جزییات رشد نجومی اجاره خانه طی یک سال اخیر/ افزایش 2.5 برابری هزینه ها و فشار مضاعف به مستأجران

جی پلاس؛ رشد فزاینده قیمت اجاره‌بها که از تابستان امسال شروع شده بود، همچنان ادامه دارد. تازه‌ترین اطلاعات بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران نشان می‌دهد در دی‌ماه‌1400، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن شهری برای چهارمین متوالی رکورد بالای 50درصد ثبت کرده است.

طبق گزارش همشهری، در بازار سنتی اجاره مسکن ایران، قیمت اجاره‌بها همواره به‌عنوان تابعی از ارزش واحد مسکونی محاسبه می‌شود و به همین واسطه، هرگونه جهش در قیمت مسکن با قدری تأخیر در قیمت اجاره‌بها نیز تخلیه خواهد شد. این وضعیت در رفتار قیمتی بازارهای مسکن و اجاره در 10ماه امسال کاملا مشهود است به‌گونه‌ای که هرچند از اوایل امسال رشد قیمت مسکن نسبت به نرخ تورم مصرف‌کننده شیب ملایم‌تری داشته، اما شدت تورم بازار اجاره به حوالی 2.5برابر تورم مسکن رسیده و فشار مضاعفی به مستأجران وارد کرده است. در نتیجه تخلیه تورم انباشته مسکن در قیمت اجاره، در دی‌ماه امسال و در شرایطی که تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن از 20.3درصد عبور نکرده، تورم نقطه‌به‌نقطه بازار اجاره در شهر تهران 50.4درصد و در کل نقاط شهری کشور 54درصد ثبت شده است.

حال و هوای بازار مسکن تهران

گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی‌ماه 1400 نشان می‌دهد قیمت مسکن با شتابی کمتر از تورم مصرف‌کننده در حال افزایش است و عملا با رسیدن تورم نقطه‌به‌نقطه آن به 20.3درصد (قیمت دی امسال نسبت به دی پارسال) همچنان در فاز تخلیه حباب قیمتی قرار دارد. البته مسکن به‌عنوان نیاز اولیه زندگی و بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری اغلب خانوارها چنان قیمت سرسام‌آوری دارد که حتی یک درصد افزایش در قیمت آن نیز می‌تواند دوره انتظار خانوار برای خرید مسکن را تا چند سال به تعویق بیندازد؛ اما از منظر اقتصادی و در تقابل بازار مسکن با سایر بازارها، وقتی میزان رشد قیمت مسکن از میانگین رشد قیمت سایر کالاهای مصرفی و سرمایه‌ای کمتر است، به‌ناچار باید به آن لقب تخلیه حباب داد. آمارهای بانک مرکزی حاکی است در دی امسال، تعداد معاملات مسکن شهر تهران به 9هزار و 816فقره رسیده که نسبت به ماه قبل 0.5درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 179.3درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین در این ماه میانگین قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای مسکونی در معاملات شهر تهران 32میلیون و 936هزار تومان ثبت شده که نسبت به ماه قبل 1.06درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل 20.3درصد افزایش دارد.

تضعیف تولید و تقاضای مصرفی

بررسی معاملات دی‌ماه مسکن شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی است در این ماه فقط 33.6درصد از کل معاملات به واحدهای نوساز و تا 5سال ساخت اختصاص داشته که این میزان در مقایسه با دی‌ماه پارسال 5.4واحد درصد و نسبت به اوایل دهه90 حدود 27درصد کاهش نشان می‌دهد. این مسئله از یک‌سو به‌دلیل ناتوانی متقاضیان از تأمین مالی واحدهای نوساز و گران‌قیمت در دوره جهش قیمت مسکن بوده و از سوی دیگر نشانه کاهش توان سازندگان مسکن برای تولید این کالاست. بررسی جنس تقاضای مسکن در بازار تهران حاکی است در دی امسال، به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80مترمربع، سهمی معادل 58.5درصد از معاملات انجام‌شده را به‌خود اختصاص داده‌اند ضمن اینکه 62.5درصد از واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت معامله شده‌اند. نکته دیگر اینکه 48.9درصد از معاملات مسکن تهران در دی‌ماه به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 2میلیارد تومان اختصاص داشته است.

از منظر اقتصادی، بخش عمده متقاضیان مصرفی مسکن حداقل با یکی از 3شاخص متراژ کمتر از 80، قیمت کمتر از میانگین یا ارزش کمتر از 2میلیارد تومان مطابقت خواهند داشت؛ اما کاهش شدید قدرت خرید خانوارها باعث شده بخش عمده معاملات در این 3شاخص حداقلی نیز به خریدهای سرمایه‌گذاری اختصاص داشته باشد.

نمای معاملات مسکن تهران

بررسی توزیع معاملات مسکن تهران برحسب مناطق مختلف شهر حاکی است از میان مناطق 22گانه شهر تهران، همچنان منطقه‌5 با سهم 14.8درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به‌خود اختصاص داده و عنوان بورس مسکن تهران را برای خود حفظ کرده است. از نگاهی دیگر، در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معادل 70میلیون و 220هزار تومان به منطقه یک اختصاص داشته که 17درصد بالاتر از دی‌ماه سال قبل است و در مقابل پایین‌ترین میانگین قیمت منطقه‌ای مسکن تهران معادل 15میلیون و 650هزار تومان به منطقه‌18 اختصاص پیدا کرده که 28.8درصد بالاتر از مدت مشابه سال قبل است.

زبانه تورم در بازار اجاره

در شرایطی که 2سال از ابلاغ ستاد ملی مقابله با کرونا مبنی بر تمدید خودکار قراردادهای جاری اجاره با افزایش 15تا 25درصدی می‌گذرد و همچنان این مصوبه لازم‌الاجراست، آمارهای رسمی از جهش نرخ تورم بازار اجاره حکایت دارد. براساس گزارش بانک مرکزی، در دی‌ماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران 50.7درصد و در کل مناطق شهری 54درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده است. ابتدای هفته نیز مرکز آمار ایران در گزارش تورم دی‌ماه، از رشد شدید تورم بازار اجاره پرده برداشته بود تا جایی که در همان روز سران قوا در جلسه‌ای بر ضرورت رسیدگی به تحولات بازار اجاره و حمایت از مستأجران تأکید کردند. قاعده بازار سنتی اجاره ایران که مبتنی بر تعیین قیمت اجاره براساس ارزش ملک است، یکی از اصلی‌ترین عوامل جهش‌های مکرر قیمت اجاره در بازار ایران است.