سال گذشته و از ۲۴ اردیبهشت تا ۱۲ مرداد ماه، سایت‌های مختلف از درج قیمت مسکن منع شدند. اما این ممنوعیت نه تنها منجر به کاهش قیمت‌ها نشد بلکه به غیرشفاف شدن بازار دامن زد.
جی پلاس، بازار مسکن از ابتدای سال با چالش‌های بسیار زیادی رو به رو بوده است که زمینه ساز کاهش چشمگیر ثبت معاملات مسکن در حوزه بازار اجاره و رهن شده است. در همین زمینه جدیدترین گزارشات از معاملات ثبت شده در حوزه رهن و اجاره و خرید فروش در استان تهران ارائه شده است.
۱- تعداد کل آگهی‌ها
تعداد آگهی‌های رهن و اجاره در بهار امسال – به نسبت زمستان سال قبل- در کل حدود ۳۸۰ هزار مورد افزایش داشته است. این شاخص در منطقه خراسان و استان البرز افزایشی بوده و در استان تهران نیز کاهش بسیار کمی را شاهد هستیم.
۳- آگهی‌های فروش
کاهشی که در تعداد آگهی‌های بهار امسال نسبت به زمستان سال گذشته دیده می‌شود را می‌توان در تعداد آگهی‌های فروش ملک در استان تهران یافت. آگهی‌های این شاخص در استان تهران بیش از ۲۰۰ هزار مورد کمتر شده است. این میزان به اندازه‌ای است که حتی افزایش تعداد آگهی‌های استان البرز و منطقه خراسان نیز نتوانسته‌اند آن را پوشش دهند و در نتیجه کل آگهی‌های فروش در بهار، کمتر از زمستان شده است.
کاهش تعداد آگهی‌های تهران در دو بخش اداری و تجاری و مسکونی دیده می‌شود.
استان تهران
در این تقسیم‌بندی، شهر تهران به عنوان مرکز استان تهران با ۲۲ منطقه در مرکز قرار گرفته است و کلیه مناطق مسکونی و ییلاقی و شهرستان‌ها به صورت مجموع تحت عنوان حومه تهران آمده‌اند.
۴- مهاجرت به حومه
همان‌طور که در این نمودار دیده می‌شود، تعداد آگهی‌های حومه شهر‌های بزرگ در فصل‌های مختلف همواره صعودی بوده‌اند. این افزایش، بدون توجه به روند کلی منطقه است که نشان می‌دهد با توجه به گرانی ملک در مراکز استان‌ها و ناتوانی خریداران و مستأجران از تأمین هزینه مسکن در داخل شهرها، موج مهاجرت به حومه شهر‌های بزرگ شدت گرفته و ادامه دارد. افزایش تعداد آگهی‌های حومه در استان‌های تهران و البرز، بسیار چشمگیر است.
تفکیک آگهی‌ها براساس خرید و اجاره
تفکیک آگهی‌ها براساس متراژ املاک
املاک آگهی شده براساس گزارش‌های دوره‌ای بانک مرکزی (از نظر متراژ) تقسیم‌بندی شده‌اند. از مقایسه نمودار آگهی‌ها در استان‌های تهران و البرز و منطقه خراسان، در فصول تابستان و پاییز می‌توان نتیجه گرفت به صورت کلی املاکی با متراژ بین ۴۶ تا ۱۲۰ متر، آگهی‌های بیشتر دارند. همچنین املاک بالای ۳۰۰ متر، وضعیت استثنایی دارند.
۱- تهران
مانند همیشه املاک با متراژ ۱۰۰ متر و کمتر از اقبال بیشتری برخوردار هستند و املاک بین ۶۱ تا ۹۰ به تنهایی بیش از یک چهارم آگهی‌های ملکی استان تهران را به خود اختصاص داده‌اند. روند نمودار به صورت کلی، با فصول قبل، تفاوت معناداری ندارد.
گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق هر شهر و استان
در این زمینه باید توجه داشت که متوسط قیمت، تنها در زمینه فروش است و ارتباطی با رهن و اجاره ندارد.
تهران
نسبت اجاره به قیمت خرید ملک در محله‌های مختلف
هرچه عدد به دست آمده از این کسر، بزرگ‌تر باشد، یعنی فاصله قیمت خرید ملک با قیمت رهن و اجاره آن کمتر است. توجه به این نکته ضروری است که شاید ملکی یا منطقه‌ای که عدد بزرگ‌تری را به‌دست می‌دهد، چندان مرغوب ارزیابی نشود، ولی فاصله قیمت خرید و اجاره آن کمتر است و برای تأمین هزینه خرید اولیه، بهتر.
برای محاسبه قیمت رهن و اجاره (قیمت اجاره ضربدر ۳۰ به علاوه قیمت رهن) اگر قیمت اجاره به ازای هر متر ملک، کمتر از ۵۰ هزار یا بیشتر از ۵۰ میلیون ذکر شده باشد، در محاسبات در نظر گرفته نمی‌شود.
در این شاخص نیز به دلیل تفاوت فاحش قیمت‌ها، املاک تجاری و اداری و مسکونی، به صورت جداگانه بررسی شده‌اند.
