بسته شدن اولین دروازه مفسده شهری

به گزارش جماران؛ تصفیه بدهی شهرداری تهران از کانال «توزیع برگه‌های پیش‌فروش تراکم ساختمانی» موسوم به «هولوگرام اعتباری»، با دستور کتبی شهردار متوقف شد. هولوگرام‌ اعتباری از سال 90، جایگزین پول در بخشی از مراودات مالی شهرداری شد؛ به‌طوری‌که طلب پیمانکاران و مالکان املاک معارض، با تراکم سیار، «تهاتر» می‌شود و سپس با فروش نقدی برگه به بدهکاران شهرداری، درآمد غیرنقد عاید شهرداری می‌شود. هولوگرام‌ها حداقل نیمی از 35 درصد درآمد غیرنقدی شهرداری را تامین می‌کنند. 6 عارضه همچون فساد ناشی از کارسازی و دلالی‌‌ برای معامله این برگه‌ها، به ممنوعیت صدور هولوگرام منجر شد.

شهردار تهران 23 روز پس از استقرار در ساختمان بهشت، دیروز با صدور یک بخشنامه کانال «تهاتر نامرئی با برگه هولوگرامی» را به‌عنوان یکی از دروازه‌های اصلی مفسده شهری در پایتخت مسدود و خطاب به عوامل صدور این برگه‌ها، دستور توقف انتشار برگه‌های هولوگرامی اعتباری تا اطلاع ثانوی را صادر کرد. در بخشنامه ابلاغی محمدعلی نجفی خطاب به شهرداران مناطق ۲۲گانه، مدیرعامل سازمان املاک و مستغلات و مدیران کل حسابرسی، تشخیص و وصول درآمد و مالی و اموال آمده است: صدور هر گونه هولوگرام جدید تا اطلاع ثانوی ممنوع است و هولوگرام‌های صادر شده قبل از تاریخ این بخشنامه در کمیته‌ای که در سازمان املاک و مستغلات تشکیل می‌شود بررسی و پس از از راستی‌آزمایی و تایید قابل اقدام خواهد بود و مناطق شهرداری حق قبول هولوگرام‌های تاییدنشده را ندارند. همچنین مناطق ۲۲ گانه شهرداری مکلفند پرداخت نقدی مودیان را به حساب خزانه شهرداری واریز و از هر گونه پرداخت پشت باجه خودداری کنند. در بند دیگر این بخشنامه تاکید شده انجام هر گونه تهاتر در ازای مطالبات اشخاص حقیقی و حقوقی از شهرداری تهران تنها با واگذاری املاک و صرفا پس از تایید کمیته‌ای که در سازمان املاک و مستغلات تشکیل شده است، میسر خواهد بود. نهایتا در بند آخر این بخشنامه معاونت مالی و اقتصاد شهری باید در اسرع وقت نسبت به تعیین تکلیف مراودات فی‌مابین شهرداری و کارگزاران اقدام و نتیجه را به شهردار تهران گزارش دهند.

بازار صدور برگه‌های اعتباری جزء اصلی درآمدهای غیرنقد شهرداری است. در بودجه سال جاری 35 درصد آن را بودجه غیرنقد تشکیل می‌دهد. بودجه غیرنقد شامل دو جزء اصلی املاک ساخته شده و زمین و برگه‌های هولوگرام‌دار اعتباری است. این سهم به‌صورت حدودی در بودجه سال‌های گذشته نیز وجود داشت به گونه‌ای که در سال گذشته از مجموع 5 هزار و 366 میلیارد تومان درآمد غیرنقد شهرداری رقمی معادل یک هزار و 873 میلیارد تومان حاصل فروش املاک و بخش زیادی از مابه‌التفاوت آن به درآمد حاصل از صدور برگه‌های هولوگرام‌دار مربوط می‌شود. بنابراین این حجم منابع غیرنقد از محل خرید و فروش هولوگرام‌‌های اعتباری ابعاد این بازار و اهمیت آن در مجموعه شهرداری را در سال‌های گذشته نشان می‌دهد.

