بررسی راهکارهای فوری کنترل بازار مسکن

وزیر راه و شهرسازی افزود: از تمام صنوف و حرفی که با این موضوع مرتبط هستند و همچنین افراد صاحب نظر، دانشگاهیان و نمایندگان مجلس در این جلسه دعوت کردیم. همکاران ما در وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد اولیه‌ای را تهیه کردند که عمدتا رئوس مطالبی است که در این جلسه می‌توان انجام داد. برخی اقدامات انجام شده، بعضی در حال انجام و برخی هم تشدید اقدامات پیشین است که در این جلسه این موارد را بررسی می کنیم و راهکارهای شما را می شنویم.

ارایه راهکارهای ۹ گانه توسط معاون مسکن و ساختمان

در بخش دیگری از این نشست، حامد مظاهریان ـ معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی ـ به ارایه راهکارهای ۹ گانه برای تعادل بخشی به بازار مسکن اشاره و اظهار کرد: عرضه بسته تشویقی مالیاتی به منظور افزایش تولید، راه اندازی بازارگاه الکترونیکی، انتقال ماموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها، تسریع در تصویب لایحه قانونی پیش فروش ساختمان، کنترل سوداگری در بخش زمین از طریق استفاده از ابزارهای مالیاتی، حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی  کوچک متراژ، تسریع در اجرای برنامه بازآفرینی شهری، تغییر ماموریت بانک مسکن از تخصصی به توسعه‌ای و تسریع در عرضه زمین‌های وابسته به دولت به منظور افزایش عرضه واحدهای منطبق با الگوی مصرف از جمله برنامه‌هایی است که به منظور کنترل بازار مسکن در دست اقدام قرار دارد.

سال گذشته ارزش افزوده بخش مسکن بعد از پنج سال مثبت شد

وی ادامه داد: در شرایط جدیدی که قرار داریم هر اقدامی که انجام می‌شود اولا باید بدون شتابزدگی باشد و دوما فعالان بخش حضور داشته باشند و صدایشان شنیده شود. در طی ۴-۵ سال گذشته بازار مسکن دچار عدم تعادل بود. در جنبه‌های مختلف، این بازار را دچار آشفتگی می‌دیدیم. رکود بود و سرمایه‌گذاری گسترده‌ای در اواخر دهه ۸۰ انجام شده بود که باعث عدم توازن بین عرضه و تقاضا بود. خوشبختانه بعد از پنج سال در سال گذشته ارزش افزوده بخش مسکن ۱.۲ درصد مثبت شد. بنابراین در شرایط جدیدی قرار گرفتیم و باید بررسی کنیم برای کنترل قیمت باید چه کار کرد.

مظاهریان با اشاره به بازار مسکن طی فروردین ۹۶ و خرداد ۹۷ گفت: متوسط قیمت یک متر مربع مسکن شهر تهران از دی ماه سال گذشته شتاب گرفته است.

وی افزود: به نظر می رسد در دوران رکود و رونق، مالیات باید به تعادل بخشی کمک کند. موضوع دیگر به تسهیلات بانکی برمی‌گردد که باید بتواند ارتباط موثری بین عرضه و تقاضا به وجود آورد. محور سوم مالیات از خانه‌های خالی است. در این مورد اتفاق نظری هم وجود ندارد که این مالیات چقدر می‌تواند تاثیرگذار باشد ولی در مقیاس جهانی این موضوع می‌تواند به ایجاد تعادل کمک کند. پیشنهاد این است به جای اینکه اداره مالیات به عنوان درآمدزایی این موضوع را ببیند، درون بخشی شود و برای ایجاد مسکن اجتماعی برای اقشار ضعیف به کار گرفته شود.

