یک فعال بازار مسکن معتقد است؛ باید مسکن از بازار سرمایه خارج شود؛ نه اینکه به آن وارد شود. باید به سمتی برویم که مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل شود.
جی پلاس، براساس مواد ۱۶ و ۱۷ قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای نظام مالی کشور، تمامی بانک‌ها و موسسات اعتباری موظف شدند بخشی از اموال خود اعم از منقول، غیرمنقول و سرقفلی را که به تملک آنها و شرکت‌های تابعه آنها درآمده است و به تشخیص شورای پول و اعتبار و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران مازاد است، واگذار کنند. همچنین در این قانون بر استفاده از سازوکار بورس کالای ایران در این حوزه نیز تاکید شده است.
در همین راستا، مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالا روز چهارشنبه هفته گذشته از عرضه نخستین ملک از اموال غیرمنقول دولت در بورس کالا خبر داد.
به گفته جواد فلاح، اولین اموال غیرمنتقول دولتی در بورس کالا عرضه شد و شرکت عمران شهر جدید پردیس یک باب واحد تجاری به ارزش ۱۰ میلیارد و ۶۳۹ میلیون ریال را در بازار فرعی بورس کالا فروخت.
در اطلاعیه‌ای که پیش از این از سوی بورس کالای ایران منتشر شده بود، فروش این واحد به صورت ۳۰ درصد نقد و ۷۰ درصد به صورت اقساط ۴۸ ماهه است و برنده معامله، باقی‌مانده ۳۰ درصد وجه اولیه را به حساب بورس کالا واریز و چک‌ها را هم نزد شرکت عمران شهر جدید پردیس تحویل می‌کند و با امضای مبایعه‌نامه، فرآیند معامله در بورس کالا تمام می‌شود. سه روز بعد از امضای مبایعه‌نامه، شرکت عمران شهر جدید پردیس ملک فروخته شده را به خریدار تحویل خواهد داد.
معاملات دیگری در راه است
اما اولین معامله ملک در بورس کالا به باور برخی از تحلیلگران، نشان داد که می‌تواند معاملات بیشتر و بهتری را به همراه داشته باشد؛ چراکه حجم بزرگی از املاک مازاد بانک‌ها یا نهادهای دولتی و عمومی از پتانسیل عرضه در بورس کالا برخوردار هستند.
گزارش‌ها حاکی از آن است که شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید در نظر دارد دارایی‌ها و املاک ۱۹ شرکت عمران شهرهای جدید خود در سراسر کشور را بعد از پذیرش در بورس کالای ایران روی تابلو ببرد. بانک اقتصاد نوین نیز با استقبال از این معاملات، اخیرا یک قطعه زمین و دو باب واحد با کاربری تجاری- مسکونی را در بازار فرعی بورس کالای ایران پذیرش کرده که به نظر می‌رسد به‌زودی شاهد عرضه این املاک روی تابلوی بورس کالا نیز باشیم.
بنا به گفته مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالا، بانک اقتصاد نوین و شرکت شهر جدید هشتگرد برای عرضه چند ملک خود درخواست پذیرش داشته‌اند. همچنین مذاکراتی را با وزارت کشاورزی برای عرضه اموال غیرمنقول این وزارتخانه داشته‌ایم.
جواد فلاح متذکر شده است؛ نهادهای عمومی و دولتی تاکنون اموال غیرمنقول خود را از طریق مزایده به فروش می‌رسانده و واگذار می‌کردند، اما اکنون می‌توانند در یک سیستم شفاف در بورس کالا به فروش برسانند. این امر براساس بند ۱۹ سیاست‌های اقتصاد مقاومتی، شفاف‌سازی و جلوگیری از زمینه‌های بروز رانت و فساد در اقتصاد است و بورس کالای ایران، بستری است که مردم می‌توانند بر فرآیند فروش اموال دولت و بیت‌المال نظارت کنند. مردم عادی هم می‌توانند از طریق بورس کالای ایران در این عرضه‌ها شرکت کنند.
آغاز پیش‌فروش مسکن در بورس کالا تا یک ماه دیگر
در این میان، به زودی اوراق سلف استاندارد موازی به‌منظور پیش‌خرید مسکن عرضه خواهد شد و انبوه‌ساز به‌سرعت منابع مالی مورد نیاز خود را در این چارچوب تامین خواهد کرد؛ گویی بازار پیش‌نگر مسکن آغاز به کار کرده است.
