احتمال ثبات قیمت مسکن در پی تحرکات اخیر حقوقی های بازار

به گزارش جی پلاس، اکنون نسل چهارم مزایده‌های ملکی شناسایی شده که در ماه‌ها و به خصوص هفته‌های اخیر مشهود شده است. تفاوت اساسی این نسل از مزایده‌ها با نسل سوم،‌ بازگشت طول دوره تقسیط به شرایط نسل اول است؛ به این معنا که در مزایده‌های اخیر عمدتا طول دوره پرداخت بخش قسطی ارزش ملک، دو ساله تعریف شده است. همچنین میزان تقسیط غالبا به‌صورت نسل اول یعنی معادل ۶۰ درصد ارزش ملک صورت می‌گیرد. به این ترتیب دو جزء اصلی مزایده‌های نسل اول که در سال‌های ۹۶ و ۹۷ حاکم بود، اکنون بازگشته است.

  دنیای اقتصاد در ادامه نوشت: تغییر دیگر در این نسل از مزایده‌ها مربوط به شکل و زمان تحویل کلید به خریدار است. در عموم مزایده‌هایی که تا پیش از سال جاری برگزار می‌شد، تحویل کلید به یکی از دو صورت پس از پرداخت بخش نقدی قرارداد یا پس از تسویه کل ارزش قرارداد صورت می‌گرفت، اما اخیرا تحویل کلید به یک فصل بعد از شروع پرداخت اقساط موکول شده است. در برخی از مزایده‌ها نیز این طور قید شده که معادل ۱۰ درصد از مجموع سهم ۶۰ درصدی تقسیطی پرداخت باید تسویه شود و پس از آن کلید ملک به خریدار تحویل خواهد شد. در واقع تعریف جدیدی با شکل‌گیری نسل چهارم مزایده‌های ملکی توسط حقوقی‌های بازار ملک از فروش غیرنقد شکل گرفته که در قالب آن فروشنده ملک اگرچه با دریافت بخش نقدی قرارداد متعهد به واگذاری ملک به خریدار می‌شود اما این تحویل را به مدتی پس از پرداخت اقساط موکول می‌کند. در نسل چهارم مزایده‌ها کاهش جزئی در نرخ تخفیف برای خریدهای نقدی نسبت به نسل دوم مزایده‌ها نیز منظور شده است به این ترتیب که خریداران نقدی از تخفیف ۱۷ درصدی (یک واحد درصد کمتر از آنچه پیش‌تر رایج بود) برخوردار می‌شوند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، نسل چهارم رایج در مزایده‌های ملکی حاوی سه پیام درباره آتیه بازار املاک است. پیام نخست این است که تمایل به فروش در بازار ملک از سمت مالکان و شخصیت‌های حقوقی در سطح بالا وجود دارد، چراکه اگر این تمایل وجود نداشت دست آنها برای تعیین نرخ برای بخش اقساطی ارزش ملک باز بود و از طرفی می‌توانستند قیمت‌های پایه مزایده را بالاتر از حد انتظار اعلام کنند. این در حالی است که قیمت‌های پایه عمده مزایده‌های اخیر کاملا در محدوده قیمتی مورد انتظار و حتی بعضا پایین‌تر از آن بوده است.

از طرفی این تمایل به فروش به مراتب از سال‌های ۹۶ و ۹۷ بیشتر بوده و حاوی یک برداشت مثبت برای وضعیت قیمت‌های آتی در بازار مسکن است؛ چراکه نشان می‌دهد پیش‌بینی حقوقی‌ها این است که قیمت مسکن قرار نیست همچنان با شدت رشد کند و بازار در ماه‌های آتی به سمت ثبات حرکت خواهد کرد.

پیام دوم نسل چهارم مزایده‌های ملکی را از کاهش وزن بخش قسطی نسبت به بخش نقدی می‌توان دریافت. در ظاهر این طور به‌نظر می‌رسد که آنها دیگر حاضر به تقسیط ۷۰ یا ۸۰ درصد از ارزش ملک نیستند و این یعنی معاملات برای خریداران گران‌تر تمام می‌شود؛ اما در باطن این تغییرات به جنس تقاضای حاضر در بازار مسکن و اتفاقاتی که در بازارهای موازی رخ داده باز می‌گردد. در واقع شرایط جدید مزایده‌های ملکی با این هدف تنظیم شده که نقدینگی سیار و نیز نقدینگی احتمالا آماده خروج از بورس را جذب کند. در واقع شخصیت‌های حقوقی عرضه‌کننده املاک مزایده‌ای با توجه به اینکه از وضعیت رشد شدید نقدینگی مطلع هستند و با علم به اینکه در یکی دو سال اخیر بخش زیادی از این نقدینگی در بورس جذب شده بود اما اکنون با توجه به افت شاخص،‌ احتمال خروج آن از این بازار وجود دارد، ضرورتی برای تسهیل شرایط پرداخت اقساطی ندیده‌اند. سومین پیام قابل برداشت از مزایده‌های ملکی نسل چهارم نیز این است که حقوقی‌ها به خوبی می‌دانند عمده تقاضای ملکی حاضر در بازار در حال حاضر از جنس تقاضای غیرمصرفی و سرمایه‌ای است که از نقدینگی خوبی برخوردار است و نه تنها نیازی به تقسیط ندارد، بلکه از خرید زمین و مستغلات استقبال می‌کند. دولت می‌تواند از اهرم مالیات سالانه بر املاک و زمین برای کنترل تقاضای این نوع املاک از سوی متقاضیان سرمایه‌ای ملک استفاده کند تا خریداران این زمین‌ها املاک خود را پس از خرید بستری برای ساخت‌وسازهای جدید قرار دهند و ضمن پاسخ به نیاز بازار، از محل عایدی حاصل از این املاک، نسبت به پرداخت مالیات سالانه که در دنیا عموما رقمی بین یک تا ۳ درصد ارزش روز ملک است، اقدام کنند.