گروه اقتصاد و درآمد: در اولین ماه از نخستین سال پس از پیروزی انقلاب اسلامی ایران، نامه حضرت امام خمینی (س) درباره مسکن محرومان و مستضعفان کشور منتشر شد که آن نامه معروف به افتتاح حساب شماره 100 و تاسیس بنیاد مسکن منتهی شد. این اقدام در جامعه ما و حوزه سیاست، اقتصاد و فرهنگ ما اتفاق بزرگی بود؛ چرا که ایشان از همان ابتدای انقلاب می خواستند تاکید کنند که «مردم مهم هستند». اما اینکه سرانجام اثر آن نامه و تصمیم ها اکنون و با گذشت 45 سال از پیروزی انقلاب، به کجا انجامیده و کشور در مسیر تامین یا تسهیل خانه دار شدن محرومان و مستضعفان و حتی عامه مردم چقدر موفق بوده، جای تامل و نیاز به بررسی جدی دارد. در همین رابطه خبرنگار جماران گفت و گویی را با ناصر ذاکری - کارشناس اقتصاد مسکن، انجام داد:
ذاکری در ابتدای گفت و گوی خود با جماران ضمن اشاره به وضعیت کنونی بازار مسکن عنوان کرد که رکود فعلی در بخش مسکن، نشان دهنده وضعیت واقعی اقتصاد ایران است؛ و خطاب به آنها که این وضعیت را برای ارزیابی وضعیت مسکن در کشور مناسب تصور می کنند، گفت: «آرامش قبرستانی» درمان مشکلات اقتصاد کشورمان نیست و افتخاری ندارد. این جریان تلاش می کند گروهی از جمعیت را حذف کند، آنها از سطح شهرها حذف می شوند و ناچار به شهرهای کوچکتر یا به حاشیه شهرها می روند و سپس به تدریج نادیده گرفته می شوند. این وضعیت تا جایی می تواند ادامه داشته باشد، اما بعد به سطحی می رسد که شرایط بحرانی در کشور ایجاد می کند. سیاستگذاران باید از لجبازی با متغییرهای اقتصادی دست بردارند و نامه معروف امام درباره مسکن که می خواست بگوید «مردم مهم هستند» را مدنظر داشته باشند.
وی با یادآوری اینکه در حوزه مسکن از یک سو تقاضای واقعی وجود دارد و جمعیتی نیازمند مسکن هستند و باید نوسازی هایی هم صورت گیرد و از سوی دیگر، مساله مسکن و ساختمان تبدیل به کالای تجاری و فرصتی برای سرمایه گذاری شده است، خاطرنشان کرد: این شرایط، باعث می شود تحولاتی در بازار ایجاد شود و هر مقداری نقدینگی بالا برود و فرصت سرمایه گذاری در حوزه های دیگر تغییر کند، در حوزه مسکن نیز شاهد تغییراتی خواهیم بود.
تحول جدی درباره ورود سرمایه های بزرگ به بازار مسکن نخواهیم داشت
ذاکری با بیان اینکه اقتصاد ما دچار رکود است و انتظار نداریم این شرایط رکودی به سرعت تغییر کند، ادامه داد: اما نقدینگی بسیار بالایی در بازار وجود دارد که با ایجاد تحولات مختلف سیاسی یا منطقه ای، بیشتر از حد معمول بازار را متلاطم می کند. در این شرایط باید بررسی کرد که آیا نقدینگی موجود، امکان ورود به بازار مسکن را دارد یا خیر و در صورت ورود ، تا چه میزان می تواند تاثیرگذار باشد. در این رابطه، بر اساس شواهد موجود، به نظر می رسد احتمالا در حالت عادی تحول جدی درباره ورود سرمایه های بزرگ به بازار مسکن نخواهیم داشت.
جهشی در بازار مسکن رخ نخواهد داد، مگر اینکه ...
