عبدالعلی زاده: دولت‌ها و شهرداری‌ها مافیای بازار مسکن هستند / رئیسی دو سال از جیب چه کسی فرصت سوزی کرد؟! وام مسکن فقط برای فریب مردم است / راه حل مسکن، خروج دولت است / مسکن مهر انبوه سازان را نابود کرد

گروه اقتصاد و درآمد: بازار مسکن، بازاری که در این چندسال اخیر تیتر اخبار را به خود اختصاص داده و شرایطی به گونه ایی شده که خانه دار شدن برای بیشتر مردم تبدیل به رویا و ارزو شده است. گره ریز و خاصی در بازار مسکن بوجود اماده است گره ایی که ظاهرا هر روز بیشتر و کورتر از قبل می شود. متاسفانه تا به امروز دولت سیزدهم نتوانسته در این زمینه گره گشایی کند. البته وعده هایی نیز داده است ولی تا به امروز نتوانسته عملیاتی کند.

در همین زمینه خبرنگار جماران با علی عبدالعلی زاده وزیر راه و شهرسازی در دولت هفتم و هشتم به گفت وگو پرداخت.

* در چند سال اخیر شاهد گره‌هایی در بازار مسکن بودیم. مهمترین دلیل این گره‌ها را در چه می دانید؟

دو مطلب فراتر از مسکن است که برای این بازار مشکل ایجاد می کند و مواردی نیز در حوزه مسکن وجود دارد. اولین مطلب تورم است. در کشوری که 50 سال تورم دو رقمی در آن دیده می شود، عملاً فقر و رکود اقتصادی دستاوردهای این تورم بلندمدت هستند که هر فعالیتی را به بن بست می رسانند از جمله مسکن. افزایش قیمت ها چه در بازار مسکن و چه در بازارهای دیگر از تورم تاثیر می پذیرند. تورم بالایی داریم و هر چیز دیگری اولین تابلویی که نشان می دهد تورم بالا و نوسان قیمت هاست. مسکن به قیمتی رسیده که تقریباً می توان گفت از دسترس 80-70 درصد مردم خارج است. مسکن گران ترین کالای مصرفی است که هر شهروندی برای خود تهیه می کند. هم برای کسی که در آلونک نشسته و هم برای کسی که در کاخ ها و ویلاهای گران قیمت سکونت دارد، مسکن گران ترین کالا هست . برای خریدن گران ترین کالای مصرفی باید درآمد مناسبی داشت که بتوان آن را تهیه کرد.

سال 76 بانک مسکن سه و نیم تا پنج میلیون وام برای هر واحد مسکونی ارائه می داد. تقریباً این میزان حدود 20 درصد قیمت یک واحد مسکونی در آن سالها بود. در حال حاضر 800-700 میلیون هم اگر وام بدهند به سادگی یا اصلا نمی شود با 8 میلیارد خانه مناسبی خرید. در این شرایط باز هم خیلی از جوانان نمی توانند خانه بخرند. چون قیمت ها خیلی بالاتر از این است. بعلاوه اینکه شاخصی داریم که می خواهیم بگویم امتیاز مسکن نسبت به بقیه کالاها چگونه است؟ نیازی که حداقل 25 سال مردم فرصت دارند برای آن برنامه ریزی کنند. یعنی بچه ای که امروز متولد می شود و تعداد بچه های متولد یکسال را نصف کنید، 25 سال دیگر متقاضی مسکن می شوند چون ازدواج می کنند و به خانه نیاز دارند.

 در سال 76 تا 80 سن ازدواج برای پسران 26-25 سال بود که می گفتیم این فاصله فرصت برنامه ریزی و زمانی است که با یک سوال از اداره ثبت احوال معلوم می شد متولدین امسال چند نفر هستند و 25 سال بعد نیمی از این متولدین مسکن نیاز دارند. یعنی می توان در 25 سال برنامه ریزی کرد که برای این اقتصاد امتیاز بشمار می آید. برای همین به بانک مسکن پیشنهاد دادم که حساب پس انداز مسکن جوانان راه بیندازند و هر خانواده از بدو تولد حساب مسکنی برای فرزند خود تهیه کنند. قیمت ساخت یک متر خانه را به بانک مسکن بدهند. بانک مسکن با این پول ها حداقل 12 واحد مسکونی بسازد. وقتی فرد به سن 25 تا 30 سال می رسد با پرداخت سالانه یک متر بعد از این مدت از بانک مسکن وام بگیرند و بسازند.

