در مناطق شهری، بیش از نیمی از خانوارهای هر دهک به مسکن در استطاعت دسترسی ندارند. با بررسی شاخص میزان استطاعت در سال2023 در بین شهرهای مختلف، شیراز و تهران و اصفهان و مشهد شرایط بحرانی دارد و بعد از آن نیز دیگر کلان شهرها قرار می گیرند. در واقع چالش تأمین مسکن در کلان شهرهای کشور پیچیده تر می شود.
گروه اقتصاد و درآمد: مرکز پژوهش های مجلس اعلام کرد: عرضه مسکن لزوما به معنای حل مشکل گروه های کم درآمد و اقشار کم برخوردار نیست. استطاعت خانوارهای مزبور در سطحی است که با تسهیلات بانکی نیز امکان ورود به بازار مسکن را نمی دهد، چرا که اگر متوسط قیمتی کمتر مربع واحد مسکونی را در نظر بگیریم، توان تملک خانوارهای شهری پنج دهک نخست درآمدی، زیر 50 مترمربع است.
به گزارش جماران، مرکز پژوهش های مجلس با بررسی سیاست های برنامه هفتم توسعه درخصوص مسکن، در گزارشی اعلام کرد: در تحلیل ابر چالش مسکن؛ با کاهش مستمر تولید سالیانه مسکن در یک دهه اخیر و همراه شدن آن با تکانه های بزرگ اقتصاد کلان، موج های تورمی و تشدید سرمایه ای شدن مسکن، افزایش مهاجرت به سمت کلان شهرها و هم افزایی این سه کلان روند، موجب به وجود آمدن طولانی ترین و شدیدترین موج افزایش قیمت مسکن بوده است. با کاهش مستمر استطاعت مسکن خانوار، سهم اندکی از تقاضای مصرفی امکان تأمین یا خرید خانه دارند و عمده تقاضاهای جدید و زوج های جوان، اتباع و مهاجرت های شغلی و تحصیلی به ناچار وارد بازار استیجاری می شوند.
سیاستهای ارائه شده برای مسکن، ماهیت برنامه ای ندارد
سکوت برنامه هفتم نسبت به مسکن کم درآمدها و نظام استیجاری
در یک ارزیابی کلان، مهمترین دستاورد لایحه برنامه هفتم در بخش مسکن، نگاه متمرکز و پرداختن به بخش مسکن در قالب یک فصل با ابعاد و ارکان آن است، اما فصل مسکن مواد ۴۹ تا ۵۵ چندان ماهیت برنامه ای ندارد و به جای ارائه نقشه راه و بسته جامع برنامه میان مدت بخش مسکن، صرفا در سه حوزه مشخص: الف: افزایش دامنه اختیارات وزارت راه و شهرسازی به عنوان مجری، ب: اصلاح و تغییر قانون جهش تولید مسکن و ج: استفاده حداکثری از ابزار زمین برای تحقق برنامه های بخش مسکن تأکید داشته است. درحالی که انتظار می رفت در امتداد اصول قانون اساسی و سیاستهای کلی و چارچوب آمایش سرزمین مبتنی بر مسئله محوری پاسخ صریحی برای مسکن کم درآمدها، استطاعت مسکن، نظام استیجار، تاب آوری و مدیریت بحران، مدیریت شهری، نظامات شهرسازی و توسعه منطقه ای و آمایش سرزمین ارائه شود.
موجودی مسکن در شرایط بحرانی نیست
اگرچه تولید مسکن کمتر از نیاز است ، ولی موجودی مسکن در شرایط بحرانی نبوده و توزیع آن متناسب با تقاضا نیست.
واحدهایی که توسط بخش خصوصی در داخل بافتهای شهری ساخته می شود که به علت هدایت های ناآگاهانه قوانین و مقررات و ساختار بوروکراسی مرتبط با این بخش، عمدتا منجر به ساخت واحدهای با میانگین مساحت۱۳۰متر مربع، متوسط سطح زیربنای واحدهای مسکونی تکمیل شده، می شود که با استطاعت عمده خانوارها فاصله دارد.
مهمترین بحران بخش مسکن، کاهش جدی استطاعت مسکن خانوار
مبتنی بر شاخص های برنامه ریزی مسکن، مهمترین بحران بخش مسکن، کاهش جدی استطاعت مسکن خانوار و پس از آن کیفیت و تاب آوری بناهاست.
دولت از شعار ساخت یک میلیون مسکن در سال عقب نشست؟!
هدفگذاری سرفصل بخش مسکن درماده 49 لایحه پیشنهادی دولت به نظر می رسد دچار اشتباه شکلی است و به جای تعیین برش های هدف سالیانه یک میلیون واحد مسکونی، اعداد به صورت هدف تجمعی در انتهای برنامه درج شده است.