این کارشناس اقتصاد مسکن تاکید کرد: به نظر می رسد آنچه که می توان در بازار مسکن و مسکن استیجاری انتظار داشت، در حد افزایش دستمزدها و پیش بینی تورمی است که در سالهای مختلف مطرح می شود. جهش در بازار مسکن مورد انتظار نیست ، مگر اینکه تحولی رخ دهد یا عامل جدیدی وارد بازار مسکن شود. در واقع، اکنون ما روند تحولی را در حوزه خرید و فروش مسکن طی می کنیم که تلاش دارد خود را با نرخ تورم سازگار کند.
ذاکری با اشاره به تعیین نرخ اجاره بها در سالهای گذشته در نشست سران قوا و همچنین تعیین آن در سالهای بعد در شورای عالی مسکن، اضافه کرد: بسته به اینکه دولت تا چه میزان به دنبال این باشد که ضمانت اجرا برای این مصوبات ایجاد کند، این نرخ تعیین می شود و البته به نظر نمی رسد شاهد تحول چشم گیری در بازار مسکن باشیم.
وی به رکود ایجاد شده در بازار مسکن کشور در سالهای گذشته اشاره کرد و توضیح داد: در بازار مسکن و ساختمان، فعالان و قدرتهایی هستند که عملا وضع موجود را ایجاد کرده اند. سرمایه گذار احساس می کند، فرصتهای سرمایه گذاری بهتری نسبت به مسکن وجود دارد. حتی سالهای گذشته هم سازندگان در این تلاش نبودند که محصولاتشان را به سرعت وارد بازار کنند؛ برای نمونه برای پروژه ای که ظرف سه سال تمام شده بود، پنج سال زمان می خریدند تا وارد بازار شود. گاه ساخت و ساز انجام می گرفت و در مراحل آخر متوقف می شد تا تاریخ عرضه را تاریخ روز ثبت کنند و محصول قدیمی نشود، صبر می کردند تا زمانی که از بازار علائم مثبتی دریافت کنند و سپس به دنبال تکمیل ساخت و دریافت پایان کار بروند تا محصولشان به تاریخ روز وارد بازار شود.
مردم پس اندازی برای خرید مسکن ندارند
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه تقاضا برای مسکن، نیاز به رونق بازار و ایجاد درآمد برای مردم دارد تا بازار مسکن از این طریق حرکت و سعی کند تقاضای شکل گرفته را پاسخ دهد، به جماران گفت: وقتی درآمد ماندگاری برای مردم ایجاد نشده که بتواند پشتوانه تقاضای جدیدی شود ، بسیار طبیعی است که با وضعیت رکودی مواجه می شویم. اگر تحولی هم در بازار ایجاد می شود، بیشتر به دلیل امکانات و اعتباراتی است که دولت در اختیار می گذارد که آن هم برای گروهی خاص شرایط ایجاد می کند تا بتوانند وارد بازار شوند.
رکود در بخش مسکن، نشان دهنده وضعیت واقعی اقتصاد ایران است
ذاکری با تاکید بر اینکه این رکود نشان دهنده وضعیت واقعی اقتصاد است، ادامه داد: وقتی درآمدی وجود داشته باشد، رفاهی برای مردم ایجاد می شود و آنها خودبخود متقاضی مسکن، خودرو و کالاهای مصرفی با دوام می شوند و سطح زندگی شان بالا می رود. ما اکنون این اثر را در اقتصادمان نمی بینیم. حتی اگر در جایی هم افزایش دستمزدی انجام می شود، در حدی است که بتوانند نان و پنیری که می خواستند بخرند را با قیمت جدید بخرند. بنابراین تحولی ایجاد نمی شود که با درمان رکود، شرایط جدیدی در بازار مسکن و بازارهایی مانند آن ایجاد کند.
بازار مسکن جذابیت گذشته را ندارد
وی در عین حال با بیان اینکه هنوز نمی توان گفت بازار مسکن جذابیت خود را از دست داده است، توضیح داد: رونق بالا و جذابیتی که پیش از این مسکن داشت، کمتر شده و همچنان این روند ادامه دارد. سرمایه گذارها احساس می کنند دیگر کسی نمانده که متقاضی مسکن شود و من برای فروش به او مسکنی را بخرم و احتکار کنم. ما سالهای گذشته با عاملی با عنوان «احتکار مسکن» مواجه بودیم، هر چند بسیاری این پدیده را به رسمیت نمی شناختند اما اکنون وقتی افراد به این نتیجه می رسند که به هر میزان که این مسکن را نگه دارند، قیمت آن افزایش نمی یابد و مشتری جدیدی برای آن پیدا نمی شود، به طور طبیعی انگیزه احتکار کنندگان کاهش پیدا می کند.