فرد با ورود به بازار کار و با یکی دو سال فاصله ازدواج می کنند که صاحب خانه شوند. سی سال فرصت دارد که کار کند و قسط ها را بپردازد. این فرمول خیلی خوبی بود که در واقع عملاً یک فرد در طی 50 سال خانه خریداری می کند. 25 سال را قبل از دریافت مسکن پرداخت می کنند و 30 یا 35 سال را بعد از دریافت خانه به عنوان اجاره خانه بپردازد. وقتی وزیر بودم تنها یک گزینه بانک مسکن داشت و می گفت پول بگذارید و شش ماه بعد معادل این پول وام بگیرید.

* این مدل وام مسکن از کشور خاصی الگو برداری کردید؟

بله. در سفر که به کشور تونس داشتم یاد گرفتم و در تونس گفتند بانک مسکن برنامه ای دارد و هر کسی کارمند دولت شود یا در ارتش استخدام شود یعنی لشگری یا کشوری، از اولین ماهی که استخدام می شود یک سوم حقوق او به حساب پس انداز مسکن او می آید و به این حساب واریز می شود و بعد از 15 سال بانک مسکن یک خانه واگذار می کند. آنها یک سوم حقوق را می گرفتند که رقم درشتی به چشم می امد بعد از 15 سال یک خانه به فرد می دادند و بقیه را 15 سال بعد می گرفتند. خانواده ای که امروز صاحب فرزند می شود برای او حساب باز کند، 25 سال بعد مسکن تحویل داده می شود. این نقدینگی خوبی برای مسکن است و می توانستند ساخت و ساز مسکن را خود یا انبوه سازان وسیع توسعه بدهند و متناسب با تعداد جمعیت می کردند. همچنین متناسب با کسانی که سپرده گذاری انجام میدادند. از سوی دیگر هم زن و شوهر کار می کردند و قسط آن را پرداخت می کردند. همچنین قسط مناسب برای افراد تعیین می شد. این روشی بود که ما ابداع کردیم و می شد با این تقسیم بندی صاحب خانه شد. در حال حاضر هر چه فکر میکنم چطور می توان 9-8 میلیارد را به مردم داد در حالی که به نتیجه نمی رسیم.

* این گره مسکن از کجا آمد؟

این گره اول از تورم است. به دلیل اینکه تورم قیمت ها را بالا برده است. تورم یک فاکتور عمومی است که بر همه بخش ها تاثیرمنفی می گذارد. در بخش مسکن خود را حادتر نشان می دهد. چون هم قیمت مسکن را بالا می برد و هم توان خرید طبقه متوسط و پائین را که اکثریت جامعه هستند پائین می آورد. فاکتور دوم که چنین وضعیتی را ایجاد کرده نگاه حاکمیت و دولت به بحث تحریم ها و تورم است. چرا تورم بیش از 50 سال در ایران دو رقمی است؟ تقصیر اصلی حکومت ها هستند چرا که عامل اصلی تورم خلق پول است. خلق پولی که پشتوانه ندارد. دو جا و در دو کانال خلق پول صورت می گیرد که یکی بانک ها و دیگری دولت هستند. دولت وقتی کسری بودجه دارد به جای اینکه دنبال روش های سخت برود و خود را به زحمت بیندازد و با هزینه کمتر برای جامعه کسری بودجه خود را پر کند مثل فروش اوراق مشارکت و قرضه ملی و از این قبیل مسائل، دستگاه چاپ اسکناس خریدند و راحت ترین کار را کردند و بانک مرکزی برای آنها پول چاپ می کند. هزینه های خود را انجام می دهند و به فکر مردم نیستند. این دزدی از جیب مردم است که برای پوشش هزینه های دولت است. این بخش عمده نقدینگی بدون پشتوانه برای جامعه است.

