چرا قیمت مسکن در روزهای پایانی سال افزایش یافت؟

به گزارش جی پلاس؛ دو روز پیش بانک مرکزی گزارشی منتشر کرد که در آن اعلام شده بود طی ۱۱ ماهه نخست سال ۱۳۹۸ ارزش معاملات واحدهای مسکونی در تهران ۸۱ هزار و ۲۷۰ میلیارد تومان بوده که رشد ۶.۴ درصدی نسبت به ۱۱ ماهه سال ۱۳۹۷  نشان می‌دهد.

نکته جالب گزارش ورود متوسط قیمت هر متر مربع مسکن به کانال 14 میلیون تومان بود. چرا که ماه‌ها بود متوسط قیمت مسکن در کانال 13 میلیون تومان باقی مانده بود.

کارشناسان و فعالان بازار مسکن رشد میزان معاملات و قیمت مسکن را در بهمن ماه از جند زاویه بررسی کرده و می گویند مهمترین دلیل رشد قیمت مسکن افزایش نقدینگی و رشد قیمت مصالح ساختمانی است.

*ترس فروشنده ها از فروش مسکن

اکثر مشاوران املاک می گویند که این روزها و بعد از یک افزایش قیمت جزئی برخی از مالکان از فروش مسکن منصرف شده اند و اعلام می کنند که نرخ دلار در حال افزایش است و با توجه به این احتمال که قیمت مسکن افزایش یابد و دیگر نتوانیم با همان قیمت فروخته شده، مسکن مورد نظر را خریداری کنیم، از فروش ملک می ترسیم.

حمید الله یاری یکی از مشاوران املاک در جنوب تهران می گوید: وقتی افزایش قیمت مسکن در دی ماه و بهمن ماه رخ داد هنوز نرخ ارز افزایشی نشده بود اما وقتی دلار به یکباره جهشی شد برخی از مالکان با این تصور که قیمت مسکن جهش خواهد کرد از فروش انصراف دادند و حتی پاسخ تلفن های خود را هم دیگر نمی دهند.

اما کارشناسان تحلیل‌های متفاوتی از رشد قیمت مسکن در دوره ای که قدرت خرید مسکن کاهش یافته دارند.

*افزایش قیمت مصالح ساختمانی و نرخ دلار موجب رشد قیمت مسکن می شوند

فردین یزدانی کارشناسان مسکن و دبیر علمی طرح جامع مسکن چند دلیل مهم را بر رشد قیمت مسکن دخیل می داند.

او می گوید: اولین دلیل رشد قیمت مسکن افزایش قیمت مصالح ساختمانی به خصوص میلگرد و آهن در چند ماه گذشته است. چرا که افزایش نهاده‌های تولید مسکن به خصوص آهن و میلگرد بر هزینه تمام شده مسکن خواهد افزود.

یزدانی گفت: وقتی ارزش اقتصادی ساختمان بالا می رود بدون شک قیمت مسکن نیز رو به بالا خواهد بود و این حتی شامل ساختمان‌هایی که قبلا ساخته شده‌اند هم خواهد شد و این موضوع یکی از دلایل رشد قیمت مسکن در دو ماه اخیر است.

 دبیر علمی طرح جامع مسکن با تاکید بر اینکه مسائلی باعث شد تا نرخ دلار روند صعودی به خود بگیرد و از سوی دیگر نقدینگی در جامعه افزایش چشمگیری پیدا کند، گفت: حال بهترین نقطه برای سرمایه گذاری و تبدیل سرمایه به دارایی می تواند در این روزها ملک باشد. به همین منظور تبدیل پول به ملک و سپس دلار می تواند برای هر شخصی وسوسه کننده باشد.

این کارشناس مسکن گفت: اگر نقدینگی در جامعه افزایش نمی یافت قیمت مصالح ساختمانی بالا نمی رفت و به تبع آن قیمت تمام شده مسکن و در نهایت قیمت ملک رشد نمی کرد.اقتصادی که رشد منفی دارد قطعا ورود نقدینگی می تواند نگران کننده و تورم زا در هر بخشی به خصوص مسکن باشد.

