پیشنهاد استاد دانشگاه تهران برای رفع مشکل مسکن/ منصوری: مسئولان حوزه مسکن به عملیات فریب روی آورده اند/ نیمی از قیمت فعلی مسکن به دلیل موانع طرح جامع است

گروه اقتصاد و درآمد جماران- میلاد شیراوند: شکاف طبقاتی در حوزه مسکن و افزایش قیمت متوسط هر متر واحد مسکونی بنا برآمار رسمی منتشر شده به یکی از چالش های بزرگ عرصه اجتماعی و اقتصادی کشور بدل شده است تا جایی که برخی کارشناسان معتقد هستند یکی از ریشه های احساس نابرابری مفرط در ایران به این حوزه بر می گردد.

شورای عالی اسلامی کار اخیرا در گزارش خود مدت زمان صاحب خانه شدن کارگران بر اساس حداقل دستمزد مصوب را بیش از ۱۲۰ سال عنوان کرده است. از سوی دیگر وعده های دولت مبنی بر ساخت یک میلیون مسکن در سال با چالش های جدی مواجه شده است تا جایی که اقتصاددانان و جامعه شناسان در خصوص آثار سوء حوزه مسکن بر رفتار اجتماعی شهروندان هشدارهایی صریح مطرح کرده اند.

به همین خاطر با امیر منصوری عضو هیات علمی دانشگاه تهران و نظریه پرداز در حوزه شهرسازی به گفت و گو پرداخته ایم تا با مرور آثار نابرابری در حوزه مسکن و چالش های گذشته و حال، راهکارهای عملیاتی دراین حوزه بررسی شود.

مشروح گفت و گوی جماران با این استاد دانشگاه را از نظر می گذرانید:

 

 

دکتر منصوری با بیان اینکه نابرابری خودخواسته موجب پدید آمدن مطالبات گسترده و ریشه داری در سطح جامعه ما شده است، گفت: یکی از مصداق های موثر بر وقوع نابرابری، مساله مسکن است. مسکن یکی از بنیادی ترین نیازهای انسان است. تغییرات قیمت مسکن در ایران در دهه های اخیر به گونه ای بوده است که با گذشت زمان شکاف بین مسکن داران و بی مسکن ها عمیق ترشده است. عوامل گسترش این شکاف سیاست ها و برنامه هایی بوده که نظام تصمیم گیری ایران در دوره های مختلف پیش گرفته است. بعد از پیروزی انقلاب اسلامی که یک رویکرد عظیمی به ارائه مسکن به طبقات ضعیف صورت گرفت، شاهد اتفاق مهمی نبودیم تا اینکه در دوره مسکن مهر یک جهت گیری گسترده انجام گرفت. هر دوی این موارد، به علت سوء تدبیر و استفاده نکردن از کارشناسان، متناسب با سرمایه های اجتماعی، سیاسی، اقتصادی که هزینه شد، بازدهی بالایی نداشتند.

وی افزود: یکی از شعارهای مهمی که پیش از انقلاب مطرح میشد رسیدگی به وضعیت مسکن و حاشیه نشینی در شهرها بود تا جایی که اعدام شهردار پیش از انقلاب شهر تهران به خاطر برخوردهایی که با حاشیه نشین ها کرده بود، رخ داد بنابراین مسکن همیشه یکی از بازیگران مهم در کشور ما بوده است. قطعا یکی از عوامل به وجود آورنده نارضایتی ها، مسائلی است که در حوزه مسکن رخ داده است.

منصوری در پاسخ به این سوال که تجربه کشورهای موفق در حوزه تامین مسکن، نشان دهنده مداخله دولت است یا خیر، گفت: فارغ از اینکه مداخلات دولت ها در حوزه مسکن در نظامات اقتصادی متفاوت چگونه است باید یک مقدار عقلانی تر به ماجرای مسکن در کشور خودمان نگاه کنیم. ما جدا از جهت گیری دولت های لیبرال یا سوسیالیست در برخورد با مسئله مسکن می توانیم یک داوری در خصوص خودمان داشته باشیم. ما اگر بپذیریم که دولت موظف است در تامین مسکن مداخله کند، بایستی امکان همه گونه مداخله را برای او در قبال مسئولیت پذیری فراهم کنیم. نمی توانیم اختیار را به دولت بدهیم اما مسئولیت پاسخ گویی را از او سلب کنیم. در کشور یک طرح جامع داریم که قانون شهر است. در هیچ بخشی از فرآیند طرح جامع، مشارکت مردم وجود ندارد و تماما توسط دولت تهیه و ابلاغ شده است لذا او است که تصمیم می گیرد در شهر امکان ساخت مسکن وجود دارد یا خیر. این طرح یک منابع و مبانی برای خودش دارد که مورد مناقشه است برای مثال برای این نظریه که تهران دیگر گنجایش ندارد مبنای قطعی وجود ندارد. یعنی متخصصانی هستند که می توانند بگویند تهران ظرفیت لازم را دارد. داوری درباره این مساله امری است که با سلیقه اجتماعی فرد طراح در دولت نسبت دارد. در نتیجه ما در شهری هستیم که قانون آن دست دولت است و در جایی مانند تهران محدودیت های بسیار سختی ایجاد کرده است. این موجب می‌شود که عرضه شما متوقف شود و از طرف دیگر همین دولت سیاست های اجتماعی-اقتصادی در کشور اتخاذ می کند که به مهاجرت های ناشی از تقاضای شغل، دامن می زند. مهاجرت از حاشیه، روستا، پیرامون و .. به مراکز استان و تهران وجود دارد در نتیجه افزایش تقاضا و توقف عرضه توامان معلول سیاست های دولت است. همین رویه باعث می شود میانگین هرمتر مربع مسکن به 40 میلیون تومان برسد و زوج ها نتوانند صاحب مسکن شوند. دولت هم از خود نمی پرسد که من هستم اجازه ساخت و ساز را نمی دهم! اگر شما رها می کنید و می گویید در دنیا رسم نیست دولت برای مردم مسکن بسازد و مطابق نظر نئولیبرال ها می گویید مسکن را باید به جامعه سپرد، باید این قانون گذاری صلب گونه تان را هم متوقف کنید. نمی شود ما یک اقتصاد گلخانه ای داشته باشیم که نیمی از آن در اختیار شما باشد و نیم دیگری در اختیار بازار قرار بگیرد. اگر شما محدودیت ایجاد می کنید، باید مسئولیت ساخت را هم خودتان بر عهده دارید.