ذاکری افزود: این مساله در همه بازارها وجود دارد و وقتی کسی قدرت خرید ندارد، احتکارکنندگان آن بازار متضرر می شوند. اما با این حال، هنوز برای اینکه این شرایط به طور کامل ایجاد شده باشد، زود است و تنها می توان گفت تب و تابی که در چند سال گذشته در بازار مسکن وجود داشت، دیگر وجود ندارد؛ چرا که هیچ کسی این ارزیابی را ندارد که قدرت خرید بالایی در بازار وجود داشته و با سرمایه گذاری در این بازار می توان سود بیشتری به دست آورد.
سهم بازار ارز و طلا در بازار سرمایه بیشتر شده
این کارشناس اقتصاد مسکن به سناریوهای محتمل درباره وضعیت مسکن در شرایطی که دیگر بازارها بازدهی بیشتری داشته باشند اشاره کرد و به جماران گفت: اقتصاد ما متاسفانه به گونه ای پیش رفته که به شدت متاثر از تصمیمات و تحولات سیاسی است. سالهای گذشته، تصمیماتی که در برخی بازارها گرفته می شد، اما مثلا یک باره یک مکاتبه میان ایران و آمریکا، آن بازار و تصمیمات گرفته شده را متاثر می کرد. پنج سال پیش این مساله درباره بازار مسکن بسیار تعیین کننده بود و مسکن در رده دوم تاثیرپذیری بود، اما اکنون سهم بازار ارز و طلا در بازار سرمایه بیشتر شده و در مقابل بازار مسکن و سرمایه گذاری در آن، جذابیت سالهای قبل را ندارد و انتظاراتی که از خرید و فروش مسکن وجود داشت، کاهش پیدا کرده است.
وی با بیان اینکه شرایط تورمی و افزایش هزینه های تولید مسکن و ساخت، به طور طبیعی قیمت را بالا می برد و بر انتظارات تورمی دامن می زند، یادآورشد: سهم واقعی بازار مسکن از تحولات اقتصاد ایران نسبت به سالهای قبل کاهش یافته و اتفاق جدیدی متفاوت از جریان تورمی نخواهیم داشت؛ مگر اینکه اتفاقات عجیبی در بازار رخ دهد.
«آرامش قبرستانی» افتخاری ندارد و درمان مشکلات اقتصادی کشور نیست
ذاکری در رابطه با اظهارات یکی از معاونان رئیس جمهور مبنی بر اینکه رشد قیمت مسکن در تهران تحت کنترل و منفی است، مدعی شد: «آرامش قبرستانی» افتخاری ندارد. این شرایط، نمی تواند از دید یک ناظر اقتصادی، شرایط مناسبی ارزیابی شود. آرامش قبرستانی مردم را خوشحال نمی کند و درمان مشکلات اقتصاد کشورمان نیست.
تورم، بی عدالتی و توزیع نامطلوب درآمد در بالاترین سطح است
زیست اقشار کم درآمد اسمش "زندگی کردن" نیست!
این کارشناس اقتصاد مسکن اضافه کرد: شرایط مرتبا برای اقشار کم درآمد در حال سخت تر شدن است. به نظر می رسد این جریان به گونه ای تلاش می کند گروهی از جمعیت را حذف کند، آنها از سطح شهرها حذف می شوند و ناچار به شهرهای کوچکتر یا به حاشیه شهرها می روند و سپس به تدریج نادیده گرفته می شوند. این وضعیت تا جایی می تواند ادامه داشته باشد، اما بعد به سطحی می رسد که شرایط بحرانی در کشور ایجاد می کند! در آینده نه چندان دور سیاستگذاران و مسئولان ما ناچار خواهند شد این وضعیت را جدی بگیرند.