بخش دوم، خلق پول توسط بانک هاست. من و شما پولی را سپرده گذاری می کنیم، یا دستگاه های دولتی و شرکت ها حساب های جاری و همه باید به بانک رجوع کنند. بانک جزو تفکیک ناپذیر از زندگی مردم است. هر کسی پول کم و زیادی در بانک دارد در حال گردش است. به اعتبار این پول هایی که در اختیار بانک است. بانکها تسهیلات می دهند. هم من از آن پول استفاده می کنم و هم تسهیلات می گیرم. پشتوانه هر دو پولیست که در بانک است. من پول نقد دارم و بانک تسهیلات دارد. به اعتبار همین پولهاست که بانک ها تسهیلات می دهند. بانکها خلق پول های سنگین تری می کنند که شاهد هستید در فلان بانک این میزان سواستفاده کردند و خود از بانک وام بالایی می گیرند و بخشی را می دهند و پروژه ای اجرا می کنند و ادامه پروژه را به بانک می دهند و می گویند بدهی را به بانک پرداخت کردیم. این امر در جامعه تورم زا می شود. این خلق پول بدون پشتوانه است.

بانک مرکزی وظیفه خود را در قبال بانک ها نمی تواند انجام دهد، نظارت بر عملکرد بانکهاست که این کارایی را ندارد یعنی این دو مسیر سیلی است که پول در جامعه می ریزند و جامعه در سیل غرق می شود عمده مسیر دولت است و مسیر دیگر بانک است که هر دو را باید حاکمیت کنترل کند. این هم جوابگو نیست. هر کسی با وعده کنترل تورم رئیس جمهور می شود خود عامل افزایش تورم می شود. چون بلد نیستند تورم را کنترل کنند. آخرین رئیس جمهور یعنی آقای رئیسی در زمان تبلیغات گفت من 6 هزار صفحه برنامه دارم که تاکنون 6 صفحه برنامه هم ندیدیم. ظاهراً یا فراموش کردند یا چنین چیزی نبوده است. در شان کشور ما نیست که کسی این حرف را بیان کند و دستگاهی بدون برنامه کار کند. تازه می گویند برنامه ای برای تورم و مهار آن تهیه کنیم. متاسفانه در این دو سال خود دولت عامل تورم بیشتر بود. نکته دیگر این است که حاکمیت هیچ برنامه ای برای اداره کشور در حال تحریم ندارد. یک عده ای در بازار و عده ای در جامعه به عنوان دلالان تحریم وضع خوبی دارند و از تحریم سواستفاده می کنند. قیمت ها را بالا می برند و قاچاق می کنند و کارهایی می کنند که پول های زیادی از جامعه به جیب می زنند. ولی بار تحریم روی دوش مردم است. حاکمیت باید بگوید این تحریم قرار است در فلان بازه زمانی رفع شود یا قرار است برای همیشه باقی بماند.

در دولت آقای احمدی نژاد حال گفت و گو با دنیا را نداشتند و طبیعی بود که زبان گفت و گو با دنیا را هم بلد نبودند. آقای روحانی و آقای ظریف بر سر کار آمد، با ادبیات خاص با دنیا مذاکره کردند و برجام صورت گرفت. دنیا هم پذیرفت که به تحریم ها خاتمه بدهد. یکسری آدم های نادان عقل آنها نرسید این فرصت را مغتنم بشمرند و اجازه ندهند تحریم باقی بماند. در داخل و در مقابل تحقق برجام کارشکنی کردند. در آمریکا هم نادانی باعث شد احساس کنند در برجام فریب خوردند. چون سفره ای به نام ایران را باز کردند و گفتند آمریکا سر سفره نیاید. چین، روسیه و غیره به ایران آمدند و بعد گفتند شرکت های آمریکایی نیایند که بزرگترین خطا بود. متاسفانه تحریم در ایران مزمن شده است.