برگه‌های هولوگرام‌دار اعتباری امکانی است که شهرداری تهران اوایل دهه 90 آن را با دو قابلیت تعریف کرده است. امکان نخست آنکه این برگه‌ها امکان تسویه بدهی شهرداری با دو گروه طلبکار عمده را فراهم می‌کرد و دوم آنکه درآمد غیرنقد برای آینده شهرداری تهران فراهم می‌کرد. مسیری که در قالب صدور برگه‌های هولوگرام‌دار اعتباری در سال 90 طراحی شد تا قبل از آن با اسم و نشان دیگری به‌عنوان تراکم سیار وجود داشت. در قالب این مسیر، شهرداری مابه‌ازای بدهی خود به طلبکاران حقیقی و حقوقی، برگه‌هایی تحت عنوان هولوگرام اعتباری صادر می‌کند و در مقابل طلبکاران شهرداری برای آنکه این برگه را به پول نقد تبدیل کنند سراغ بدهکاران شهرداری می‌روند. محتوای این برگه به صراحت در «پیش‌فروش تراکم ساختمانی» خلاصه می‌شود. اما طلبکاران شهرداری برای آنکه به پول نقد برسند باید از یک مسیر دلالی، واسطه‌گری و کارچاق‌کنی (که طلبکاران از آن به‌عنوان «هفت خوان تبدیل هولوگرام به پول نقد» تعبیر می‌کنند)، عبور کنند تا به بدهکاران شهرداری برسند. بدهکاران شهرداری همه افرادی هستند که به عناوین مختلف فیش واریزی از شهرداران مناطق مختلف دریافت کرده‌اند و باید بابت انواع عوارض شامل عوارض نوسازی، پسماند، صدور پروانه، خرید تراکم اضافه، تغییر کاربری، جریمه تخلف ساختمانی و... به شهرداری پرداخت نقدی داشته باشند. بدهکاران نیز باید از مسیر واسطه‌گری به طلبکاران برسند تا در جریان یک تهاتر نامرئی از یکسو بدهی دارندگان فیش واریزی به شهرداری تسویه شود و از سوی دیگر طلب دارندگان هولوگرام اعتباری نقد شود. به عبارت دیگر تهاتر نامرئی در دو مسیر شامل «پرداخت بدهی دارندگان فیش واریزی به شهرداری» و «‌تسویه حساب طلبکاران از سوی شهرداری» انجام می‌شود. این کانال تهاتر نامرئی به شکل «صدور برگه هولوگرام اعتباری» و خرید و فروش در بازار واسطه‌گری بین طلبکاران شهرداری به‌عنوان دارندگان برگه هولوگرام اعتباری و بدهکاران به‌عنوان دارندگان انواع فیش‌های واریزی یکی از چند دروازه اصلی مفسد در مجموعه مدیریت شهری پایتخت است که علاوه بر آنکه به فساد در درون مدیریت شهری دامن می‌زد، خلأ و کسری پول نقد در شهرداری را موجب شده بود و حالا اولین گام مثبت از سوی شهردار تهران برای مسدود شدن آن برداشته شده است. ظاهر این ابزار در اختیار شهرداری یک مسیر تامین درآمد غیرنقد برای شهرداری و در عین حال یک مسیر تسویه حساب غیرنقد با طلبکاران شهرداری است اما واقعیت این برگه‌ها و نحوه استفاده از آن در سیستم مدیریت شهری 6 عارضه جبران‌ناپذیر برای شهرداری، شهر و شهروندان دارد که شامل بروز فساد، کسری پول نقد در شهرداری، دامن زدن به دلالی شهری محدود شدن دامنه عملکرد شهرداری، عدم شفافیت و فروش ظرفیت‌های آتی شهر برای ساخت و ساز است. مهم‌ترین عارضه بروز فساد درون‌سیستمی ناشی از دلالی و کارسازی برای برگه‌های هولوگرام‌دار اعتباری بوده است. همان‌طور که در سطر اول بخشنامه شهردار تهران خطاب به معاونان، شهرداران مناطق 22 گانه، مدیر عامل سازمان املاک و مستغلات و مدیران کل حسابرسی، تشخیص و وصول درآمد و مالی و اموال به صراحت آمده فرآیند تبدیل برگه هولوگرام‌دار به پول نقد برای طلبکار و صدور برگه تسویه حساب برای بدهکار شهرداری به واسطه کارسازی روی این برگه‌ها اتفاق می‌افتد. کارسازی به این معنا که فرد طلبکار شهرداری با در دست‌داشتن این برگه، بدون حضور پررنگ کارچاق‌کن‌ها(دلالان غیررسمی) و کارسازان (افرادی که به‌صورت رسمی خدمات به این افراد ارائه می‌دهند) نمی‌تواند مشتری یا خریدار این برگه‌ها را شناسایی کند تا بتواند به پول نقد خود برسد.

