استادیار دانشگاه تهران: مسکن ملی برای دهک های پردرآمد طراحی شده است! / تعاونی های مسکن مصداق رانت سیستمی هستند / طرح اخذ مالیات از خانه های خالی یک مانور سیاسی و تبلیغاتی است

گروه کارو در آمد جی پلاس:  بازار مسکن همپای دیگر بازارها در سال های اخیر متورم شده و علی رغم  عدم توانایی بسیاری از دهک های جامعه برای خرید خانه، قیمت ها همچنان در شیب صعودی قرار دارد تا بر نگرانی های مستاجران و متقاضایان مسکن بیش از پیش افزوده شود.  از سوی دیگر زمزه هایی مبنی بر طرح های اخذ مالیات از خانه های خالی و ساخت مسکن ملی توسط دولت، دورنمای مشخصی برای متقاضیان ترسیم نکرده است. بازار مسکن هم اکنون درگیر سفته بازی است و برخی گروه های اقتصادی در قالب تعاونی های مسکن نیز در این مسیر قرار گرفته اند.

برای بررسی تحولات بازار دکتر سید امیر منصوری، عضو هیات علمی دانشگاه تهران و فارغ التحصیل از دانشگاه سوربن فرانسه گفت و کردیم که مشروح آن در ادامه می آید:

روند صعودی قیمت مسکن تغییری نمی کند؛ مگر؟!

سید امیر منصوری عضو هیات علمی دانشگاه تهران در خصوص وضعیت آینده بازار مسکن به خبرنگار جی پلاس گفت: با این ترکیب مسئولین در دولت و کمیسیون عمران مجلس، کار ما لنگ خواهد ماند اما اگر تغییری در شرایط ایجاد شود، اینکه چه خواهد شد متفاوت است. مسئله مسکن و قیمت فعلی آن تابع دو موضوع است؛ یکی شرایط عمومی اقتصاد کشور و مسئله دیگری که بازار تابع آن است، شرایط داخلی کشور.

وی بیان اینکه ما با یک رکود تورمی مواجه هستیم، گفت:تا زمانی که وضعیت کلان اقتصادی رو به بهبودی نرود و تا زمانی که با افت ارزش ریال و افزایش نرخ ارز مواجه باشیم، مسکن نیز به عنوان یک کالای سرمایه ای خود را با تورم موجود در بازار هماهنگ می کند و قیمت آن بالا می رود.

تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن؟

اگر قیمت ارز کاهش یابد قیمت مسکن نیز به تبع آن کاهش پیدا می کند. اما ممکن است نوسانات ارز و مسکن با هم یکسان نباشد چرا که فاکتورهای مختلفی بر قیمت مسکن تاثیر می گذارد، ولی در کل نوسانات این دو همسو است.

مسئولان فعلی مانند قبلی ها دانش حل مشکل را ندارند

منصوری در واکنش به سوالی درباره علل پدیدآمدن شرایط وخیم بازار مسکن؛ به انتقاد از وزیر سابق مسکن و شهرسازی پرداخت و تصریح کرد: ایشان  هر گونه نقش مستقیم و غیر مستقیم دولت در ساخت و ساز را تعطیل کرد در نتیجه چون دولت در ایران تعیین کننده است و ما کشور دولتمداری داریم، اگر قرار بود جلوی اتفاقی گرفته شود، بخش خصوصی نمی توانست ورود کند چرا که ارز، خودرو، غذا، مسکن و ... دست دولت است و مردم در فعالیت های اقتصادی محلی از اعراب ندارند. در این شرایط بود که قطار ساخت و ساز در کشور به مدت 6 سال متوقف شد به گونه ای که راه انداختن مجدد آن ده ها برابر نیرو می طلبد!

عضو هیات علمی دانشگاه تهران با ابراز این ادعا که وزیر راه و شهرسازیِ فعلی هم با میراثی مواجه شده که دانش حل آن را ندارد، به جی پلاس گفت: وزیر راه و شهرسازی فعلی به همراه معاون جدید خود هیچ ایده ای برای حل مشکل مسکن ندارد و می بینیم مانند مردم عادی ظاهرا صبح اخبار گوش می کند و ظهر در یک مصاحبه می گوید فردی را پیدا کردیم که صاحب 600 واحد مسکونی است. یعنی شاید می خواهند بگویند سلطان خانه را پیدا کرده اند تا پشت این موضوع پنهان شوند. همه این ها نشان می دهد که دچار مسئولین بی تدبیر در این بخش شده ایم و تا زمانی که این افراد هستند، نمی توانیم انتظار گشایش داشته باشیم و چشم انداز بازار مسکن فعلا تیره و تار است.

