بورس مسکن چه تاثیری بر بازار دارد؟

جی پلاس،‌ تا یک ماه آینده با انتشار اوراق سلف موازی استاندارد، پروژه های ساختمانی در بورس کالا پیش فروش می شود. در این خصوص امیدنامه اوراق سلف موازی استاندارد توسط شرکت سرمایه گذاری مسکن وابسته به بانک مسکن تهیه و به بورس کالا تحویل شده است. افراد می‌توانند در این قالب به صورت متری، مسکن خریداری کنند.

یکی از بازارهای سودده طی یک سال گذشته، بورس کالا بوده است که گوی سبقت را از رقبا ربود؛ البته آمار و ارقام بلند مدت بورس هم نشان می دهد که رشد بیشتری نسبت به بازارهای مسکن، طلا و ارز داشته است. در ماه های اخیر هم شاهد افزایش اقبال به بازار بورس بوده ایم و رکورد شکنی هایی در شاخص کل اتفاق افتاد و حتی برای اولین بار وارد کانال دو میلیونی شد البته بعد از آن بازار با چند اصطلاح به شاخص یک میلیون و ۷۰۰ هزار رسید. با این حال بسیاری از افراد با سرمایه های ریز و درشت در بازار بورس حضور دارند و با گسترش تکنولوژی، بعضاً به طور دائم با موبایل های خود وضعیت بازار را رصد می کنند. اما تلفیق بورس با حوزه مسکن نگرانی هایی بابت افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن ایجاد کرده است.

مطابق این برنامه قرار است نقدینگی ساخت پروژه های ساختمانی و حمل و نقل از طریق واگذاری برگه‌های سهام به متقاضیان تامین شود. طبق مدلی که وزارت راه و شهرسازی ارائه کرده پروژه‌ها به صورت متری عرضه خواهد شد و ظاهراً هر سهم به عنوان یک متر مربع در نظر گرفته می‌شود. به طور مثال برای واحدی در طبقه چهارم یک ساختمان معادل ۱۰۰۰ برگه سهام با قیمت مشخص تعیین می شود. اگر فردی تمام هزار برگه را خریداری کند در پایان پروژه مالک واحد مد نظر خواهد بود.

محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی مدتی قبل در این خصوص گفت که بورس مسکن منجر به جذب سرمایه های خرد و رونق ساخت و ساز خواهد شد. البته این را هم بیان کرد که این بازار سوددهی مناسبی برای سهامداران به دنبال دارد.

از طرف دیگر برخی کارشناسان و نمایندگان مجلس، ورود زمین و ملک در بورس مسکن را عامل افزایش قیمت می دانند. محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس در این خصوص می‌گوید: در حال حاضر بورس وضعیت عادی ندارد و هر چیزی که وارد بورس می‌شود به دلیل نقدینگی بالا در کشور به قیمت غیر واقعی خرید و فروش خواهد شد.

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز با رضایی کوچی هم نظر است. خسروی در این باره گفت: سهامدارانی که اقدام به خرید متری مسکن می‌کنند لزوماً با نیت رونق ساخت و ساز این اقدام را انجام نمی‌دهند بلکه به عنوان فعال اقتصادی دنبال سود هستند و این روند منجر به رشد قیمت زمین و مسکن خواهد شد.

به گفته خسروی، مشکل رکود ساخت و ساز، عدم عرضه در بورس نیست بلکه به نبود رغبت سرمایه گذارب مربوط می شود. به هر حال قیمت مسکن در سال های اخیر افزایش و توان متقاضیان کاهش یافته است. کاری که دولت و مجلس باید انجام دهند تسهیلگری در حوزه تولید مسکن است تا عرضه با تقاضا متعادل شود.

دبیر کانون انبوه‌سازان هم در پاسخ به این سوال که تاثیر بورس مسکن در این بازار را چگونه ارزیابی می‌کنید، اظهار کرد: سالیان سال است که به دلیل ورود دلالان و سفته بازان و همچنین تاثیر پذیری از بازارهای موازی، قیمت مسکن صعودی بوده اما انواع و اقسام مالیات برای سازندگان وضع شده و دولت ها با این اقدام مسکن گران را گران‌تر کردند.

فرشید پورحاجت تاکید کرد: ورود بورس به حوزه مسکن کار بسیار سختی است که کنترلی هم بر روی آن نخواهد بود. تنها نسخه ساماندهی بازار مسکن، تعادل بخشی به نظام عرضه و تقاضاست. دولت باید زمین مناسب را برای ساخت مسکن ارزان قیمت به بخش تولید مسکن اختصاص دهد. مجلس نیز قوانین رکودزا را اصلاح کند. تقویت قدرت خرید مردم از طریق حمایت های مالی و پرداخت تسهیلات مناسب نیز در دستور کار قرار گیرد. در آن صورت مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تغییر ماهیت میدهد و قیمت ها پایین خواهد آمد.

به گفته پورحاجت، فروش متری مسکن در جهت تقویت بنگاه‌های تولیدی مسکن خواهد بود نه اینکه به خانه دار شدن مردم بیانجامد. نمونه این تجربه را در شاندیز داشتیم که نتایجش را هم دیدیم.

با وجود این مخالفت ها، مسئولان وزارت راه و شهرسازی و سازمان بورس بر این اعتقادند که با ایجاد بورس مسکن به عنوان یک بازار پیش نگر، امکان تامین مالی و پوشش ریسک نوسان قیمت‌ها فراهم می‌شود.

استفاده از اوراق سلف استاندارد موازی در بازار املاک با هدف جذب منابع مالی و پیش فروش مسکن با امکان قراردادهای ثانویه، از مزیت ابزارهای مالی بازار بورس برای ایجاد بازارهای پیش نگر استفاده خواهد شد.