* در همین وضعیت تحریم ها، دولت در کارزار انتخاباتی خود وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی را داد تحلیل شما در این باره چیست؟

این بحث عوام فریبی بود. آقای رئیس جمهور حرف بدون کارشناسی و برنامه زده است. وزیر او نیز فهمید نمی شود و این شعار عملیاتی نیست. وزیر بعدی هم فهمید دولت نباید مسکن بسازد. دولت هیچ پولی ندارد حتی نمی تواند پول کارمند خود را بدهد. خانه را مردم می سازند. مردم ولو فقیر باشند با بدبختی خانه را می سازند. زمینی گیر بیاورند در گوشه ای از آن اتاق کوچکی می سازند و سال بعد اتاق دوم را می سازند و به مرور این تکمیل می شود. متاسفانه دولت حرف بی ربط بیان می کند و در عمل می ماند که همین موضوعات فرصت را از کشور می گیرد. آقای رئیسی باید پاسخ این را بدهد که چرا ساخت چهار میلیون مسکن را وعده داده است؟ کدام کارشناسان این وعده را داده اند؟ معرفی کنید کدام کارشناس ها این حرف را به شما بیان کردند؟ چرا وزیر دولت وقتی گفت نمی توان ساخت با آن برخورد نکردید؟ چرا وزیر بعدی گفت به ما ربطی ندارد برخورد نکردید؟ این سوال را به طور جدی باید از آقای رئیسی کرد. متاسفانه آقایان برنامه ای برای اداره کشور ندارند. فکر می کنند کشور با شعار دادن اداره می شود. حاکمیت برای اداره کشور برنامه ندارد و شعار می دهد و 50 سال کشور را با شعار اداره شده است. حاکمیت عامل اصلی تشدید تورم دورقمی است.

* با توجه به صحبت هایی که می کنید هر مشکل و گره ای که در بخش مسکن بوجود آمده بعد از اتمام دولت خاتمی است؟

بله. آن قوانینی که آنجا تنظیم شد بعد از 83 تخریب شد. برای رونق ساخت و ساز در بافت فرسوده آئین نامه و نظام نامه نوشتیم و شهرداری را مکلف کردیم که در بافت فرسوده از مردم عوارض نگیرد و پروانه رایگان برای مسکن بدهند. آن هم دلیل داشتیم؛ همین که اینها نوسازی کنند و خاک و خول ها در کوچه ریخته نشود و رفتگر جارو نزند بهترین صرفه جویی هزینه برای شهرداری دارد. گفتم اجازه دهید نوسازی شود. با آن سیاست های تشویقی که پروانه رایگان داده شد و انبوه سازان را تشویق کردیم که تسهیلات با شرایط مناسب از بانک بگیرند و مشارکتی برای صاحب زمین، خانه بسازید که 50-40 متر زمین تحویل انبوه ساز می دادند و آپارتمان 70-60 متری تحویل می گرفتند. بقیه را می فروختند و سود می بردند. رونق ساخت و ساز در بافت فرسوده ایجاد شد. بعد از اتمام دولت خاتمی همه سیاست های تشویقی لغو شد. در مالیات گفتند هم مالیات انبوه سازان و هم مالیات عملکرد انبوه ساز دریافت شود. انبوه ساز تنها صنفی است که در قانون مالیات دو مالیات پرداخت می کند. هم مالیات محصول و هم مالیات دفتر را پرداخت می کند.

* مهم ترین دلیلی که بعد از سال ۸۳ اوضاع مسکن بهم خورد چیست؟

مهم ترین دلیل آن نگاه دولت به شهرداری به عنوان دکان به منابع مالی و انبوه سازی است.