وی درباره سیاست های دولت در دوره وزارت عباس آخوندی مبنی بر توزیع وام مسکن به متقاضیان برای خرید خانه، خاطرنشان کرد: بحث درباره کیفیت این سیاست، زمانی موضوعیت دارد که این وام متناسب با قیمت مسکن افزایش می یافت و به مردم تخصیص پیدا می کرد ولی اکنون نمی توانیم درباره آن بحث کنیم.

توقف مسکن مهر، یک فریب بود!

منصوری در ادامه افزود: سیاست این افراد این بود که مدام میزان وام مسکن را افزیش دهند اما از آنجایی که دولت، متعلق به سرمایه داران است نه مردم؛ این افزایش میزان وام مسکن ادامه نیافت و گفته شد دولت نمی تواند دیگر آن را پرداخت کند. چرا برای مسکن و ازدواج وام مناسب نمی دهند؟ چون برای دولت سودی ندارد ولی برای خرید خودرو و کالای خانه وام می دهند چرا که خودروسازی ها و یخچال سازی ها متعلق به دولت است و از این طریق خودروها و لوازم های خانه که روی دستشان مانده بود را فروختند. در نتیجه وقتی با چنین دولتی سروکار داریم آقای آخوندی با سیاست افزایش مبلغ وام نمی توانست اقدام موثری انجام دهد. چراکه ایشان می دانست دولت چنین کاری نخواهد کرد لذا فقط مسکن مهر را با این شعار فریبنده متوقف کرد.

طرح اخذ مالیات از خانه های خالی یک مانور سیاسی و تبلیغاتی است

استادیار دانشکده معماری دانشگاه تهران همچنین درباره طرح اخذ مالیات از خانه های خالی و رونق بازار مسکن که از سوی مجلس در حال پیگیری است، به جی پلاس گفت: متاسفانه طرح مجلس شورای اسلامی برای رونق ساخت و ساز مسکن  در همان مجلس زمین گیر شد و حتی آن طرح کوچک وضع مالیات بر خانه های خالی را هم نتوانستند اجرا کنند؛ در حالی که همه این طرح ها در حد مُسکن هم برای بازار عمل نمی کنند.

منصوری با بیان اینکه طرح اخذ مالیات از خانه های خالی ایراد فلسفی دارد، ادامه داد: ما نمی توانیم از دارایی مردم که به شکل خانه است مالیات بگیریم اما از کسانی که دارایی شان به شکل دلار است مالیات نگیریم. مشکل دیگر طرح، این است که بخشی از این خانه های خالی به گفته خوشان، در نقاط کاملا برخودار شهر، است؛ یعنی جایی که بدنه اصلی متقاضیان بازار مسکن یعنی کارگران، زوج های جوان و ...  در آنجا حضور ندارند. علاوه بر آن بخش دیگری از این خانه های خالی هم خارج از حوزه جغرافیایی تهران و کلان شهرها هستند، که نمی شود روی آن خانه حسابی باز کنیم. بنابراین به نظر می رسد این طرح تنها یک مانور تبلیغاتی و سیاسی از سوی مجلس و دولت برای پوشاندن بی عملی خودشان است.

** مبنای آمار خانه های خالی، اشتباه است

وی در واکنش به بعضی ادعاها درباره تعداد خانه هایی که بعضا تا 2 میلیون واحد هم عنوان می شود، نیز تصریح کرد: ما در کشوری زندگی می کنیم که آمار چندان معتبری ندارد و همین بی آماری فرصتی شده تا برخی مدیران از آن سوء استفاده کنند. این ها می گویند 2 میلیون واحد مسکونی وجود دارد که 500 هزار واحد آن در تهران است. حال با توجه به سکونت 8 میلیون نفر در تهران، اگر هر خانوار را چهار نفر در نظر بگیریم، یعنی 2 میلیون خانوار هم اکنون در تهران ساکن هستند درنتیجه وجود 500 هزار واحد خالی منطقی به نظر نمی آید و باور کردن آن سخت است مگر اینکه سراغ واحدهای غیرقابل سکونت و واحد های گران قیمت برویم که مشکل مسکن ما را حل نمی کنند.

منصوری افزود: یک نظریه بر اساس نرم جهانی داریم که طبق آن، 10 تا 15 درصد خانه های یک شهر همیشه خالی هستند. آن هاخانه هایی هستند که به صورت کوتاه مدت در مدت زمان جابجایی خانواده های مستاجر، خالی می شوند که این خانه ها در حقیقت فقط در آمارها می آیند اما خالی محسوب نمی شوند. در نتیجه بخش زیادی از  هیاهویی که درباره خانه های خالی وجود دارد مربوط به همین دست واحدها می شود و نمی شود بامالیات گرفتن بر صاحبان این خانه ها فشار آورد.