گزارش از پشت صحنه بازار خرید و فروش برگه‌های هولوگرام دار اعتباری و اسرار تسویه حساب با این برگه‌ها نشان می‌دهد: روال این بازار به این صورت است که در گام اول شهرداری‌های مناطق برای تسویه حساب با دو دسته طلبکار اصلی ابتدا یک برگه بدون هولوگرام به طلبکار ارائه می‌دهند که محتوای آن ضمن تعیین و اعلام میزان بدهی شهرداری به طلبکار و همچنین مشخصات فرد طلبکار، مجوز تراکم ساختمانی شناور به ارزش معادل مبلغ طلب فرد طلبکار برای دارندگان برگه صادر می‌کند. طلبکار در گام بعد با ارائه این برگه بخش مالی شهرداری بعد از طی یکسری مراحل اداری می‌‌تواند چهار برگه هولوگرام‌دار به استناد برگه اولیه از شهرداری دریافت کند. گام بعدی دارنده برگه‌ها آن است که فرد طلبکار با داشتن این هولوگرام‌های اعتباری در بازار غیررسمی به دلالان و کارچاق‌کن‌ها مراجعه می‌کند تا امکان اتصال او با افراد بدهکار شهرداری(دارندگان فیش واریزی) برقرار شود و بعد از طی کردن یکسری پروسه‌های دلالی، در نهایت امکان معامله و رد وبدل کردن پول میان طلبکار و بدهکار شهرداری اتفاق می‌افتد.

عارضه دوم کسری و خلأ پول نقد در شهرداری تهران است. بازار خرید و فروش برگه‌های هولوگرام‌دار در عمل امکان پرداخت نقدی از جانب بدهکاران شهرداری به شهرداری را تضعیف کرده؛ چراکه نفع بدهکاران شهرداری بیش از آنچه پرداخت پول نقد به شهرداری باشد در معامله با دارندگان برگه‌های هولوگرام‌ اعتباری است. این نفع معامله در پورسانت یا حق کمیسیون در نرخ ریزش ارزش اسمی هولوگرام‌ها مربوط می‌شود. بازار خرید و فروش هولوگرام اعتباری به این صورت است که دلالان نرخی را تحت عنوان «درصد ریزش ارزش اسمی» برای تبدیل هولوگرام به پول نقد برای طلبکار شهرداری تعیین می‌کند. این نرخ ریزش بر حسب میزان طلب، از 30 تا 50 درصد متغیر است که بخشی از ریزش سهم دلال به‌عنوان حق کمیسیون است.

این ریزش باعث می‌شود اگرچه بدهی فرد بدهکار به شهرداری به اندازه ارزش اسمی هولوگرام تسویه حساب می‌شود اما در ازای نرخ ریزش بعد از کسر پورسانت از نرخ ریزش، بخشی از پول نقدی که باید بدهکار شهرداری به فروشنده برگه هولوگرام‌دار داده شود عملا پرداخت نمی‌شود. به‌عنوان مثال اگر فردی فیش واریزی به مبلغ 100 میلیون تومان دارد یک معامله بین این فرد با دارنده برگه هولوگرام‌دار صورت می‌گیرد اما فرد بدهکار شهرداری، پول نقدی به مراتب کمتر از 100 میلیون تومان را به دارنده برگه هولوگرام‌دار پرداخت می‌کند. دلالان این بازار عنوان می‌کنند یکی از دلایلی که سبب می‌شود دارندگان برگه‌های هولوگرام‌دار، آن را به قیمتی پایین‌تر از ارزش اسمی به بدهکار شهرداری بفروشند، ارزش واقعی خدمت ارائه‌شده از سوی طلبکار به شهرداری و رقم پیش‌بینی شده در برگه هولوگرام‌دار است. به این معنی که ممکن است ارزش واقعی خدمت ارائه شده از سوی این فرد حقیقی یا حقوقی به شهرداری معادل 50 میلیون تومان باشد، اما برگه هولوگرام‌دار با ارزشی معادل 100 میلیون تومان برای وی صادر شود. در عین حال بسیاری از طلبکاران برای دست‌یافتن به پول نقد خود حاضر می‌شوند از بخشی از طلب خود چشم‌‌پوشی کنند. به گفته دلالان این بازار، نرخ ریزش برگه‌های هولوگرام‌دار که ارزش بالای 50 میلیون تومان داشته باشند بین 40 تا 50 درصد است. به گفته کارشناسان شهری این روند طی سال‌های اخیر، منابع نقد شهرداری را به شدت کاهش داده است و عارضه بعدی یعنی کسری پول نقد را به وجود آورده است. کسری پول نقد در مجموعه شهرداری سبب می‌شود دامنه عمل شهرداری برای اجرای فعالیت‌های ضروری در شهر کم شود.