وی به جماران گفت: تاکنون آنچه که شاهد بودیم این بوده که تلاش شده این بحرانها را نادیده گرفته شود و عنوان کنند چنین اتفاقاتی نیفتاده؛ در حالی که ما اکنون در وضعیتی هستیم که تورم، بی عدالتی و توزیع نامطلوب درآمد در بالاترین سطح نسبت به زندگی مردم قرار گرفته است. در این اوضاع یک گروهی از جمعیت به حدی گرفتار دشواری شده اند، که «زیست» آنها را نمی توان «زندگی کردن» نامید.
سیاستگذاران از لجبازی با متغییرهای اقتصادی دست بردارند
نامه معروف امام درباره مسکن می خواست بگویند «مردم مهم هستند»
ذاکری تاکید کرد: وقتی سیاستگذاران ما نمی خواهند بحرانها را ببینند، چشم اندازی جز این نمی ماند که با گسترش بحران، ذهنیت خود را تعدیل کنند. سیاستگذاران ما باید از لجبازی با متغییرهای اقتصادی دست بردارند. متاسفانه آنها به تدریج یادگرفته اند بخشی از مردم را نادیده بگیرند، اما باید به آنها یادآوری کرد که روز 21 فروردین 1358، که حدود 45 سال از آن می گذرد ، نامه معروف حضرت امام منتشر شد که به افتتاح حساب 100 و تاسیس بنیاد مسکن منتهی شد. این اقدام در جامعه ما و حوزه سیاست، اقتصاد و فرهنگ ما اتفاق بزرگی بود؛ می خواست بگوید «مردم مهم هستند». اقشار کم درآمد و ناتوان کشور مهمند. همه مردم و همه شهروندان حق دارند مسکن و زندگی مطلوبی داشته باشند.
پیام امام(س) در حوزه مسکن، فراموش شد
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه این مساله در قانون اساسی هم با عنوان حق داشتن مسکن ذکر شد، افزود: در قانون اساسی قبل از انقلاب و قانون اساسی مشروطه ، این عدالت اجتماعی و اقتصادی مطرح نبود و آن زمان بیشتر بر حوزه سیاست متمرکز شده بودند تا فضای سیاسی نامطلوب آن زمان تغییر کند و شرایط جدیدی ایجاد شود. با اینکه پیام حضرت امام در 21 فروردین 1358 در قانون اساسی تاثیرگذار بود، اما بعدها فراموش شد!
از ابتدای انقلاب، مردم ولی نعمت بودند؛ نباید تبدیل به رعیت شوند
ذاکری اظهارداشت: آن زمان مردم ولی نعمت و صاحب حق و کرامت بودند، هر کسی که خدمت گذار مردم بود، به جهت اینکه خدمتگزار مردم بود ارزش و اعتبار پیدا می کرد؛ اکنون این مردم نباید در سایه بی توجهی مسئولان به رعیت تبدیل شوند و فکر کنیم اگر مشکلاتی هم دارند، خودشان باید حل کنند!
دولت اکنون مسئولیتی در رابطه با مردم ندارد
گویی باید مشکل مسکن را خودشان حل کنند!
وی تصریح کرد: اکنون به این مرحله رسیده ایم که دولت هیچ نقش و مسئولیتی در رابطه با مسکن این مردم نمی پذیرد و نشانه ها عملی می گوید که مرتبا از انجام وظایف خود طفره می رود. گویا اگر مردم مسکن ندارند، مشکل خودشان است، بروند حل کنند! در حالی که نگاهی که در نامه معروف حضرت امام وجود داشت این بود که مردم حق دارند و حکومت باید همه مشکلات از این نوع را حل کند. متاسفانه این نگاه نادیده گرفته شده و مشکلاتی که اکنون در کشور ما وجود دارد، ناشی از نوع نگاه به مردم است. مردم را نادیده گرفته اند و برای آنها حقی قائل نیستند تا در نتیجه آن به مشکلاتشان فکر کنند.