مسکن ملی برای دهک های پردرآمد طراحی شده!

منصوری همچنین درباره طرح دولت برای ساخت مسکن ملی از طریق فراخوان مشارکت عمومی واجدین شرایط و تاثیر آن بر کاهش تقاضای مسکن،  به جی پلاس گفت: دیدید پس از ثبت نام و همه هیاهوهایی که برای مسکن ملی راه انداختند، طبق گفته خود مدیران، تنها دو درصد از مبالغی که انتظار داشتند برای اجرای این طرح تزریق شود، تامین شد! دلیل عمده آن هم به عدم وجود اعتماد بین متقاضیان و دولت مربوط است. زیرا در دولت بعدی هر زمان ممکن است یک آقای آخوندی دیگر هم پیدا شود و بگوید مسکن ملی را قبول ندارم!

وی خاطر نشان کرد: اکنون مساله این است که می گویند مسکن ملی برای دهک یک تا سه قابل خرید نیست و برای دهک چهارم به بعد جامعه است که همین موضوع هم دروغ است چراکه اقساط این خانه ها 5 میلیون تومان است و خانواری که مستاجر است نمی تواند چنین قسطی را بپردازد. مگر اینکه حقوق و درآمد بیست میلیون تومانی در ماه داشته باشد و این یعنی این خانه ها برای دهک های هفتم، هشتم و نهم قابل خریداری است.

چاره دولت؛ ساخت خانه های زیر 30 متر است

عضو هیات علمی دانشگاه تهران با انتقاد از مخالفت ها با طرح ساخت مسکن کوچک ساخت(زیر 30 متر)؛ در این باره اینطور تحلیل کرد: کسانی که با این طرح مخالفت می کنند و می گویند این نوع مسکن با فرهنگ ما نمی خواند، صدایشان از جای گرم بلند می شود. چراکه یک زوج جوان در یک اتاق هم می توانند زندگی می کنند و ما می بینیم خیلی از خانواده ها که شرایط اقتصادی ضعیفی دارند یک اتاق اجاره می کنند که حتی سرویس بهداشتی مشترک با دیگران دارد. حال تصور کنید اگر یک سوییت کوچک با سرویس و آشپزخانه مجزا به این ها بدهند، می بینید که نسبت به وضع موجود، راحت در آن زندگی می کنند.ما نباید همه خانواده ها را چهار نفره ببینیم. برخی خانواده ها تک نفره یا زوج هستند که می توانند از این واحد ها که باید از نظر کیفیت معماری تکمیل باشند، استفاده کنند.

استادیار دانشگاه تهران با یادآور شدن بحران مسکن در کشور و لزوم تغییر سیاست ساخت خانه های بزرگ به خانه ها کوچک ساخت،  گفت: در شرایطی که دولت منابع محدودی دارد و در وضعیت بحرانی قرار گرفتیم، بهتر است به جای هزار خانه 100 متری، 5 هزار خانه بیست متری ساخته شود تا بعدها اگر دولت توانش را پیدا کرد با تکنیک های دیگری به ساخت مسکن بپردازد.

منصوری دربارها پیشنهادهایی که برای ساخت خانه های کانکسی، مطرح می شود هم، تصریح کرد: کسی که چنین پیشنهادی می دهد نمی داند که ما کانکس هم  نمی توانیم بسازیم و ساخت خانه های کوچک، زودتر از کانکس صورت می گیرد چرا که این کانکس ها زیر ساخت هاییچون آب، برق، چاه و ... هم نیاز دارند.

اسکان موقت و اضطراری در کانکس، طرح خوبی بود

این استاد دانشگاه در ادامه همین سوال، درباره پیشنهاد طرحی مبنی بر سکونت در کانکس های تعبیه شده در پشت بام ها، اظهار کرد: این طرح، پیشنهاد خوب و امکان پذیری بود که با مخالفت عده ای مواجه شد و عده ای این کار را انجام داده بودند، از شهرداری تذکر گرفتند تا آن را جمع کنند. در حالی که این گزینه قابل بررسی بود. در تهران حدود 400 هزار ساختمان وجود دارد که حتی اگر روی پشت بام 10 هزار ساختمان، چنین کانکس هایی قرار می گرفت، با توجه به تامین بودن زیر ساخت های آب و برق و ...برای رفع مشکل خانواده های یکی، دو نفره مناسب بود. اما باید بدانیم این شیوه سکونت، صرفا یک اقدام موقت و اضطراری مانند اسکان زلزله زده ها است. هرچند وضعیت کنونی ما در حال رسیدن به چنین شرایطی هم هست و دیر نیست که شش ماه یا یک سال دیگر  یک عده در خیابان ها بیایند و بگویند ما جایی برای اسکان نداریم و فکری به حال ما بکنید! اکنون ما در حال مشاهده پدیده هایی ماندن چادر زدن، اجاره کردن تخت و ... هستیم که با چنین اوضاعی، اسکان در کانکس های اشاره شده، آنقدرها هم بد نیست.

