پیش بینی قیمت مسکن در نیمه دوم سال 99

جی پلاس،‌ بازار مسکن در ماه های اخیر تحت تاثیر بازارهای موازی با رشد قیمت مواجه بوده است. این موضوع انتقاد برخی کارشناسان و نمایندگان مجلس را در پی داشت تا اینکه دولت برای اجاره بها سقف ۲۵ درصد در تهران، ۲۰ درصد در دیگر کلانشهرها و ۱۵ درصد در سایر شهرها تعیین کرد؛ سقف هایی که بنا به گفته برخی مستاجران بعضاً به رعایت نمی‌شود.

با اینکه برای بخش خرید و فروش مسکن نرخ گذاری نشده، دستگاه قضایی از اردیبهشت ماه امسال درج قیمت در آگهی های فروش مسکن را ممنوع کرد. اما این ممنوعیت هم مانع افزایش نرخها نشد و دو ماه پس از آن شاهد دو افزایش ۱۱.۶ درصد و ۱۰ درصد ماهیانه قیمت در بازار مسکن شهر تهران بودیم.

در این میان نوسانات ارزی در روزهای گذشته در کنار حرکت زیگزاگی شاخص بورس و ارسال اخباری‌ مبنی بر گشایش اقتصادی ، منجر به تعلیق معاملات مسکن طی یک هفته اخیر شده است.

راهکار بازگشت تعادل به بازار مسکن

بر این اساس برخی کارشناسان معتقدند که تنها راهکار تعادل بخشی به بازار مسکن تنظیم نظام عرضه و تقاضاست و دستورالعمل برای بازاری که با فشار تقاضا مواجه است جوابگو نخواهد بود. ‌ حتی تجربه بازار طلا و ارز هم نشان داد که دستگیری و بگیر و ببند مانع رشد قیمت‌ها نشد.

تولید مسکن متناسب با تقاضای واقعی و تعیین مالیات بر خرید و فروش های سفته بازانه از جمله راهکارهایی است که در بسیاری از کشورهای جهان انجام می‌شود. احداث واحدهای کوچک متراژ صنعتی در مقیاس های انبوه در کشورهای جنوب شرق آسیا، اروپا و کانادا در دستور کار قرار دارد.

در ایران با وجود آنکه تعداد مسکن بیشتر از تعداد خانوار است به دلیل خالی بودن ۲.۶ میلیون مسکن و نیمه خالی بودن ۲.۱ میلیون مسکن که عمدتاً در اختیار اقشار بالا است با تقاضای حدود ۵ میلیون واحدی در خانوارهای متوسط و پایین مواجه هستیم.

به همین دلیل وزارت راه و شهرسازی از حدود ۱.۵ سال پیش احداث ۴۰۰ هزار واحد در قالب طرح اقدام ملی مسکن و تکمیل ۵۰۰ هزار مسکن مهر را برنامه ریزی کرده که البته بخش ۴۰۰ هزار تایی آن تا تحقق کامل فاصله دارد.

با همه این تفاسیر، رها کردن بازار مسکن به حال خود نیز منطقی نیست. اگر تولید به اندازه کافی باشد و سیاست‌های مالیاتی نیز به عنوان عامل بازدارنده در احتکار مسکن عمل کند، در گام بعدی میتوان با نرخ گذاری بر اساس منطقه قرارگیری، کیفیت و امکانات بنا به تدریج آرامش را در بازار مسکن به وجود آورد.

تأثیر نرخ گذاری دستوری بر بازار مسکن

مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این سوال که آیا نرخ گذاری می‌تواند منجر به آرامش قیمتی در بازار مسکن شود گفت: بازار مسکن مثل بازار خودرو که در دست دولت قرار دارد نیست. نرخ در بازارهای انحصاری مثل خودرو می‌تواند توسط عرضه کننده‌های عمده کنترل شود؛ هرچند دیدیم که در همین حوزه انحصاری نیز مداخلات دولت منجر به کنترل نرخ خودرو نشد و نهایتاً از طریق قرعه کشی ۱۲۰۰ میلیارد تومان رانت بین برندگان توزیع کرد. اما مصرف‌کننده نهایی قطعاً مجبور است با نرخ روز بازار، خودرو را خریداری کند.