تقاضا برای مسکن کوچک است؛ عرضه بالای ۱۲۰ متر

معاون وزیر راه و شهرسازی همچنین به موضوعات پیش فروش و کاهش ریسک فروش اشاره و تاکید کرد: محور بعدی کنترل سوداگری در بخش زمین است. تجربه ۴-۵ دهه گذشته نشان می‌دهد بیشترین عایدی در بخش زمین بوده تا ساخت و ساز. محور ششم به ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ است که تقاضا در این بخش وجود دارد. بعد خانوار کوچک شده ولی هنوز حیرت‌آور است که واحدهای مسکونی در ایران بالای ۱۲۰ متر است و باید سیاست‌هایی اعمال شود که در زمینه عرضه و حتی  معافیت‌های مالیاتی در جهت تقویت بنیه خانوار وضع شود.

وی یکی از اهداف بخش مسکن را توسعه‌ای شدن بانک مسکن دانست و گفت: نظام تامین مالی مشخصی باید در این زمینه داشته باشیم و نهاد توسعه‌ای می‌تواند به بخش مسکن کمک کند که وزارت راه و شهرسازی موافقت اصولی با افزایش سرمایه بانک مسکن دارد.

افزایش ۶۹ درصدی تعداد تسهیلات مسکن در سه ماهه ابتدایی امسال

در ادامه، رحیمی انارکی. مدیرعامل بانک مسکن. اظهار کرد: طی سال ۱۳۹۶ بیش از ۲۱۷ هزار مسکن یکم افتتاح شد که از حساب‌های سال قبل بیشتر بود. از سال ۱۳۹۴ متوسط تعداد افتتاح‌های روزانه، هفتگی و ماهیانه روند افزایشی داشته است. نرخ سود هم از ۱۴ درصد در حال حاضر به ۶ و ۸ درصد در بافت فرسوده و سایر مناطق رسیده است. تسهیلات افتتاحی بانک در سال ۱۳۹۶ در مقایسه با سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که تعداد قراداد ۲۸ درصد و به لحاظ مبلغ ۱۱ درصد افزایش یافته است.

وی ادامه داد: تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم در سه ماه اخیر نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان می‌دهد، در تسهیلات مشارکت مدنی ۳۵ درصد افزایش تعداد واحد داریم و ۴۵ درصد از لحاظ مبلغ افزایش یافته است. همچنین کل تسهیلات بخش مسکن ۶۹ درصد از لحاظ تعداد و از لحاظ مبلغ ۷۶ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته است. در بافت فرسوده نیز در سال ۱۳۹۶ حدود ۴۶۰۰ فقره تسهیلات داشتیم.

رحیمی انارکی تصریح کرد: اهم اقدامات بانک در سال ۱۳۹۶ توسعه ابزارها، اعطای تسهیلات با سپرده از محل حسابهای پس انداز جوانان به زوجین، اعطای ۱۰۰ میلیون ریال تسهیلات بدون سپرده در حالت انفرادی و ۲۰۰ میلیون ریال در حالت زوجین، برقراری امکان تجمیع تسهیلات فروش اقساطی مسکن  و افزایش سقف تسهیلات جعاله به ۲۰۰ میلیون ریال، کاهش نرخ سود تسهیلات، برقراری امکان پرداخت تسهیلات از محل صندوق تسهیلات مسکن یکم به بافت فرسوده، تعهد پرداخت یکم به زلزله زدگان کرمانشاه از اهم برنامه های بانک در سال ۱۳۹۶ بوده است.

مدیرعامل بانک مسکن، اهم سیاست‌های اعتباری بانک مسکن در سال ۱۳۹۷ را نیز اولویت تامین مالی پروژه های مسکونی واقع در بافت فرسوده و ناکارآمد، تقویت توان مالی خریداران با اولویت بافت فرسوده، اولویت در تامین مالی واحدهای مسکونی میان متراژ و متوسط قیمت، استفاده از ابزارهای بازار سرمایه، حمایت از پروژه های احداثی با رویکرد بهینه سازی و رعایت اقدامات زیست محیطی عنوان کرد.

