در سال های اخیر وضعیت بازار مسکن با وجود هم افزایی انواع محرک ها به حدی پرچالش شده است که تقریبا متقاضیان واقعی از آن خارج شده اند.
جی پلاس، برابر آمار وزارت راه و شهرسازی در فاصله ۳ سال گذشته، قیمت هر متر واحد مسکونی از ۴ میلیون و ۶۱۹ هزار تومان به ۲۱ میلیون و ۷۷۵ هزار تومان (۵ برابر قیمت مبدا مقایسه) جهش کرده است.
از اواسط سال ۱۳۹۶ پس از سپری شدن یک دوره رکود سنگین در بازار مسکن و صنعت ساختمان، موج افزایش قیمت مسکن از کلان‌شهرها به راه افتاد. اما این افزایش موتورهای محرک قوی‌تری در ماه‌های آتی داشت و هم‌افزایی اختلاف فاحش میزان تولید و تقاضای واقعی مسکن، افت مستمر ارزش ریال و افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی، گرانی بی‌سابقه مسکن را تا به امروز رقم زد و به سراسر کشور تسری داد. بررسی میدانی فعل‌وانفعالات بازار مسکن در ماه‌های اخیر نشان می‌دهد، با وجود افزایش شدید قیمت‌ها فقر عرضه واحدهای مسکونی از سوی فروشنده توام با افزایش مستمر قیمت در بازار کم‌رمق! مسکن، همچنان گریبان متقاضیان واقعی مسکن را گرفته است.
بر اساس آنچه مطرح شد، درپی افزایش شکاف میان توان متقاضیان و نرخ‌های اعلامی فروشندگان در بازار مسکن بحرانی تشکیل شده که برخی از متعاملین را ناچار به تماشای وضعیت کنونی کرده است. از این‌رو، اگر برای بازار بحران‌زده مسکن بی‌درنگ چاره‌اندیشی نشود، پیامدهای دردناکی برای تامین مسکن اقشار آسیب‌پذیر و حتی بابت افت بیشتر تولید مسکن در کشور درپی خواهد داشت.
روند شکل‌گیری بحران در بازار مسکن
تحلیل داده‌های وزارت راه و شهرسازی درباره کیفیت معاملات، حاکی از بروز یک شوک قیمتی در بازار مسکن طی ۳ سال اخیر است. جست‌وجو در میان پایگاه‌های آماری وزارت راه و شهرسازی برای بررسی تغییرات قیمت مسکن در یک سال گذشته، رشد ۳۹ درصدی قیمت مسکن در شهر تهران طی ۴ ماه نخست سال جاری را تایید می‌کند. از طرفی، برابر نمودار شماره ۱ در تیرماه سال جاری میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در پایتخت بالغ بر ۲۱ میلیون و ۷۷۵ هزار تومان بوده است.
نکته تاسف برانگیز در این میان، از مقایسه میانگین نرخ معاملات مسکن تیرماه ۱۳۹۹ در شهر تهران با مدت مشابه در سال ۱۳۹۶ حاصل می‌شود؛ جایی‌که برابر آمار وزارت راه و شهرسازی در فاصله ۳ سال گذشته، قیمت هر متر واحد مسکونی از ۴ میلیون و ۶۱۹ هزار تومان به ۲۱ میلیون و ۷۷۵ هزار تومان (۵ برابر قیمت مبدا مقایسه) جهش کرده است!
ریشه‌یابی بحران مسکن
بررسی‌ها نشان می‌دهد، افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن هیچ سنخیتی با رشد اخیر قیمت‌ها ندارد! گواه این ادعا انصراف برخی از متقاضیان وام مسکن یکم از خرید مسکن به دلیل تضعیف قدرت خرید، جولان سفته‌بازان در بازار و حذف برخی از متقاضیان با علم به استمرار روند افزایش قیمت مسکن است. روندی‌که بازار مسکن حاشیه شهرها و محروم‌ترین مناطق را هم تا سر حد ممکن (به واسطه سرریز تقاضای تضعیف شده کلان شهرها) با التهاب و آشفتگی مواجه کرده است. بررسی مولفه‌های اثرگذار در نوسانات بازار مسکن، فهرستی از موارد قابل مدیریت و کنترل‌پذیری را به ذهن متبادر می‌کند. بی‌تردید، فارغ از آشفتگی شاخص‌های کلان اقتصادی، لزوم توجه به صنعت ساختمان به عنوان پیشران بسیاری از مشاغل با ظرفیت و ابزارهای داخلی تولید مسکن، نوشتن تقصیر التهاب کنونی بازار مسکن صرفاً پای شرایط تحریمی و افت ارزش ریال را غیرمنصفانه و برای توجیه سوءمدیریت‌ها نشان می‌دهد.
