گروه اقتصاد و درآمد: افزایش شدید قیمت مسکن و رشد لجام گسیخته اجاره بها، در سال های اخیر، تامین مسکن را برای بسیاری از خانوارها دور از دسترس یا غیرممکن کرده است. با این حال کارشناسان معتقدند در برنامه هفتم، به عنوان سند بالادستی برای بودجه، تلاش شده هدف گذاری ساخت یک میلیون واحد در سال را، که شعار انتخاباتی دولت نیز بوده است، در محاسبات لحاظ کنند؛ اما عملا نوع محاسبات و برخوردها به گونه‌ای است که در حد یک عددسازی سقوط کرده. محاسبات به درستی انجام نشده و در واقع تلاش این بوده است که به گونه‌ای حساب ها را درست بیاورند تا به نظر برسد هدف گذاری یک میلیون واحد لحاظ شده است!
مرکز پژوهش های مجلس نیز در تشریح بودجه 1403، اعلام کرد چالش های بخش مسکن در بحث خرید و اجاره داری، هیچ نمودی در میان احکام بودجه 1403 نداشته و این لایحه خصوصا به نظام اجاره داری که در سالهای اخیر، تبدیل به چالش جدی برای بخش بزرگی از مردم شده هیچ ورودی نکرده است. ضمن اینکه این مسائل در برنامه هفتم توسعه هم مورد غفلت واقع شده اند.
محمود اولاد، کارشناس مسکن، در گفت وگو با خبرنگار جماران، با بیان اینکه دسترسی به مسکن، چه از نوع مالکیت و چه اجاره، بسیار دشوار شده است، تصریح کرد: متاسفانه به مساله مسکن، بخشی نگاه می‌شود. در گزارش مرکز پژوهش های مجلس، گفته می‌شود، از آنجا که قیمت مسکن به شدت بالا رفته و فکری برای قیمت و برنامه ای برای اجاره نشده، دسترسی مردم به مسکن از دست رفته است. عجیب است که این گزارش، اصلا به سوی مهم مساله اشاره نکرده و توضیح نداده است که درآمد سرانه حقیقی در طی سالهای 1390 تا 1398، یک سوم کاهش پیدا کرده و بعد از آن هم بیشتر شده است، به همین مردم توان خرید مسکن ندارند.
وی با یادآوری اینکه اختلاف رشد قیمت مسکن نسبت به تورم عمومی در طول دوره 20، 30 ساله، چندان زیاد نبوده است، ادامه داد: امید به مالک خانه شدن، نه تنها برای دهک های ۱ و ۲ بلکه برای دهک های بالاتر هم قابل تصور نیست! بسیاری تصور می‌کنند این موضوع ناشی از گران شدن مسکن یا تورم است! درحالیکه وقتی به نسبت قیمت ها نگاه می‌کنیم، تغییر چندانی دیده نمی‌شود. بخش عمده مساله افزایش قیمت، به تورم عمومی برمی‌گردد و بخش کمی از آن به تفاوت تورم در بخش مسکن و تغییر قیمتهای نسبی در بخش مسکن مرتبط است.
گسترش فقر باعث عدم دسترسی به مسکن شده است
این کارشناس مسکن گفت: مساله اصلی این است که ما در کلیت اقتصاد تورم بسیار بالایی داریم و از سوی دیگر به دلیل اینکه یک دهه رشد اقتصادی نداشتیم و متوقف شده بودیم، درآمد سرانه ما کاهش پیدا کرده و فقیرتر شده ایم. گسترش فقر باعث عدم دسترسی به مسکن شده است و مساله تنها افزایش قیمت نیست. گسترش فقر اثر به شدت بالاتری دارد. در دوره های گذشته هم شاهد هستیم که زمانی که رشد اقتصادی داشتیم و درآمدها بالا می‌رفت، تورم بخش مسکن حتی بیشتر از تورم بخش عمومی بود، اما چون مردم در حال فقیرشدن نبودند و درآمدشان در حال کاهش نبود، امکان این را داشتند که خانه هم بخرند. در آن دوره وضع به این وخامت نرسیده بود. این وضعیت، نکته مهمی است که در تحلیلهایی که برای بخش مسکن مطرح می‌شود، مورد توجه قرار نمی‌گیرد.
