درمان قطعی بازار مسکن از نگاه کارشناسان
کارشناسان معتقدند تا زمانی که مشکلات ریشه‌ای بازار مسکن مثل کمبود تولید و حجم بالای تقاضای سرمایه‌ای اصلاح نشود، طرح پیشنهادی وزیر راه و شهرسازی با نام «فعلا خانه نخرید» نمی‌تواند موثر باشد.
به گزارش جی پلاس، بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در تیر ماه سال جاری در شهر تهران، قیمت مسکن طی یک بازه ۲ ساله، ۳ برابر شده و به صورت میانگین به ۱۳.۶ میلیون تومان برای هر متر مربع رسیده است.
اما با وجود افزایش شدید قیمت‌ها، بازار دچار تناقض در عرضه و تقاضا شده است؛ از یک سو بسیاری از افراد که به دنبال خرید و حتی اجاره واحد مناسب برای خود هستند، با مشکل عرضه رو به رو شده‌اند و از سوی دیگر به دلیل کاهش شدید قدرت خرید مسکن خانوارها، بساری از کسانی که به دنبال فروش واحد خود هستند، امکان فروش آن را ندارند؛ حتی برخی کارشناسان اعلام کرده‌اند که به دلیل کاهش ۶۰ درصدی خرید و فروش مسکن در تیرماه امسال نسبت به تیرماه سال قبل بر اساس اعلام بانک مرکزی، خریداران به عنوان تعیین کننده قیمت در بازار مسکن جای فروشندگان را که تا یک ماه قبل، تعیین کننده قیمت در بازار بودند گرفته‌اند.
آمار بانک مرکزی نیز نشانگر این مطلب است و حکایت از آن دارد که تعداد معاملات ثبت شده در خرداد و تیر ماه نسبت به زمان مشابه سال گذشته حدود ۶۰ درصد کاهش داشته است.
پیشنهاد وزیر راه و شهرسازی: فعلاً خانه نخرید
در این شرایط یکی از نسخه‌های پیشنهادی وزیر راه و شهرسازی برای متقاضیان مسکن، توصیه به عدم خرید است.
۲۸ تیرماه محمد اسلامی وزیر را ه و شهرسازی با بیان اینکه معاملات مسکن رو به کاهش است و خریدار در این بخش وجود ندارد، گفته بود: در شرایطی که حباب بزرگی در مسکن ایجاد شده مردم اقدام به خرید خانه نکنند و اجازه دهند شرایط آرام شده و این حباب به اصطلاح بترکد. نکته مهم این است که چند معامله در بازار مسکن انجام شده است، معاملات کلاً رو به کاهش بوده و همین کاهش و نبود خریدار در وضعیتی که فروشنده زیاد شده موجب افت قیمت‌ها خواهد شد.
برای بهبود بازار اجاره هم پیشنهاد می‌دهید مردم مسکن اجاره نکنند؟
در همین خصوص مهدی غلامی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه مسکن تأمین کننده یکی از نیازهای اساسی خانواده هاست که ادامه زندگی بدون آن ممکن نیست، گفت: اگر خانواده‌ها نتوانند مسکن متناسب خود را به صورت ملکی تهیه کنند، به ناچار باید به مسکن استیجاری روی بیاورند. آیا برای اصلاح بازار اجاره هم می‌توان پیشنهاد داد که مردم فعلاً منزلی را اجاره نکنند؟
وی افزود: ضمناً در این شرایط اگر افزایش قیمت‌ها فقط در بازار خرید و فروش مسکن وجود داشت و شرایط بازار اجاره متعادل بود، این احتمال وجود داشت که التهابات بازار مسکن ناشی از حباب و غیرواقعی باشد؛ ولی وقتی بازار اجاره نیز شرایط مناسبی ندارد مشخص است که مشکلات دیگری وجود دارد.
کاهش معاملات مسکن همیشه به کاهش قیمت‌ها منجر نمی‌شود
مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات دانشگاه علم و صنعت گفت: نکته اول این که عمده خانواده‌های مستأجر و یا تازه شکل گرفته، دیگر توان خرید در بازار مسکن را ندارند که این توصیه در مورد آنها صادق باشد. اتفاقاً عمده تقاضاهای موجود در بازار مسکن تقاضای مصرفی جدید نیست. یعنی افراد برای سرمایه گذاری و استفاده از سود سرشار و بدون ریسک بازار مسکن اقدام به خرید مسکن کرده‌اند. این افراد هم احتمالاً از سود خود صرف نظر نمی‌کنند.