خسارت محض بازار مسکن از جانب سیاست‌های وزارت راه
یکی از اصلی‌ترین عواملی که التهاب در بازار مسکن را به اوج رسانده، بی‌عملی در حوزه ساخت‌وساز مسکن در سنوات گذشته به ویژه در دوران وزارت عباس آخوندی است. بهگونهای که حتی در شرایط ثبات اقتصادی زنگ خطر کمبود واحدهای نوساز در سراسر کشور نواخته شده بود اما گویا گوش شنوایی برای آن وجود نداشت تا در اثر وقوع یک تلاطم ارزی، نرخ مسکن در مواردی بیش از نرخ ارز رشد داشته باشد! بر اساس آنچه مرکز آمار از میزان تولید مسکن در مناطق شهری منتشر کرده، میزان ساخت مسکن از سال ۱۳۹۲ تاکنون روند نزولی به خود گرفته و تقریباً پس از آن هیچ‌گاه رنگ رونق را به خود ندیده است که این مهم نشان از ضعف شدید مدیریتی هم در حوزه سیاست‌گذاری و هم در حوزه تولید مسکن برای اقشار آسیب‌پذیر برابر قانون اساسی دارد. بررسی روند تعداد واحدهای مسکونی مناطق شهری در کشور در نمودار شماره ۲ قابل مشاهده است.
اثرپذیری هزینه تمام شده ساختمان از قیمت زمیناز عمده مسائلی که سیاستگذار در سال‌های گذشته از بررسی و رفع آن غفلت داشته، کنترل قیمت زمین با استفاده از ابزارهای مالیاتی و تمرکز بر توسعه زیرساخت‌ها با هدف افزایش سطح اراضی قابل بهره‌برداری در صنعت ساختمان است. از این رو، به موازات افزایش سرسام‌آور قیمت‌ها در بازار مسکن (که گویا خیال توقف هم ندارد!)، فشار بر کادر جدید وزارت راه‌وشهرسازی متولیان امر را با اذعان به عقب ماندگی سال‌های گذشته، به تولید مسکن برای اقشار کم‌برخوردار وادار کرد. بر همین اساس از آبان ۱۳۹۸، طرح اقدام ملی مسکن از سوی وزارت راه و شهرسازی با تمرکز بر تامین زمین ارزان قیمت و به کمک بخش خصوصی، وارد فاز عملیاتی شد. البته همچنان از ابهاماتی در حوزه نحوه تعیین پیمانکاران، چگونگی محاسبه قیمت برای متقاضیان و نحوه تامین مالی پروژه رنج می‌برد.
در همین خصوص وحید شقاقی‌شهری کارشناس اقتصادی با اشاره به ابهام در جزئیات طرح اقدام ملی مسکن گفت: با وجود پیگیری‌های متعدد در رسانه‌ها، اطلاعات قابل توجهی در خصوص این پروژه ارائه نشده و موارد غیرشفاف بسیاری درباره طرح اقدام ملی مسکن وجود دارد که باید این ناآگاهی از سوی وزارت راه و شهرسازی مرتفع شود.
در کنار بحران تامین زمین ارزان برای رشد تولید مسکن در سراسر کشور! آنچه در ماه‌های اخیر گریبان حوزه ساخت‌وساز را گرفته، نوسانات شدید قیمت مصالح ساختمانی توام با عدم دسترسی به برخی از مصالح مورد نیاز در پروژه‌های عمرانی است. همچنین برخی از فعالان حوزه صنعت ساختمان از دست‌اندازهای اداری در مسیر تولید واحدهای مسکونی گلایه دارند که این مهم ضرورت بررسی روش‌های تسهیل در صدور مجوزهای مربوطه را از سوی وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد.
شقاقی‌شهری همچنین درباره ضرورت بازنگری در سیاست‌های اقتصاد مسکن گفت: سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان شرایط خوبی را سپری نمی‌کند و تمایل برای ساخت‌وساز کاهش پیدا کرده است. تحقق تولید میلیونی مسکن، نیازمند حمایت درخصوص تامین منابع مالی پروژه‌ها، ارائه زمین‌های ارزان قیمت با تعیین شروط مشارکتی مناسب و تسریع در فرآیند کسب مجوزهای ساخت‌وساز است.
بر اساس آنچه مطرح شد، توام با ضرورت شفاف‌سازی درباره نحوه تامین مالی طرح اقدام ملی مسکن و ایجاد داشبورد نظارتی برای متقاضیان این واحدهای مسکونی از سوی متولیان امر، ارائه برنامه منسجم و عملیاتی وزارت راه و شهرسازی برای رونق بخشیدن به صنعت ساختمان با هدف برون رفت از بحران کنونی برای بازار نیمه جان مسکن کاملاً احساس می‌شود.