تعاونی های مسکن ادارات، مصداق رانت سیستمی هستند

نقش تعاونی های مسکن در حل بحران مسکن یکی دیگر از مباحثی بود که با دکتر منصوری مطرح کردیم و این عضو هیات علمی دانشگاه تهران درباره آن به جی پلاس گفت: تعاونی های مسکن حکایت کلمه "الحق یراد به الباطل" است چراکه در اقتصاد ما تعریف نشده و شبیه شترمرغ است! ما می بینیم که تعاونی ها به واسطه این کاراکتر که متعلق به همه مردم از جمله فقرا است امکانات و رانت دولتی می گیرند؛ مانند زمین ارزان، معافیت مالیاتی، مصالح ارزان و ... و وقتی که کار تمام می شود می گویند خانه ها متعلق به خودمان است. در نتیجه امروز عمده تعاونی های مسکن یک مجرای رانت خواری و بستری برای ایجاد انحصارات نامشروع است و ضرورتی برای بقای آنها وجود ندارد.

تعاونی های مسکن ادارات و نهادها، از امکانات بیت المال سوءاستفاده می کنند

منصوری با بیان اینکه در دانشگاه تهران سه الی چهار تعاونی مسکن وجود دارد در حالی که برخی اعضای این تعاونی ها ده واحد خانه دارند و به تعاونی به چشم بستر سرمایه گذاری نگاه می کنند! تصریح کرد: تعاونی های مسکن به این صورت عمل می کنند که تعدادی از کارکنان یک نهاد با نام تعاونی مسکن، محلی با اجاره ارزان از محل کار خود به عنوان دفتر می گیرند و با همین نام مالیات هم نمی دهند. سپس با پول های اضافه ای که دارند و روی هم گذاشته اند و همچنین با نفوذی که در سیستم دارند، چند کارمند شهرداری را نیز به عنوان عضو تعاونی می پذیرند تا زمینی از شهرداری با نصف قیمت خریداری کنند و همین گونه با رانت های متعدد به ساخت برج ها و مجتمع های مسکونی می پردازند و آن را به یک مشت مهندس و دکتر و افراد پولدار می فروشند و یک ریال آن هم در جیب دولت و بیت المال نمی رود! در همه ادارات مانند نفت، گاز، شهرداری، مسکن و شهرسازی و ... هم این تعاونی ها دیده می شوند که عمدتا به روش رانت خواری سیستمی عمل می کنند. حتی برخی تعاونی های وابسته به ارگان های نظامی دستشان به گونه ای در کار است که بعضا بزرگترین بساز و بفروش ها هستند که زمین و زیر ساخت های ارزان می گیرند و به کسی هم پاسخگو نیستند!

منصوری نقش تعاونی های مسکن را به لحاظ تعداد ساخت و ساز آن ها در بازار مسکن را تعیین کننده ندانست و خاطرنشان کرد: بیشترین مسئله ای که متوجه این ها است، سوء استفاده سیستمی از امکانات است.

چند پیشنهاد و راه حل موقت برای بحران مسکن

منصوری سخنان خود در گفت وگو با جی پلاس را با ارائه چند پیشنهاد به پایان رساند: بانک ها طبق شروط اقتصاد بازار، بایستی سرمایه های خود را حفظ کند. دولت باید زمانی که کالایی شدن مسکن باعث افزایش قیمت آن می شود، بر خرید و فروش های مسکن مالیات وضع کند تا بتواند جلوی سفته بازی در مسکن را بگیرد و مردم را به سمتی ببرند که خانه را بخرند و آن را نگه دارند.

در کوتاه مدت می توان با طرح هایی ریتم بحران را کند تر کرد. مثلا اگر در شروط طرح تفصیلی تهران مقداری تسهیل ایجاد کنند و در محدوده ای مانند خیابان انقلاب به سمت جنوب تهران، شرط ساخت پارکینگ را حذف کنند، همه تقاضاهای ساخت واحد اضافه در ساختمان های موجود، برآورده می شود. چون زیر ساخت و پول آن وجود دارد و چند ماهه هزینه اش از طریق اجاره یا فروش آنها تامین می شود. برای حل مشکل پارکینگ نیز دولت وظیفه دارد مجتمع های پارکینگی بسازد و اعلام کنند پارکینگ برای خانه های جدید را می بایست از این محل خریداری کنند. از این گونه طرح ها زیاد است ولی مشکل در تصمیم گیران و تصمیم سازان است وگرنه بایستی تا الان کاری انجام می دادند.