آیا قیمت مسکن با منع درج آگهی ها کاهش یافت؟
۱- ممنوعیت درج قیمت
از ابتدای سال ۹۸ تا پایان شهریور، کاهش قیمتی در آگهی‌های مسکن رخ نداد و آمار‌ها بانک مرکزی از معاملات مسکن انجام شده در تهران نشان می‌دهد اتفاقاً در همان دوران ممنوعیت درج قیمت در آگهی‌ها، شاهد افزایش شدید قیمت هر متر مربع ملک در تهران بوده‌ایم. به گونه‌ای که قیمت هر متر مربع ملک در تهران در اواسط تابستان تا بیش از ۱۳ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بالا رفته و در شهریور ماه دوباره به سطح قیمتی اردیبهشت بازگشته است. از آنجا که قیمت معاملات مسکن با تأخیر زمانی از قیمت‌های درج شده در آگهی‌ها تأثیر می‌گیرد، در ماه‌های بعد از آبان، شاهد افزایش قیمت‌ها در معاملات هستیم. همچنین روند انجام معاملات در این دوران، به صورت مستمر کاهش داشته که می‌تواند ناشی از ورود بازار مسکن به رکود باشد.
این روند در آگهی‌های اجاره مسکن در تهران نیز دیده می‌شود. متوسط قیمت آگهی‌های ملکی برای اجاره به ازای متر مربع در تهران حد فاصل فروردین تا آذر ۹۸ روندی صعودی داشته است. این روند گرچه برای مدتی نزولی شده؛ اما از شهریور ماه دوباره روند صعودی در پیش گرفته است. به گونه‌ای که می‌توان گفت ممنوعیت درج قیمت در آگهی‌ها، تأثیری بر افزایش یا کاهش قیمت‌ها ندارد.
در همین حال مجدداً زمزمه‌هایی درباره اجرای طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی شنیده می‌شود که با توجه به بی‌نتیجه ماندن این طرح در گذشته، مشخص نیست آیا این بار می‌توان به اجرای آن امید داشت یا نه. با این همه، کارشناسان بازار مسکن، معتقدند افزایش نرخ املاک، ارتباطی با موضوع دلالی در این بازار ندارد و دلایلی مانند افزایش نرخ ارز، کاهش ساخت‌وساز، افزایش قیمت زمین و افزایش قیمت ملزومات ساخت باعث افزایش قیمت ملک شده‌اند.
۲- رابطه بورس و مسکن
رشد شتابان بازار بورس، عده‌ای از اقتصاددان‌ها را نگران کرده است. آن‌ها معتقدند این رشد، طبیعی نیست و به زودی با سقوط شدیدی رو به رو خواهد شد. در چنین حالتی آیا نقدینگی موجود در بازار بورس به بخش مسکن سرازیر خواهد شد؟
احسان محمدیان نیک‌پی، تحلیلگر مالی اقتصادی در یادداشتی نوشت: «با توجه به چشم‌انداز تورمی کشور، به نظر می‌رسد که ورود به دوره رکود در بازار سرمایه علاوه بر سوزاندن بخشی از ثروت خلق شده توأم با حرکت آن به سایر بازار‌های موازی خواهد بود. بازار مسکن نیز به‌صورت سنتی یکی از آن‌ها خواهد بود. ورود نقدینگی به هر بازاری با توجه به تأثیرگذاری بر سمت تقاضای بازار، موجبات تحریک قیمت را فراهم خواهد ساخت.»
بدین ترتیب می‌توان انتظار داشت در صورت توقف رشد شاخص بورس، آن دسته از سرمایه‌هایی که توانسته‌اند نجات پیدا کنند، به سمت مسکن هم بروند؛ اما آیا واقعاً بازار بورس، متوقف خواهد شد؟ همه ناظران چنین نظری ندارند.
۳- رابطه دلار و مسکن
موضوع دیگری که در فصل بهار دوباره خود را نشان داد، افزایش نرخ برابری ارز‌های خارجی و به خصوص دلار با ریال بود. آیا این افزایش برابری دلار و ریال به گرانی مسکن می‌انجامد؟
گفتنی است، نگاهی به مسیر حرکت قیمت دلار در بازار آزاد و قیمت مسکن نشان می‌دهد بازار مسکن نسبت به بازار ارز در مسیر مشخصی حرکت کرده است. در این گزارش عنوان شد که از سال ۱۳۸۸ به مدت ۳ تا ۴ سال یعنی تا سال ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲، قیمت مسکن نسبت به دلار عملکرد ضعیف‌تری داشته است و سرعت رشد قیمت مسکن از دلار کمتر بوده است. این عقب‌ماندگی قیمتی، با سرعت زیاد تا یک سال بعد یعنی تا سال ۱۳۹۳ جبران شده است و جالب آنکه این سیکل مجدد از سال ۱۳۹۳ شروع شده و تا سال ۱۳۹۷ به مدت چهار سال ادامه داشته است، یعنی قیمت مسکن از قیمت دلار جامانده؛ اما این نسبت با رشد اخیر در قیمت مسکن که از سال ۱۳۹۷ آغاز شده و تاکنون ادامه دارد، جبران شده است. این گزارش ۴ احتمال را برای دلار و مسکن پیش‌بینی کرده است.
یک- قیمت مسکن و دلار رشد کنند، اما دلار رشد بیشتری داشته باشد.
دو- مسکن دچار رکود قیمتی شود و دلار با شیب بسیار ملایم رشد نماید.
سه- قیمت دلار ثابت بماند، ولی مسکن نزولی شود.
چهار- قیمت دلار و مسکن هر دو کاهش یابد، اما مسکن با سرعت بیشتری دچار کاهش قیمتی شود.