مدیر مطالعات اقتصادی بورس کالا در این خصوص اعلام کرده است؛ تا یک ماه آینده با انتشار اوراق سلف موازی استاندارد، مسکن در بورس کالا پیش‌فروش می‌شود. به گفته جواد فلاح، بورس کالا به دنبال جلب منافع از بازار سرمایه برای تامین مالی ساخت مسکن است و بر همین اساس به دنبال عرضه اوراق سلف موازی استاندارد هستیم.
وی عنوان کرده است؛ امید نامه اوراق سلف موازی استاندارد توسط شرکت سرمایه‌گذاری مسکن وابسته به بانک عامل حوزه مسکن تهیه و به بورس کالا تحویل شده است. عرضه این اوراق به افراد امکان می‌دهد تا براساس پولی که در اختیار دارند، اقدام به پیش خرید مسکن کنند.
مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالا متذکر شده است؛ پیش‌خرید مسکن در چارچوب بورس کالا صورت می‌گیرد و بورس کالا تضمین‌ها را از طرفین دریافت می‌کند و افراد می‌توانند با خیالت راحت اقدام به پیش خرید مسکن کنند. افراد می‌توانند به صورت متری و در قالب هر واحد هر متر مربع مسکن خریداری کنند.
فلاح با اشاره به اینکه تغییرات قیمتی از جمله مشکلات متقاضیان خرید مسکن در کشور است، تصریح کرده: افراد زمانی که برای خرید مسکن مراجعه می‌کنند، با افزایش قیمت مسکن روبه‌رو می‌شوند و باید صبر کنند تا پولشان به حد خرید ملک شود، اما با خرید این اوراق فرد می‌تواند از ارزش افزوده ملک هم بهره ببرد.
فلاح تاکید کرده است: افراد می‌توانند هر واحد از صندوق را خریداری کنند و در صورت سررسید به واحد مورد نظر خود دست یابند. در مقابل اگر تا سررسید اوراق نیاز به پول داشتند، می‌توانند واحد این اوراق را به فروش برسانند.
وی درباره فروش واحدهای مسکونی و تضمین نقد شوندگی این اوراق گفته است: این اوراق یک سبدگردان دارد و فرد هر زمان بخواهد، می‌تواند پول خود را دریافت کند.
این مقام مسوول درباره تفاوت این اوراق با صندوق زمین و مسکن گفته است: تفاوت اوراق سلف موازی استاندارد با صندوق در این است که با این اوراق فرد واحد را پیش‌خرید می‌کند و در نهایت می‌تواند همان واحد را خریداری کند، زیرا واحدهای این اوراق براساس هر واحد آپارتمان مشخص می‌شود و بستگی به شرایط بازار متفاوت است. پروژه در این اوراق مشخص است و سررسید و نوع مکان و متراژ واحدها در امید نامه اوراق سلف موازی آمده است.
فلاح متذکر شده است: چارچوب پیش‌فروش در بورس کالا شفاف است و اگر عرضه‌کننده دیر واحد را تحویل دهد، باید هزینه پرداخت کند.
وی یادآور شده است: اقدامات لازم برای عرضه این اوراق انجام شده است و پیشنهادها به هیات پذیرش بورس ارسال شد و منتظر نظر نهایی کمیته فقهی بورس هستیم. بعد از تایید از سوی سازمان بورس و تا یک ماه دیگر اوراق را منتشر می‌کنیم.
واکنش یک فعال بازار مسکن در خصوص راه‌اندازی بورس مسکن
در این شرایط، حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است: باید مسکن از بازار سرمایه خارج شود؛ نه اینکه به آن وارد شود. باید به سمتی برویم که مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل شود.
به گفته وی، وقتی مسکن را به بورس می بریم، سرمایه‌گذارها می‌آیند، اینها برای کارهای خیریه که نمی‌آیند. بورس یعنی سود، یعنی بازی کردن با سرمایه در جهت افزایش آن.