*ورود نقدینگی به بازار مسکن، افزایش تلاطم و تشدید قیمت‌ها 

از سوی دیگر مجید کیان‌پور عضو کمیسیون عمران مجلس با اشاره به اینکه ورود نقدینگی به بازار مسکن یک شمشیر دو لبه است گفت: اگر نقدینگی با برنامه ریزی به سمت بازار مسکن و تولید مسکن هدایت شود، آن وقت می توان به افزایش تولید و خروج واقعی بازار از رکود امید داشت.اما در شرایط کنونی خلاء سرمایه گذاری و ورود نقدینگی به بازار مسکن موجب شده که این حوزه دچار رکود سنگین و شدیدی شود.

کیانپور ادامه داد: با ورود نقدینگی به بازار مسکن، افزایش تلاطم و تشدید قیمت‌ها را در بازار خواهیم داشت، همان طور که در دو سال اخیر شاهد بودیم که کاهش عرضه مسکن و افزایش ورود نقدینگی موجب بروز تلاطم شد.

وی تاکید کرد: مردم در آن دوره برای حفظ ارزش پول و سرمایه خود اقدام به خرید گسترده مسکن کردند و عملا ملک از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه ای تبدیل شد، بنابر این نمی توان تبعات ورود نقدینگی به بازار را نادیده گرفت.

*افزایش تقاضا قیمت مسکن را افزایش داد

اما حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک افزایش مراجعات در دی و بهمن را دلیل رشد قیمت مسکن دانسته و می گوید: انتخابات مجلس شورای اسلامی باعث شد تا متقاضیان واقعی خرید مسکن و متقاضیانی که قصد سرمایه‌گذاری داشتند در دی‌ماه و بهمن‌ماه و قبل از انتخابات مجلس شورای اسلامی به بازار مسکن مراجعه کنند و همین افزایش مراجعات موجب رشد معاملات و قیمت مسکن شد. 

وی با تأکید بر اینکه میزان رشد قیمت مسکن نسبت به میزان افزایش معاملات کمتر بوده  تاکید کرد: پیشوازی متقاضیان مسکن از خرید مسکن چه برای خرید و چه برای سرمایه‌گذاری باعث شد تا بعد از افزایش تعداد معاملات مسکن، مالکان با دیدن افزایش تقاضا قیمت‌های خود را بالا ببرند.

*افزایش مراجعات و معاملات مسکن قیمت را بالا برد

از سوی دیگر حسن محتشم رئیس سابق انجمن انبوه سازان با اشاره به اینکه واهمه متقاضیان مسکن از رشد قیمت در سال 99 باعث شده تا میزان مراجعات و معاملات افزایش یابد، گفت: ترس از کاهش ارزش پول ملی باعث شده تا بخشی از سرمایه‌ها به سمت مسکن کوچ کند.

او می گوید که همه ساله با نزدیک شدن به پایان سال متقاضیان واقعی خرید مسکن و خریدارانی که قصد سرمایه‌گذاری دارند تلاش می‌کنند که به تورم سال آینده برخورد نکنند به همین منظور در تدارک خرید مسکن در ماه‌های پایانی سال برمی‌آیند.

محتشم با اشاره به اینکه این اقدام متقاضیان خرید مسکن برای در امان ماندن از رشد قیمت حتی در حدّ نرخ تورم است، گفت: وقتی این تفکر وجود دارد و تجربه هم نشان داده که بازار مسکن به این موضوع عادت کرده می‌بینیم که میزان مراجعات و معاملات افزایش می یابد و به تبع آن قیمت مسکن رشد می‌کند.

این روزها اغلب مواردی که می تواند در اقتصاد کلان تاثیرپذیر باشد در حال سر باز کردن است.عبور نقدینگی از مرز 2000 هزار میلیارد تومان، افزایش نرخ ارز و افزایش قیت مصالح ساختمانی به طور مشخص بر قیمت نهایی و حتی جو روانی بازار مسکن کافی است تا قیمت مسکن را حتی علیرغم کاهش قدرت خرید مسکن افزایش دهد.