تا زمانی که مشکلات مردم به حد انفجار نرسیده، مسیر را اصلاح کنید
این کارشناس اقتصاد مسکن به جماران گفت: به تدریج این مشکل گسترده تر خواهد شد و وقتی جمعیت درگیر مشکلات بیشتر شود، مسئولان ما متوجه خواهند شد که باید برگردند. مسئولان تا زمانی که جامعه به حد انفجار نرسیده است، مسیر را اصلاح کنند. برآوردها وضعیت بد مسکنی و بی مسکنی را به نحوی نشان می دهد که باید عنوان «ابربحران» را برای آن اطلاق کرد. این عنوان در آخرین گزارشها، مورد پذیرش مراکز پژوهشی متعلق به حاکمیت از جمله مرکز پژوهش های مجلس هم بوده است و در این شرایط، چگونه درباره کنترل وضعیت مسکن سخن می گویند! 70درصد مردم در حوزه مسکن انواع گرفتاری ها را دارند. جمعیت اجاره نشین در تهران بالای 50درصد است! اینها نشان از وضعیت نامطلوب حوزه مسکن و سکونت در کشور دارد.
باید به همان مسیری برگردیم که حضرت امام سال 58 با نامه معروفش ترسیم کردند
ذاکری افزود: زمانی خواهد رسید که برخی مسئولان ما نسبت به گرفتاری های مردم از جمله مسکن، متقاعد شوند و بپذیرند که باید برای رفع آن، فکری کنند؛ چرا که جبر زمان مسئولان ما را بیدار خواهد کرد و امیدارم هر چه زودتر بیداری اتفاق بیافتد و به همان مسیری برگردیم که حضرت امام خمینی در سال 58 با نامه معروفشان ترسیم کردند که متاسفانه در چند سال به دلیل مشکلات جنگ و مسائل اقتصادی دهه اول انقلاب تقریبا قادر به اجرای آن نبودیم و سال های بعد هم آن را فراموش کردیم.
تاثیر اقدامات فعلی برای رفع بحران مسکن، ناچیز و اندک است
وی به برخی سیاست هایی که تحت عنوان ساخت مسکن توسط چین در ایران و همچنین طرح هایی مانند نهضت ملی مسکن اجرا می شود اشاره کرد و ادامه داد: همه اینها می توانند تاثیرگذار باشند، اما تاثیراتی که دارند ناچیز و اندک است. در عین حال آثار منفی بلندمدتش بیشتر از آثار مثبت کوتاه مدتش است. اینها راه درمان نیست و متاسفانه بیشتر ناشی از نگاه عوام گرایانه سیاستگذاران است که تنها تلاش می کنند به نحوی کارنامه ای از خود ثبت کنند و به مردم و رای دهندگان نشان دهند و عنوان کنند که ما به شما فکر می کردیم، اما بانیان وضع موجود و مسئولان دولت قبلی اجازه ندادند ما کاری از پیش ببریم. اینها نگاه عوام فریبانه و عوام گرایانه است که فضای سیاستگذاری کشور را در حوزه های اقتصاد و سیاست درگیر کرده است.
سیاست های کوتاه مدت، برای مصرف داخلی و امید واهی دادن به مردم است
این کارشناس اقتصاد مسکن در پایان گفت و گو با جماران تاکید کرد: ابتدا باید شناخت درستی درباره علل ایجاد این وضعیت، فراهم شود و گزینه های روی میز بررسی شوند تا مقدمه ای شود که ما در این زمینه در دهه های آینده مشکلات کمتری داشته باشیم. لازمه این وضعیت، ایجاد اتاق فکری است که نگاه دقیق و نقشه راهی تدوین کند. سیاستهای کوتاه مدت، بیشتر مصرف داخلی و رسانه ای دارد تا به مردم امید واهی داده شود و بگویند کسانی هستند که به شما فکر کنند! هر مدیری تصور می کند با چند ابتکار و یکسری اصطلاحات و کلمه جدید، می تواند کارنامه دوران مدیریت خود را اصلاح کند. اینها راه حل نیست.