در ادامه اسلامی بیدگلی ـ استاد دانشگاه ـ گفت: استفاده از ابزار مالیاتی برای ورود خانه‌های خالی به بازار مسکن ضروری است. همچنین طی سالهای گذشته استفاده از کل منابع دولتی به بهبود کیفیت زندگی و فضای شهری منجر نشده است. حداقل زمین‌هایی که هنوز استفاده نشده اند و در اختیار دولت هستند، ته مانده دارایی‌ها هستند، بنابراین باید تمرکز بر روی سایر بخشهای در اختیار وزارتخانه ها و دستگاه‌های دولتی باشد.

با توجه به هرم جمعیتی، در سالهای آینده مسکن با رکود مواجه می شود

مهرگان ـ استاد دانشگاه ـ نیز به هرم سنی جمعیت کشور اشاره کرد و گفت: آمار جدید نشان می‌دهد کمترین جمعیت کشور از ۱۸ تا ۲۲ سال است. به همین دلیل در سال‌های آینده با رکود مسکن مواجه می‌شویم. در شهرهای بزرگ رشد جمعیت کاهش یافته که این مسائل به بخش مسکن منتقل می‌شود. مشکل بخش مسکن کمبود تقاضا نیست بلکه افزایش قیمت مربوط به افزایش هزینه‌های ساخت است که باید به سمت روش‌های نوین ساخت مسکن برویم که با کمترین هزینه تولید شود. با رشد فعلی جمعیت نباید اطلاعات غلطی به سازندگان بدهیم که در این بخش سرمایه گذاری کنند.

همچنین قلی‌زاده ـ استاد دانشگاه ـ اظهار کرد: بیش از ۵ میلیون واحدهای خالی و شبه خالی وجود دارد. این اولین بار است که این اتفاق افتاد. البته این را به معنای علمی مازاد عرضه نمی‌توانیم تلقی کنیم. تمامی تمرکز روی رشد بوده و معیارهایی که برای تعریف رونق و رکود استفاده می‌شد، معیارهای علمی و مبتنی بر اقتصاد کلان نبوده است. سیاست‌گذار بخش مسکن از معیارهای اقتصاد کلان برای تعریف ادوار تجاری استفاده کند. در مورد مالیات‌ها هم نرخ‌ها بسیار پایین است و باید اصلاح شود.  

 باید ۸ تا ۱۰ درصد خانه ها خالی باشد

در ادامه، خسروی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ـ اظهار کرد: بیش از ۵۰ سال است که در صنف مشاوران املاک فعالیت می‌کنم. ۲۸ سال از این سالها را در اتحادیه بودم. قبل از انقلاب وقتی به زیارت حرم حضرت عبدالعظیم می‌رفتیم، می‌دیدیم کپرنشینانی در آنجا بودند. بنابراین بعد از انقلاب، مسوولان زحمت کشیدند ولی آمار و ارقام فعلی نشان می‌دهد که امروز مساله حاد مسکن یک عمل جراحی می‌خواهد. مالیات بر خانه‌های خالی را یک بار تجربه کردیم، از طریق آب و برق که نتیجه نگرفت. ۲.۵ یا به گفته بعضی دوستان ۵ میلیون خانه خالی داریم، ۳۰ میلیون سند داریم و باید ۸ تا ۱۰ درصد از این تعداد خالی باشد.

او تاکید کرد: نمی‌شود کسی که خانه خود را می فروشد، برود در خیابان بخوابد تا یک خانه خالی شود و در آنجا سکونت پیدا کند. عرضه و تقاضاست که می‌تواند توازن را برقرار کند. ما تولیدی بجز ساخت و ساز نداریم که صنعت ما به آن بستگی دارد و نباید متوقف شود.