* شاهد هستیم در بازار خودرو و ارز دلال و مافیا وجود دارد در بازار مسکن هم دلال مافیا وجود دارد؟

دلال که وجود دارد. دلال در بنگاه منظور نیست. ذی نفعانی که وجود دارند که اجازه نمی دهند بازار مسکن پیشرفت داشته باشد. به نظر من، دولت و شهرداری ها نمی گذارند بازار مسکن پیشرفت داشته باشد. وقتی دولت قانون مالیاتی را از مسکن بیش از دو برابر می کند این وضعیت پیش می آید. در دولت آقای احمدی نژاد گفتند مسکن مهر می سازیم. گفتیم دولت مسکن نمی سازد و باید انبوه سازان مسکن بسازند. ظرفیت ساخت مسکن را از 400 هزار واحد در سال تا 900 هزار واحد بالا بردیم. آقای احمدی نژاد گفت انبوه سازان پیمانکاران خانه های مسکن مهر شوند. دوباره انبوه سازی که عادت کرده بود از منابع خود بسازد، پیمانکار مسکن مهر شدند. الان برای انبوه سازی نایی نمانده است.

* این سیاست دولت و شهرداری در بازار مسکن که شما معتقدید، نفعی برای آنها دارد؟

خیر، خودزنی می کنند. عقل دولت‌ها و شهرداری‌ها نمی رسد که نفع اینها در رونق کشور است. مخصوصاً برای دولت نفع است.

* در حال حاضر دولت وام هایی را برای مسکن گذاشته است. این وام ها گره ای از معضل بازار مسکن باز می کند؟

چند درصد از قیمت مسکن را تامین می کند؟ در پروژه هرمزگان که وزارت مسکن جایگزین مالک شد که بسازد و تمام شود، آخرین برجی که ساختند 260 میلیون تومان متری فروخته می شود. برای خانه 260 متری، متری 260 میلیون چقدر باید پرداخت کنید؟ یک وام 80 میلیونی چه کار می کند؟ این وام ها جوک است. معلوم است که مسکن بحران می شود و ساخته نمی شود. انبوه ساز با هزار مصیبت بسازد چه کسی می خرد؟ اینها نکته هایی است که باید بدان توجه کرد.

* بحث وام ها برای آرام کردن بازار است؟

می خواهند مردم را فریب دهند. برای اینکه مردم بگویند اینها به فکر ما و کشور هستند. در عمل اینطور نیست. 80 میلیون ایرانی هستیم. بیش از 20 میلیون دنبال خرید خانه نیستند ولی می شنوند 100 میلیون وام برای خانه می دهند و خوب است ولی کسی که می خواهد بخرد این میزان هیچ است و می فهمند این خیلی کم است، اگر این وام را بدهند! مگر به چند نفر وام می‌دهند؟ آنقدر کاغذبازی است و آنقدر مدرک می‌خواهند که طرف خسته می شود.

*مالیات بر خانه‌های خالی کمکی به بحث رونق بازار مسکن نمی کند؟

خیر. ربطی ندارد. من عضو هیات مدیره یک شرکت هستم. برای من پیامکی آمد که شما مالک یک واحد 600 متری خالی در خیابان میرداماد هستید. مالیات این خانه این میزان می‌شود و مالیات را پرداخت کنید. من بررسی کردم و دیدم چنین چیزی وجود خارجی ندارد. چند ماه بعد دیدم یک پیامک آمد که محرز شده و شما مالک این ساختمان هستید. من گفتم سند این خانه را به من بدهید من ده برابر به شما مالیات می دهم. 60 میلیون مالیات نوشته بودند. گفتم من 600 میلیون مالیات می دهم اگر سند این خانه را به من بدهید. بعد معلوم شد شرکت ما خانه خریده و آنجا را دفتر کرده است. آن شرکت مستقر هم شده است. به نام شرکت بوده و چون عضو هیات مدیره بودم به عنوان نماینده شرکت امضا کردم. برای من و مدیرعامل پیامک آمد که این واحد برای شماست و مالیات آن را بپردازید چون خالی است. یکسال و نیم رفت و آمد کردیم ولی هنوز این مسئله تمام نشده است و راه و شهرسازی قبول کرده اشتباه کرده است و این واحد خالی نیست و برای ما هم نیست ولی دارایی هنوز نپذیرفته است. بحث مالیات به خانه های خالی بیشتر بازی با افکار مردم است که مردم هیجان زده شوند چه برنامه‌ای است. ببینید چقدر وقت تلف شده تا کشف کنند اشتباه کرده اند.