یکی دیگر از عوارض تهاتر نامرئی طلبکاران و بدهکاران شهری از کانال هولوگرام اعتباری نبود شفافیت در این مسیر است. گزارش‌های اخیر شورای شهر چهارم و مناقشه مربوط به میزان دقیق بدهی شهرداری به طلبکاران از فضای ابهام‌‌آلود بازار هولوگرام اعتباری پرده برداشت. در روز ارائه برنامه محمدعلی نجفی، او سومین بخش بدهی شهرداری را مربوط به هولوگرام‌های اعتباری یعنی بدهی‌ها و صورت وضعیت‌های ثبت نشده شهرداری دانست. به این معنا که طی سال‌های گذشته مجموعه‌ای از اشخاص حقیقی و حقوقی برای مدیریت شهری در حوزه‌های مختلف ماموریتی همچون طرح‌های توسعه شهری خدماتی را ارائه داده‌اند؛ اما به جای پرداخت پول به این اشخاص، هولوگرام‌های اعتباری(تراکم سیار) پرداخت شده است. این اشخاص با داشتن این هولوگرام‌های اعتباری می‌توانند در هر منطقه‌ای از شهر تقاضای صدور پروانه ساختمانی داشته باشند؛ اما از آنجا که اطلاعات مربوط به این هولوگرام‌های اعتباری در دست نیست حتی رده‌های بالای مدیریتی در مدیریت شهری نیز آمار دقیقی از حجم این نوع از بدهی‌های شهرداری در دست ندارند و به همین دلیل حجم دقیق بدهی‌های مدیریت شهری در پایان این دوره به یکی از دغدغه‌های مهم تیم جدید مدیریت شهری بدل شده ‌است.

این موضوع نشان داد بازار صدور هولوگرام‌های اعتباری غیرشفاف و ابهام‌آلود است؛ یعنی مراودات مالی در این بازار حتی برای مقامات ارشد شهرداری نیز شفاف نیست و شاید بخشنامه روز گذشته شهردار تهران برای تعیین تکلیف مراودات مالی میان شهرداری وشرکت‌های کارگزاری گام نخست برای ایجاد یک بانک اطلاعاتی شفاف در این زمینه باشد.

عارضه بعدی بیشتر متوجه شهر و شهروندان است؛ چراکه محور تهاتر نامرئی بین شهرداری و طلبکار واگذاری مجوز تراکم ساختمانی سیار است که در عمل ظرفیت ساختمانی آینده شهر تهران با صدور برگه هولوگرام‌دار پیش فروش می‌شود. این هولوگرام‌های اعتباری نیز تعهد ساخت‌وساز در شهر ایجاد می‌کند. به این ترتیب از کانال این تهاتر نامرئی که با بخشنامه به‌صورت موقت(تا اطلاع ثانوی) اولین دروازه فساد سیستمی شهرداری را می‌بندد، مسیر ورود پول‌های نقد به شهرداری احیا می‌شود و در نتیجه دامنه عملکرد شهرداری برای هزینه‌کردهای شهرداری افزایش پیدا می‌کند. همین‌طور مسیر دلالی و و اسطه‌گری در بازار هولوگرام اعتباری مسدود می‌شود و موضوع درآمدهای غیر نقد و تهاتر نامرئی در شهر را که عامل اصلی غیرشفافیت در شهرداری بود، در مسیر شفافیت قرار می‌دهد. در پایان نیز ازآنجاکه جلوی صدور تراکم سیار گرفته می‌شود امکان برنامه‌ریزی در شهرداری برای تعدیل ساخت‌وساز در مناطق مختلف شهر بر حسب ظرفیت خالی یا اشباع شده یک منطقه فراهم می‌شود. دروازه‌های دیگر مفسده شهری نیز به مرور می‌تواند رفع شود که به عنوان مثال یکی از آنها تخفیفاتی است که از سوی شهرداران مناطق ارائه می‌شود.

کارشناسان شهری در تجزیه و تحلیل این بخشنامه عنوان می‌کنند اگرچه این بخشنامه اولین اقدام جسورانه برای مبارزه با مسیرها و کانال‌های مفسده شهری، روبه جلو و مثبت است؛ اما این حرکت الزاماتی را می‌طلبد که باید برای اجرای این بخشنامه رعایت شود. به این معنا که شهردار تهران در روزهای آینده درباره بند اول بخشنامه که به جای دائمی به شکل موقتی صادر کرده باید توضیحات تکمیلی ارائه دهد تا شائبه شکل‌گیری دوباره این بازار را از بین ببرد. همچنین اعضای کمیته‌ای را که قرار است در سازمان املاک و مستغلات تشکیل شود معرفی و اعلام عمومی کند. از سوی دیگر مناسب است پروسه‌ای که در قالب آن کمیته باید راستی‌آزمایی هولوگرام‌های اعتباری را انجام دهد شفاف، ساده و زوداثر تعریف کند تا دارندگان هولوگرام‌های اعتباری قبلی پشت صف طولانی قرار نگیرند؛ چراکه ایجاد صف طولانی نیز می‌تواند به ایجاد فساد منجر شود و در عین حال این تاکید وجود داشته باشد تا اعضای کمیته از طرف اعضای شورا و مدیران شهری سفارش‌پذیر نباشند.

تصویر معرفی‌نامه صدور برگه هولوگرام‌دار