وقتی مردم توان خرید ندارند و فقیر شدند، مسکن های تولید شده، فروخته نمی‌شود
اولاد با تاکید بر اینکه نمی‌توان درخصوص مساله مسکن را درون بخشی حل کرد، ادامه داد: باید توضیح داده شود که چه میزان از تورم بخش مسکن، همراه با تورم عمومی بوده است، میزان درآمدها چقدر است و چرا فقیرتر شدیم! با درنظر نگرفتن این عوامل، راهبردهایی که داده می‌شود، درون بخشی خواهند بود. درسیستم درون بخشی، این راه حل‌ها مطرح می‌شود که مثلا یارانه به سمت مصرف کننده بدهند، قیمتها سرکوب شوند و یا به بخش تولید یارانه داده شود؛ در حالی که هیچ کدام از اینها کارا نیست. وقتی مردم توان خرید ندارند و فقیر شدند، مسکن های تولید شده، فروخته نمی‌شود.
بخش بزرگی از ثبت نام کنندگان در طرح مسکن ملی، هیچ پولی برای پرداخت ها ندارد
وی اظهارداشت: بخش بزرگی از ثبت نام کنندگان در طرح مسکن ملی، هیچ پولی برای پرداختها ندارد؛ بنابراین یارانه بخش مصرف کننده هم جواب نمی‌دهد. در حالی دولت باید تفاوت کاهش نرخ بهره وامهای بخش مسکن از 23درصد به 18درصد را از طریق یارانه ها برای نظام بانکی جبران کند، که این مساله هم کمکی به خانه دار شدن مردم نمی‌کند، چرا که مبلغ وام، سهم کمی از قیمت مسکن را پوشش می‌دهد و اقساط آن، آنچنان بالا است که بازپرداختشان در توان مردم نیست.
این کارشناس مسکن، با انتقاد نسبت به این تصورات که با پلکانی کردن پرداخت وامها، می توان تسهیلات بیشتری برای خرید خانه مردم در نظرگرفت، گفت: مردم با روندی که نسبت به گسترش فقر می بینند، چشم انداز مثبتی برای اینکه رشد درآمدشان در آینده، بیش از رشد تورم خواهد بود و از این فقر بیرون خواهند آمد، ندارند. در گذشته این چشم انداز وجود داشت که فرد می توانست از درآمدهای آینده اقساط را پرداخت کند، اما اکنون این وضعیت از بین رفته است و آنها که به خانه نیازدارند، می‌دانند از درآمدهای آینده شان هم نخواهند توانست چنین اقساطی را بپردازند. در نتیجه این روشها هم بی اثر نیست.
به دلیل رکود سنگین در بازار، تولید کننده‌ها امکان فروش تولیداتشان را ندارند
اولاد درخصوص برخی هشدارها نسبت به ضرورت افزایش پروانه های ساخت مسکن در کشور، خاطرنشان کرد: به دلیل رکود سنگین در بازار، تولید کننده‌ها امکان فروش تولیداتشان را ندارند؛ چرا که قدرت خریدی برای مردم نمانده است. با اینکه قیمتها در حال افزایش هستند، رکود بسیار عمیقی داریم. در سوی دیگر، اگر تولید کننده بخواهد متناسب با قدرت خرید بسازد و سراغ واحدهایی برود که خرید آنها در حد توان خریدار باشد، عملا ضوابط و مقررات ما چنین اجازه ای نمی‌دهد. سالها است که قدرت خرید در حد 60یا 70 متری است، اما متوسط ساخت تولید کننده براساس ضوابط و مقررات بالای 100 متری است. تا زمانی که این مسائل حل نشود، مسائل بخش مسکن هم، حل نخواهند شد.
خانوارها امیدی به اینکه بتوانند از درآمدهای گذشته، حال و آینده شان مسکن بخرند ندارند
رویکرد تامین مالی مسکن پاسخگو نیست
وی با بیان اینکه در بخش مالی، تامین مالی هم پاسخ نمی‌دهد، اضافه کرد: رویکردهای تامین مالی تنها در صورتی جواب می دهد که افراد با درآمد پایین، بتوانند اقساط را پرداخت کنند و چشم انداز مثبتی درباره توان پرداخت اقساط در آینده، داشته باشند. اما اکنون چنین چشم اندازی وجود ندارد. بنابراین از این طرح ها چندان استقبال هم نمی‌شود. مساله ما تامین مالی صرف نیست. مساله این است که فرایند تامین مالی در درون خانوار مشکل پیدا کرده و خانوارها امیدی به اینکه بتوانند از درآمدهای گذشته، حال و آینده شان مسکن بخرند ندارند.