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرده است: مسکن در هر جای از دنیا در یک خیابان، کوچه، ساختمان، طبقه و یک متراژ ممکن است صدها یا میلیاردها تومان اختلاف قیمت داشته باشند. به عنوان مثال واحد ۸۰ متری در خیابان میرزای شیرازی پلاک ۲طبقه چهارم با واحدی در همین ساختمان ممکن است با هم صدها میلیون تفاوت قیمت داشته باشند. به این دلیل که واحد شرقی ۲ پارکینگ دارد، واحد غربی پارکینگ ندارد، یا واحد شرقی ۱۲ متر انباری دارد اما واحد شرقی انباری ندارد.
عقبایی با بیان اینکه مسکن یک کالای غیرهمگن است، از این رو نمی‌توان آن را در بورس عرضه کرد، گفته است: خروجی راه‌اندازی بورس مسکن فقط افزایش قیمت است.
هشدار مجلسی‌ها درباره ورود زمین و مسکن به بورس
رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز ورود زمین و ملک در بورس را باعث افزایش قیمت مسکن دانسته و گفته است؛ دولت به جای عرضه زمین‌های دولتی در بورس، آن را در اختیار انبوه‌سازان قرار دهد تا شاهد کاهش قیمت مسکن باشیم.
به اعتقاد محمدرضا رضایی‌کوچی، عرضه مسکن در بورس کار اشتباهی است، چون در حال حاضر بورس وضعیت عادی ندارد و هر چیزی که وارد بورس می‌شود، به دلیل نقدینگی بالا در کشور به قیمت غیرواقعی خرید و فروش می‌شود.
وی توضیح داده است: همان‌طور که به وزیر اقتصاد هم گفتم، ورود زمین و ملک در بورس باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود. عمده علت گرانی مسکن به‌خاطر گران بودن قیمت زمین در کشور است. پس دولت به جای عرضه زمین‌های دولتی در بورس، آن را در اختیار انبوه‌سازان و مردم قرار دهد تا در نهایت قیمت تمام شده مسکن پایین آید.
رییس کمیسیون عمران مجلس متذکر شده است: ما در مجلس در طرح دو فوریتی به دنبال عرضه زمین‌های دولتی به مردم هستیم تا جلوی افزایش قیمت مسکن گرفته شود.
تامین مالی و تولید انبوه مسکن با قیمت تمام شده مناسب
این در حالی است که نماینده اتاق بازرگانی در شورای عالی بورس معتقد است: راه‌اندازی بورس مستقل املاک و مستغلات می‌تواند به تامین مالی و تولید انبوه مسکن با قیمت تمام شده مناسب کمک کند.
به گفته حسین سلاح‌ورزی، شاخص‌های مختلف نشان می‌دهد که رونق در بخش ساختمان با رونق یا رکود کل اقتصاد، ارتباط دارد و از طرفی موضوع مسکن برای مردم نه تنها اقتصادی بلکه موضوع اجتماعی است و از طرفی دولت هم حجم انبوهی از املاک و طرح‌های نیمه تمام دارد که قرار بود آنها را برای بهره‌برداری و مولدسازی به بخش خصوصی واگذار کند.
سلاح‌ورزی تصریح کرده است: راه‌اندازی بازاری به عنوان بازار املاک و مستغلات می‌تواند امکان تامین مالی از طریق صندوق پروژه‌ها برای تکمیل طرح‌های نیمه‌تمام دولت را فراهم کند و از سوی دیگر برای مردم فرصتی برای پیش خرید در بستر شفاف است.
وی عنوان کرده است: به نظر می‌رسد موضوع راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات در تحلیل‌های عامیانه به بورس مسکن تقلیل داده شده است؛ در حالی که این گونه نیست و کارکردهای گوناگون بیشتری دارد.
نماینده اتاق بازرگانی در شورای عالی بورس گفته است: بر اساس برخی از گزارش ها، املاک مسکونی و تجاری در ایران بیش از ۸۰ درصد خالص ثروت را تشکیل می‌دهد، بنابراین با توجه به تنوع کارکردها در این بخش، بورس تخصصی در این باره ضرری ندارد.
سلاح ورزی با اشاره به اینکه فروش متری مسکن، ابزاری برای تأمین مالی طرح هاست، تاکید کرده است: قرار است تعداد زیادی سازنده، طرح‌های متعدد انبوه‌سازی را تعریف کنند و سپس از طریق فروش متری، شفاف تأمین مالی شوند. این موضوع، عرضه و تقاضا را در بازار مسکن متعادل خواهد کرد.