جای خالی طرح جامع مسکن، وظیفه بر زمین مانده قانون جهش تولید مسکن، در راهبری بخش مسکن برنامه هفتم مشهود است. این موضوع در کنار عدم انتشار آمار تفصیلی و دقیق و شفاف پیشرفت اجرای قانون جهش تولید مسکن، موضوع ماده 19 همین قانون و عدم ارائه قیمتهای بازار مسکن و اجاره بهای مناطق شهری در مقطع زمانی پیش از بررسی برنامه هفتم در مجلس، ابهام ها وعدم قطعیت های برنامه ریزی را دو چندان کرده است. مواد طرح شده در بخش مسکن نقشه راه روشن ییش روی مواجهه با بحران استطاعت مسکن، بد مسکنی و مسائل بافتهای ناکارآمد، مستأجران و واقعیت ها و محدودیت های بخش مسکن نمی گذارد.
به دغدغه قانون اساسی برای اولویت دهی به مسکن نیازمندان توجه شود
به نظر می رسد دغدغه مترقی قانون اساسی در حوزه مسکن در اولویت پرداختن به مسکن نیازمندان، کارگران و روستاییان در تحقق اصل سی ویکم قانون اساسی با اولویت نیازمندتر، کماکان باید سرلوحه اقدام باشد. درواقع اولویت مداخله دولت در بازار مسکن برای اقشار آسیب پذیراست.
هدف گذاری دستیابی به جمعیت ۸ درصدی در سواحل جنوبی کشور دور از دسترس است
هدف گذاری دستیابی به جمعیت ۸ درصدی در سواحل جنوبی کشور مبتنی بر اشراف به تحولات توسعه منطقه ای در کشور، ملاحظات جمعیت شناسی و رصد تجارب توسعه منطقه ای نظیر میدان گازی پارس جنوبی و رشداشتغال و مهاجرپذیری، به نظر دور از دسترس است و تفاوت زیادی با سناریوهای محتمل حداکثری، مهاجرپذیری ناشی از رشد اقتصادی و اشتغال و افزایش طبیعی جمعیت دارد.
آینده نگری ودستیابی به افقهای مطلوب و بهره گیری از فناوریهای نو در مسکن و شهرسازی، گذار به سمت شهر هوشمند و بهره گیری از هوش مصنوعی در برنامه ریزی و مدیریت شهری، آینده نگری در تغییرات الگوهای سکونت، فعالیت و حمل و نقل، تغییرات الگوی مسکن و معماری و فناوری ساخت مسکن و تغییر الگوی زیست شهرها در برنامه مشاهده نمی شود.
احکام لایحه پیشنهادی برنامه هفتم توسعه در بخش مسکن، فاقد رویکرد راهبردی و نگاه کلان و آینده نگر است و بیشتر معطوف به رفع موانع اداری و اجرایی روز در پیشبرد قانون جهش تولید مسکن، مصوب ۲۴/ ۶/ ۱۴۰۰ است. احکام این لایحه بیشتر ماهیت اصلاح و تکمیل قوانین موجود یا احکام دائمی را دارد و با وجود پیکره بندی نسبتا مناسب سرفصل ها، شرایط تحول در طول دوره پنج ساله برنامه در محتوای مواد مشهود نیست.
مواد طرح شده در بخش مسکن، نقشه راه روشنی پیش روی مواجهه با بحران استطاعت مسکن، مستاجران، بدمسکنی و مسائل بافتهای ناکارآمد و همچنین واقعیتها و محدودیتهای پیشرفت طرحهای مسکن نمی گذارد.
تولید مسکن در ۱۴۰۰و ۱۴۰۱ کمتر از۵۰۰ هزار واحد در سال بوده است
رشد بخش ساختمان در دهه 90، منفی 3.6
بخش ساختمان به دلیل نارسایی های مختلف در بازه زمانی دهه ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۹ رشد منفی۶. ۳ درصد داشته و آمار تولید مسکن طی سالهای ۱۴۰۰و۱۴۰۱ نیز کماکان کمتر از۵۰۰ هزار واحد مسکونی در سال بوده است.
به ازای هر خانوار یک مسکن وجود دارد
شاید سر منشا اثر بخشی محدود اقدامات در حوزه مسکن با وجود تمام تلاشهای مستمر در دست اقدام را در دو موضوع بتوان جستجو کرد: موضوع نخست، استنباط کسری تولید به عنوان مهمترین بحران بخش مسکن است. اگرچه تولید مسکن کمتر از نیاز است، ولی موجودی مسکن در شرایط بحرانی نیست و حتی به ازای هر خانوار یک مسکن وجود دارد.