وی با بیان اینکه بعد از انقلاب سه بار سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۸۶ و ۱۳۹۱ قیمت مسکن دچار جهش شد، خاطرنشان کرد: بانکهای خصوصی تاسیس شد و بانک‌ها با هر قیمتی در هر محله‌ای خانه‌ها را خریدند. من با مسائل جانمایی و مشکلات مسکن مهر کاری ندارم اما دولت قبلی خیلی سریع مسکن مهر را استارت زد که باعث شد جو روانی کنترل شود. از سوی دیگر همه می دانیم که مالیات خوب است ولی مالیات ارزش افزوده برای مستاجر چه معنی دارد؟ این مبلغ برای هر مستاجر ۹ درصد است که از حق کمیسیون دفاتر املاک اخذ می شود. اگر این مبلغ اخذ نشود، حداقل یک مُسکِن است. همچنین ساخت و ساز سنتی است که باید صنعتی شود و دولت باید تسهیلات را افزایش دهد.

 نقدینگی به هر طرف می رود وحشتناک است

برزگر ـ رییس کانون انبوه سازان ـ گفت: ۱۵۰۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی که به هر طرف هجوم می‌آورد، وحشتناک است. سیاستها باید به سمتی باشد که نقدینگی به سمت تولید و بورس برود. سیاستهای درون بخشی نمی‌تواند نجات‌بخش باشد. نظام تامین مالی مسکن دچار مشکل است. قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن سال ۱۳۸۷ چه زمانی می خواهد اجرایی شود؟ از یک طرف قانون رفع موانع تولید را مصوب می‌کنیم و از سوی دیگر قانون پیش فروش را وضع می‌کنیم که تامین مالی را دچار مشکل کرده است. باید شهرداری‌ها به سمت درآمدهای پایدار بروند تا شهرفروشی اتفاق نیفتد.

در شرایط فعلی نمی‌توان راه‌حل خاصی برای التهاب بازار مسکن اندیشید

شهریاری. نماینده مجلس. هم اظهار کرد: وقتی قیمت ارز تغییر می‌کند، یک مارپیچی در قیمت‌ها اتفاق می افتد تا بتواند تغییرات را کنترل کند. در بخش واقعی مسکن اتفاق عجیب و غریبی رخ نداده است. وقتی نقدینگی ما به ۱۷۰۰ هزار میلیارد تومان رسیده به معنای ثروتمند شدن مردم نیست، این رقم در واقع قدرت خریدش برابر با نقدینگی است که ۱۰ سال پیش بود که به معنای کاهش ارزش پول ملی است. در این شرایط هر آدم عاقلی می‌رود به این سمت که این ریال را تبدیل به کالا کند تا از کاهش قیمت آن جلوگیری کند. مسکن هم از این شرایط متاثر است و در شرایط فعلی کار خاصی نمی‌توان انجام داد؛ چراکه قیمت مسکن بر اساس ارزش پول ملی افزایش پیدا نکرده ولی به هر حال فضای روانی ناشی از این افزایش، بازار را ملتهب می‌کند و دست اندرکاران را به این فکر می‌اندازد که چه راه حلی اندیشیده شود.

محله سیروس را کلنگ زدند اما یک کامیون خاک جابه جا نشد

این عضو کمیسیون عمران مجلس، مهمترین چالش نوسازی بافت‌های فرسوده را عدم تعریف بازده سرمایه دانست و گفت: آقای وزیر، سال گذشته محله سیروس را کلنگ زدند تا این لحظه یک کامیون خاک از آنجا جابه جا نشده است. علتش این است که یک اصل ساده حاکم است که اگر در احیای بافتهای فرسوده و بازآفرینی، توجیه اقتصادی و سود حاصل از سرمایه گذاری توسط سرمایه‌گذار به دست نیاید، با بخشنامه و ابلاغیه نمی‌توان بازآفرینی کرد. من ۲۸ سال پیش در ژاپن یک پروژه بازآفرینی دیدم که حاشیه سودی پیش‌بینی شده که در ساخت و سازهای جدید وجود ندارد. این مسائل باید محاسبه و برآورد شود تا به ابلاغ برسد.