اولاد گفت: از آنجا که درآمدها به شدت کاهش پیدا کرده، خانوارها پس اندازی ندارند و فقیرتر شده اند؛ برای آینده شان چشم انداز مثبتی نمی‌بینند و نمی‌دانند وضعیت شغلی شان چه خواهد شد. چیزهایی که قبلا قشر متوسط در سبد خانوار خود داشت، مرتبا در حال کاهش است. در این شرایط، می‌داند در آینده هم باید از سهم چیزهای دیگرهم بزند. وقتی خانوارها تنها می توانند خورد و خوراک خود را تامین کنند، چشم اندازی برای تامین مسکن برایشان باقی نمانده است. چرا که چشم انداز بخش مسکن هم، تابعی از چشم انداز کل اقتصاد است. آیا ما نمی‌دانیم که برای چند سال آینده فقیرتر خواهیم شد یا ثروتمندتر! میزان کاهش مصرف سرانه گوشت در کشور که مرتبا اعلام می‌شود، این وضعیت را برای همه آشکار کرده است.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه بحرانی‌تر شدن فقر طبقه متوسط و حذف طبقه محروم از زندگی اجتماعی باعث شده ، آنها که دغدغه اصلی شان تامین خورد و خوراک است، به زندگی در آلونک بیندیشند، ادامه داد: در این شرایط حکمرانی ما به غلط تصور می‌کند می تواند خراب شدن کل اقتصاد را نبیند و مسائلش را از طریق حل بخشی مسکن حل کند و به فکر این نیست که مردم روز به روز در حال فقیرتر شدن هستند.
وی اظهار داشت: بررسی‌های آمار تورم خوراکی‌ها در آذر ماه نشان داده است که سال ۱۴۰۲، یک کارگر سرپرست خانوار ۴ نفره برای تهیه یک سبد از حداقل اقلام خوراکی که اعضای خانواده‌اش مصرف می‌کنند، باید حدود ۶۵ درصد از درآمد خود را هزینه کند! این نسبت طی سالهای گذشته روند صعودی داشته که نشان می‌دهد تشدید تورم و سیاست‌های حمایتی نادرست، ضربه جبران ناپذیری را به رفاه خانوار وارد کرده است. در واقع، این شرایط تمامی دستمزدبگیرانی است که پایه حقوق را دریافت می‌کنند که شامل بخش بزرگی از کارکنان و کارمندان بخش خصوصی در کشور که پایه حقوق پنج میلیون و ۴۰۰ هزار تومان دریافت می‌کنند و بخش بزرگی از همه پرسنل شبکه خصوصی کشور می شود . در واقع طبقه متوسط بیشتر از همیشه در سراشیبی فقر و بحران گرفتار شده است.
6 میلیون نفر برای مسکن ملی ثبت نام کردند، بعد از دو سال، 400 هزارنفر آورده داشتند
اولاد با تاکید بر اینکه تامین مسکن نگاه ویژه‌ای می طلبد؛ چرا که حدود 60درصد هزینه های خانوار برای مسکن پرداخت می‌شود و کیفیت سکونت برای خانوارها هم مساله ای اساسی است، در عین حال ادامه داد: اما زمانی می‌توان به این موضوع پرداخت که بقیه مسائل، درست تمهید شده باشد. مساله ما فقیر شدن جامعه است و تا زمانیکه جامعه در حال فقیر شدن است، خانه ای هم ساخته شود، به دست آنها نمی‌رسد. 6 میلیون نفر برای مسکن ملی ثبت نام کردند، اما در این دو سال، حدود 400هزارنفر آورده شان را ارائه کرده اند. تصور کنیم در این دو سال، دولت خود همه این مسکن ها را می‌ساخت، وقتی مردم ندارند آورده ای بدهند، آن خانه ها چه خواهد شد! اگر تامین مالی از سوی دولت انجام شود، در هر حال، در آینده این منابع باید برگردد. وقتی کسی پولی برای خرید ندارد، ساخت آنها فایده ای ندارد.