وی افزود: حال تصور کنید بازار مسکن با آن حجم گسترده و بازیگران کثیری که دارد با صدها هزار نفر عرضه‌کننده و متقاضی در سراسر کشور چگونه می‌تواند کنترل شود. نقش دولت‌ها همواره در عرضه مسکن پنج درصد بوده است. بنابراین مداخله امنیتی یا تعیین قیمت در بازار مسکن نمی‌تواند کارساز باشد.

همچنین رحمت الله فیروزی پوربادی، عضو کمیسیون عمران مجلس بیان می کند: تنها راهکار مدیریت بازار مسکن، متعادل کردن نظام عرضه و تقاضا در بازار مسکن است که این مسئله تنها با تولید انبوه مسکن اتفاق می افتد، وزارت راه و شهرسازی می تواند مکانیزمی را برای شناسایی افراد فاقد مسکن طراحی کند تا بر اساس آمارهای حاصله نسبت به تولید مسکن اقدام کند.

وی افزود: برخی کارشناسان معتقدند که برای بازار مسکن متناسب با منطقه قرار گرفتن واحد مسکونی، کیفیت و عمر ساختمان باید حداقل و حداکثر قیمت در نظر گرفته شود تا مالکان نتوانند خارج از این محدوده قیمت تعیین کنند. اما به نظر من این راه کار اثرگذار نخواهد بود.

تاثیر قانون مالیات بر خانه های خالی بر قیمت مسکن

رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک کرمان درباره وضعیت بازار مسکن گفت: در حال حاضر بازار مسکن ناپایدار است و عدم ثبات قیمت ها باعث شده خریداران و فروشندگان قدرت تصمیم گیری نداشته باشند

محسن شهریاری درباره تاثیر قانون مالیات بر خانه های خالی بر بازار مسکن اظهار کرد: تا زمانی که این قانون اجرا نشود، مشخص نیست طرح موفقی خواهد بود و یا بر روی وضعیت بازار مسکن تاثیر می گذارد یا خیر البته شاید اندکی تاثیرگذار باشد.

وی افزود: تجربه نشان داده که بازار مسکن به صورت دستوری قابل کنترل نیست و دولت باید برای مشکل مسکن به فکر راه حل های اساسی باشد.

شهریاری درباره تسهیلات ودیعه مسکن بیان کرد: به نظر بنده پرداخت اقساط این تسهیلات برای اقشار کم درآمد سخت بوده، با توجه به این که علاوه بر اقساط وام باید اجاره هم بپردازند.

رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک کرمان درباره ایجاد قراردادهای صوری برای دریافت تسهیلات ودیعه مسکن گفت: در این باره اطلاعی ندارم اما ممکن است افراد معدودی چنین اقداماتی انجام دهند که در صورت گزارش و یا مشاهده برخورد جدی با متخلفین انجام خواهیم داد.

وی در ادامه درباره وضعیت بازار مسکن افزود: در حال حاضر بازار مسکن ناپایدار است و عدم ثبات قیمت ها باعث شده خریداران و فروشندگان قدرت تصمیم گیری نداشته باشند.

شهریاری با اشاره به اینکه متاسفانه بسیاری از متعامیلن به دلیل همین نابسامانی ها متضرر شده اند خاطر نشان کرد: امیدواریم با تدابیر دولت بازار شاهد آرامش و ثبات بشود.

پیش بینی قیمت مسکن در نیمه دوم سال 99

یک کارشناس بازار مسکن با اشاره به وضعیت قیمت مسکن در نیمه دوم سال گفت: پیش‌بینی قیمت مسکن در نیمه دوم سال براساس میزان نرخ تورم رشد پلکانی دارد. آنچه از وضعیت بازارهای موازی مسکن همچون قیمت طلا، دلار و بورس مشخص است، قیمت مسکن نیز در شش ماه آینده رشد معقولی خواهد داشت؛ این در حالی است که روند بازارهای موازی مسکن نیز باید رشد متعادلی داشته باشد.

منصور غیبی افزود: فعلا بازار مسکن روند گیج کننده‌ای دارد اما آرامش بر این بازار حاکم است. فروشندگان خانه برای قیمت مسکن خود سقفی را در نظر گرفته‌اند که از ارقام خود پایین‌تر نخواهند آمد و از طرفی به دلیل رکود در بازار مسکن قیمت‌های مورد نظر خود را کاهش نمی‌دهند.

او اظهار کرد: برآورد ما این است که بازار مسکن در نیمه دوم سال رونق خواهد داشت. خرید و فروش مسکن به حالت عادی باز خواهد گشت و یک رفت و برگشت دو سویه در این بازار رخ خواهد داد.