با رشد چشمگیر قیمت مسکن در سالهای 1398 و1399، بالاترین طول دوران انتظار به مسکن در این سالها برآورد شده است. به طوری که در سال 1399 یک خانوار شهری در کشور برای خانه دار شدن حدود 42 سال زمان لازم دارد تا با میانگین درآمد خود و سطح قیمت مسکن امکان خرید یک واحد مسکونی 100 متری را به دست آورد. این شاخص در همان سال برای دهک های اول تا چهارم درآمدی به ترتیب حدود 172 ،98 ، 77و 64 سال محاسبه شده است.
35 سال زمان برای خانه دار شدن با درآمد متوسط جامعه
با افزایش سطح درآمدها تا سال 1401 و کند شدن رشد قیمت مسکن تا این سال شاخص طول دوران انتظار برای میانگین کشور به 5 .31 سال کاهش یافت و برای دهکهای اول تا چهارم نیز به ترتیب به 5. 123 ،69 ،54 . 46سال رسیده، اما همچنان این شاخص بسیار بالا بوده و نشان دهنده آن است که یکی از نیازهای اولیه هر خانواری در کشور به سختی تأمین می شود و به طور متوسط خانواری که در سال1401 تشکیل شده باشد، با سطح درآمد میانگین جامعه، حدود 35 سال برای صاحب خانه شدن زمان نیاز دارد که عدد قابل ملاحظه ای است.
در مناطق شهری، بیش از نیمی از خانوارهای هر دهک به مسکن در استطاعت دسترسی ندارند
چالش تأمین مسکن در کلان شهرهای کشور پیچیده تر می شود
خانواری به مسکن در استطاعت دسترسی دارد که سهم هزینه مسکن او، کمتر از30 درصد کل هزینه های آن خانوار باشد. در مناطق شهری، بیش از نیمی از خانوارهای هر دهک به مسکن در استطاعت دسترسی ندارند. با بررسی شاخص میزان استطاعت در سال2023 در بین شهرهای مختلف، شیراز و تهران و اصفهان و مشهد شرایط بحرانی دارد و بعد از آن نیز دیگر کلان شهرها قرار می گیرند. در واقع چالش تأمین مسکن در کلان شهرهای کشور پیچیده تر می شود.
عرضه مسکن لزوما به معنای حل مشکل گروه های کم درآمد و اقشار کم برخوردار نیست
توان تملک خانوارهای شهری پنج دهک نخست، زیر 50 مترمربع است
با وجود تلاش دولتها برای پاسخ به تقاضای روز افزون مسکن مقرون به صرفه، بررسی در این زمینه نشان می دهد که عرضه مسکن لزوما به معنای حل مشکل گروه های کم درآمد و اقشار کم برخوردار نیست. استطاعت خانوارهای مزبور در سطحی است که با تسهیلات بانکی نیز امکان ورود به بازارمسکن را نمی دهد، چراکه اگر متوسط قیمتی کمتر مربع واحد مسکونی را در نظر بگیریم، توان تملک خانوارهای شهری پنج دهک نخست درآمدی، زیر 50 مترمربع است.
باید عدم تطابق لازم بین الگوی ساخت و عرضه مسکن با الگوی تقاضای مسکن حتی در برنامه های حمایتی را در تأمین مسکن گروه های کم درآمد مدنظر قرار داد. این مسئله بیشتر ناشی از وجود ضوابط و مقررات صلب شهرسازی و معماری است؛ به ویژه آنکه ضوابط تفکیک اراضی، نحوه توده گذاری و ضوابط پارکینگ و ضوابط نما با توان مالی خانوارهای کم درآمد و اقشار کم برخوردار سازگاری ندارد.
وضعیت اجاره بها در پایتخت و کلانشهرها بسیار بحرانی است
رشد بیشتر شاخص اجاره بها در شهرهای کوچک و میانی نسبت به کلانشهرها
مضاف بر آنکه نه تنها وضعیت اجاره بها در پایتخت و کلانشهرها بسیار بحرانی است، بلکه بررسی تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در نقاط شهری کشور حاکی از رشد بیشتر شاخص اجاره بها در شهرهای کوچک و تا حدودی شهرهای میانی نسبت به کلانشهرهاست؛ چراکه در اغلب شهرهای کوچک به سبب برخی از ملاحظات اجتماعی و همچنین به صرفه نبودن خرید مسکن به قصد اجاره دادن در مقایسه با پایتخت و کلانشهرها، عرضه مسکن استیجاری در مقیاس بسیار اندکی صورت می گیرد.
به دلیل استطاعت پایین عمده خانوارهای کشور برای تأمین مسکن، متراژهای متوسط بیشترین میزان تقاضای مصرفی را دارند. درحالی که عمده پروانه های صادره برای تولید مسکن برای متراژهای بزرگ هستند. این عدم همخوانی سبب شده است که بسیاری از اقشارمتوسط در دستیابی به واحدهای مسکونی با متراژ متناسب با استطاعت خود ناکام مانده و در عین حال واحدهای بزرگ متراژ بدون متقاضی از چرخه مصرف بیرون بمانند.