غلامی اضافه کرد: در این شرایط که تقاضای مسکن بیشتر از عرضه آن است و احتکار و خالی نگه داشتن مسکن هم هزینه‌ای برای مالکان یا محتکران ندارد، بنابراین اگر تعداد معاملات هم کاهش پیدا کند، بسیار بعید است کاهش قیمت مسکن اتفاق بیفتد. چنانچه در ماه‌های اخیر در شهر تهران نیز چنین اتفاقی رخ نداد؛ یعنی با وجود کاهش معاملات باز هم شاهد افزایش قیمت بودیم و فقط سرعت شد، اندکی کم شده است.
به جای «خانه نخرید»، مالیات بر عایدی مسکن را اجرا کنید
این کارشناس مسکن ادامه داد: توصیه به نخریدن مسکن زمانی می‌تواند اثر مثبتی داشته باشد که جامعه و بازار احساس کنند مشکلات اساسی بازار مسکن در حال حل شدن است. مثلاً اگر این احساس در بازار به وجود آید که قرار است با تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرانه به شکل مؤثر مقابله شود، حتماً می‌توان آینده بهتری را در بازار مسکن متصور شد. یعنی اگر مالیات بر عایدی سرمایه و خصوصاً بخش مسکن آن سریع‌تر تصویب و اجرا شود تا کم کم مسکن از حالت سرمایه‌ای خارج شود و رفتارهایی چون سفته بازی و معاملات صوری و مکرر از بازار مسکن حذف شود.
وی تصریح کرد: این در حالی است که دولت بخش مسکن را از لایحه مالیات بر عایدی سرمایه حذف کرده و این وظیفه مجلس است که این پایه مالیاتی را در قالب طرح به تصویب مجلس برساند و دولت را ملزم به اجرای آن کند.
اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی؛ ابزار دیگری برای بهبود بازار مسکن
غلامی در مورد خانه‌های خالی از سکنه نیز گفت: اگر مالیات بر خانه‌های خالی با نرخ مؤثر اجرا شود تا مالکان و محتکران مجبور به عرضه واحدهای خود شوند، در این صورت وضعیت بازار مسکن بهبود می‌یابد. این در حالی است که به نظر نمی‌رسد عزم خاصی برای اجرای سریع‌تر مالیات‌های تنظیمی در بازار مسکن وجود داشته باشد.
راهکار سوم: عرضه واحدهای برنامه اقدام ملی با قیمت تمام شده؛ نه به شیوه مشارکتی
وی دیگر مشکل اساسی بازار مسکن را کمبود تولید و عرضه آن در برابر میزان تقاضای موجود در بازار دانست و گفت: اگر تولید و عرضه مسکن متناسب افزایش پیدا کند حتی اگر مالکان فعلی به عرضه واحدهای خود اقدام نکنند، باز هم مردم می‌توانند نیاز مسکن خود را با واحدهای تولیدشده تأمین کنند، بنابراین می‌توان تا حدودی انتظار بهبود بازار مسکن را داشت.
غلامی ادامه داد: اما باید نحوه عرضه این واحدهای تولیدشده باید به گونه‌ای باشد که خانواده‌ها امکان خرید آن را دارا باشند. در غیر این صورت اگر در سیاستگذاری و برنامه ریزی واحدهای نوساز دقت لازم انجام نشود، این واحدها طعمه سوداگران و محتکران شده و نمی‌تواند در بازار مؤثر باشد.
این کارشناس مسکن به برنامه اقدام ملی تولید و عرضه مسکن اشاره و اظهار کرد: برای مثال واحدهایی که قرار است به شیوه مشارکتی در برنامه اقدام ملی تولید مسکن ساخته شوند، بی شک تأثیر چندانی در بازار مسکن نخواهند گذاشت. زیرا اولاً بخش قابل توجهی از این واحدها قرار است در مالکیت سازندگان و انبوه سازان باشد و هیچ تضمینی وجود ندارد که این واحدها را به موقع به بازار عرضه کنند. ثانیاً در صورت عرضه، حتی اگر انصاف را هم رعایت کنند نهایتاً واحدهای مسکونی را با قیمت بازار عرضه می‌کنند. بنابراین نباید انتظار کاهش قیمت‌ها را با این مدل تولید مسکن (مشارکت با بخش خصوصی) داشت.
دیدگاه تان را بنویسید