* راهکاری که دولت باید در بحث بازار مسکن پیاده کند چیست؟

ناپلئون که در فرانسه حکومت خود را محکم کرد و دشمنان فرانسه را سر جای خود نشاند به عنوان دولت مرکزی قدرتمند بود اتاق بازرگانی پاریس را جمع کرد و گفت ما کشور باثباتی هستیم، حالا بگویید چه کمکی کنم که اقتصاد اول دنیا شویم؟ هیچ کسی حرفی نزد. سه بار این سوال را پرسید، این تجار همدیگر را نگاه می کردند و می ترسیدند. دفعه چهارم عصبانی شد و پرسید چرا جواب نمی دهید؟! رئیس اتاق پیرمردی بود و گفت مداخله نکنید، مزاحمت ایجاد نکنید و اجازه دهید کار خود را کنیم. این یک مکتب اقتصادی است که به دولت‌ها گفته می‌شود. دولت وقتی نمی‌تواند تورم را مهار کند و خود تورم می سازد، مداخله نکنید! چه کار به حوزه مسکن دارید؟ باور کنید احمدی‌نژاد و رئیسی اگر وعده های مسکن نمی دادند وضعیت مسکن خیلی بهتر بود.

با مسکن مهر به کمر انبوه سازان زدند. آقای رئیسی هم دو سال فرصت سوزی کرد و هیچ کاری نکرد و وزیر این دولت هم گفت نباید کاری کنیم. این فرصت های سوخته از کجا تلف می‌شوند؟ از جیب آقای رئیسی تلف می شوند؟ انتخابات آزاد برگزار کنند و ببینند کسانی که این وعده‌ها را می دهند، چقدر رای می آورند! این فرصت های سوخته رای های آقای رئیسی را خواهند سوزاند.

دولت دخالت نکند! اجازه دهید مردم کار خود را در مسکن انجام بدهند. مثلا شما فکر می کنید امنیت جامعه را چه کسی حفظ می کند؟ فقط نیروهای امنیتی-انتظامی هستند؟ خیر! آنها در کنار و با همکاری مردم حافظ و ضامن امنیت هستند. اگر خود مردم همکاری نکنند هیچ دستگاهی نمی تواند کار خودش را بکند. هر کسی که پشت میزهای مدیریتی بنشیند و بگوید من مدیر بدون مردم فلان کار را در کشور کردم دروغ می گوید.

* بر این باور هستید اگر دولت خود را کنار بکشد بازار مسکن درست می شود؟

بله. بقیه بازار ها هم درست می شود و بازار مسکن هم درست می شود.

* چرا دولت این کار را نمی کند؟

چون اگر کنار برود بیکار می شوند. وزارتخانه ها باید جمع شوند. نیازی به این همه وزارتخانه و وزیر و مدیر کل و کارمند نداریم.

* مهم ترین کاری که دولت سیزدهم برای مسکن انجام داده چیست؟

هیچ کاری نکرده و بیشتر برای بازار مسکن بلا شده است. کاش ساکت می شدند و حرفی نمی زدند.

* به نظر شما بازار مسکن رونق پیدا می کند؟

مسکن نیاز حیاتی برای مردم و زندگی است. زندگی متوقف نمی شود. نیاز به مسکن هم متوقف نشده است، انباشته شده است. کسی که از ناچاری در خانه پدر خود زندگی می کند، همیشه امیدوار است خانه داشته باشد. اگر موانع را برداریم رونق هم ایجاد می شود ولی الان با این شرایطی که وجود دارد و موانعی که بر سر راه چیدند امیدی نیست. با این برنامه توسعه هفتم چشم انداز روشنی به چشم نمی آید.