختمان، یک واحد را 50 میلیون تومان رهن بدهند و واحد دیگری را 70 میلیون».
با این حال به نظر برخی کارشناسان اقتصادی، اجرای چنین طرحی امکان پذیر نیست. دکتر روح ا... شهنازی، استاد اقتصاد دانشگاه شیراز می گوید که وضع کنونی مسکن، نتیجه بازار آزاد و رقابت است، اما در آن یک عنصر ناسالم وجود دارد: «خانه در کشور ما یک کالای سرمایه ای است نه مصرفی».
این طور که اعلام شده، در کشور بیش از 3 میلیون واحد مسکن خالی وجود دارد. اگر بُعد هر خانواده را 4 نفر در نظر بگیریم، این یعنی به تعداد 12 میلیون نفر از جمعیت کشور خانه خالی در ایران وجود دارد. سهم فارس چیزی است در حدود 200 هزار خانه. و البته پس از استان های تهران، خراسان رضوی و اصفهان، رتبه چهارم را دارد. به نظر دکتر شهنازی، استاد اقتصاد دانشگاه شیراز، سرمایهای بودن خانه در کشور ما باعث شده که سودآوری آن بالا برود و در نتیجه افراد زیادی تمایل به سرمایه گذاری در این بخش داشته باشند. او راهکار برون رفتن مسکن از بحران کنونی را «در نظر گرفتن مالیات بر ارزش افزوده 20 درصد بر خانه ها» می داند: «در کشورهای پیشرفته، ساز و کار تعیین قیمت مسکن مانند ما است؛ با این تفاوت که آنجا قیمت یک کالای مصرفی است. در نتیجه مسکن بازدهی کشور ما را ندارد؛ اگر مسکن در کشور ما هم تبدیل به یک کالای مصرفی شود، بخش بزرگی از مشکلات از میان میرود.».
اما چگونه می توان مسکن را از کالای سرمایه ای به کالای مصرفی تبدیل کرد؟ راهکار این استاد اقتصاد، این است: «نباید بگذاریم مسکن به عنوان دارایی خرید و فروش شود و راهش این است که مالیات بر ارزش افزوده بر این ساختمان ها در نظر گرفته شود. این طور دیگر کسی خانه را به عنوان یک سرمایه نمی خرد تا آن را خالی نگه دارد و اجاره هم کاهش پیدا می کند؛ چون مالک اگر خانه اش خالی بماند، باید مالیات بپردازد در نتیجه خانه را خالی نگه نداشته و به سرعت آن را اجاره می دهد. به این ترتیب عرضه بیشتر می شود».
برخی تصور می کنند نفت، صنعت اصلی ایران است؛ ولی این طور نیست. صنعت اصلی ایران، صنعت ساختمان است. اما شاید شباهت بسیار زیادی میان نفت و ساختمان وجود داشته باشد؛ اصطلاح «اقتصاد رانتی» را شنیده اید؟ «رانت» همان واژه «رنت» انگلیسی است؛ به معنای «کرایه».
یعنی بدون اینکه فعالیت تولیدی زیادی صورت بگیرد، کشور دارای پول باد آورده نفت است که از فروش آن، درآمد زایی می کند. ساختمان هم همین طور است؛ بدون اینکه هیچ فعالیت تولیدی اتفاق بیفتد، خانه را کرایه داده و درآمدزایی می کنند. این طور، یک اقتصاد پویا شکل نمی گیرد. چه اینکه رکود این سال های بازار مسکن، باعث شده رونق درآمدها هم در کشور کم شود.