استاد دانشگاه تهران خاطرنشان کرد: اگر میخواهید همه چیز را به بازار محول کنید، طرح جامع را هم به بازار محول کنید و دیگر با پروانه فروشی و ... درآمد کسب نکنید. من به صراحت می گویم نیمی از قیمت فعلی مسکن به دلیل همین ندرت عرضه ای است که طرح جامع ایجاد کرده است. اگر این محدودیت ها برداشته شود قیمت مسکن ناگهان به نصف سقوط می کند. اصلا دلیلی ندارد قیمت میانگین مسکن در بازار تهران 40 میلیون تومان باشد. ما اگر بخواهیم یک حکم صادر کنیم، اول باید بپذیریم اختیار وضع قانون باید با مسئولیت پذیری همراه باشد و اگر دولت می خواهد از مسئولیت خود بکاهد باید اختیارات خود را هم کاهش دهیم.

منصوری با بیان اینکه از 50 سال گذشته تا کنون در ایران یک تصوری وجود دارد که مسکن را یک امر غیرکارشناسی تلقی می کند، گفت: یک شخص سیاسی فکر می کند می تواند در مورد سیاست های مسکن و شهرسازی تصمیم بگیرد. از صدر انقلاب تا کنون به غیر از مرحوم کازرونی، هیچ کدام از وزرای مسکن و شهرسازی متخصص این حوزه نبوده اند زیرا دولت تصور می کند این حوزه غیر کارشناسی و سیاسی است درحالیکه در وزارت بهداشت تاکنون سابقه نداشته یک وزیر غیر متخصص در حوزه پزشکی انتخاب نشده است. همین باعث شده وزارت بهداشت  بتواند درجه سلامت، آموزش و ...  ما را در یک سطح بالایی در جهان قرار دهد اما مدیریت غیرکارشناسی در وزارت مسکن ما هرگز نتوانسته نیاز و درجه ورود ما به مساله مسکن و شهر را در کلاس تمدن و جامعه مان قرار دهد. ما به مراتب از سطح متوسط جهانی بدتر هستیم و باید با کشورهای فقیری مانند بنگلادش مقایسه شویم.

این نظریه پرداز حوزه مسکن و شهرسازی، در تشریح عملکرد دولت سیزدهم در زمینه مسکن نیز گفت: آقای قاسمی که به عنوان وزیر راه و شهرسازی انتخاب شد علی رغم نقدی که به متخصص نبودن ایشان داشتم، امیدوار بودم که با توجه به نفوذشان اعتباراتی جلب کند و به سمت بازار هدایت کند اما دیدیم او نه تنها در حوزه نرم افزاری ابتکاری نشان نداد و سراغ متخصصین نرفت، بلکه با همان بدنه دولت قبل کار خود را ادامه داد. جالب است که بدنه ای که این دولت به آن انتقاد داشت، همچنان در حال تصمیم گیری در حوزه مسکن و شهرسازی هستند. درنتیجه دو امتیازی که وزیر فعلی می توانست بگیرد، با شکست مواجه شد. وزارت راه وشهرسازی به شدت سردرگم است و الان به عملیات فریب روی آورده شده است..

وی افزود:  الان شعار می دهند که در 900 شهر می خواهند به مردم  زمین واگذار کنند. این پاک کردن صورت مساله است. زمینی در حاشیه شهر پیدا کردن و واگذاری آن به طبقاتی که طبق گزارشات رسمی حتی قدرت اخذ وام دویست تا پانصد میلیونی فعلی را ندارند، امکان پذیر نیست. وقتی شما می خواهی خانه ویلای بسازی، هزینه ساخت دوبرابر تمام می شود. بزرگترین نارضایتی از مسکن مهر فقدان خدمات و زیرساخت بود در حالیکه آنها مجتمع های بزرگی بودند و با اعتراض دسته جمعی، امتیازاتی مانند انشعابات، مدرسه و ... می گرفتند اما در این صورت یک سری افراد را به صورت تکی صاحب خانه می کنید و نمی توانند مطالبه ای داشته باشند. این یک عملیات فریب است وگرنه اگر صداقتی در کار بود باید می گفتند که اندازه بحران در شهرهای مختلف چقدر است و این سیاست چه نسبتی از اندازه بحران را پوشش می دهد. پنجاه درصد بحران مسکن کشور به تهران تعلق دارد اما در اقدام تهران می بینید، راهکارها تعطیل است. یک عملیات فریب دیگر اینها، هیاهویی است که در تهران دیده می شود و رییس جمهور را هم تحت تاثیر قرار داده و آن این است که دستگاه ها زمین هایی که در اختیار دارند را برای مسکن اختصاص دهند یعنی تصوری دارند که زمین های زیادی در اختیار دولت است و این زمین ها به درد ساخت مسکن می خورند درحالیکه واقعیت این است در شهرهایی که بحران بزرگتری دارند، سهم زمین دولتی نزدیک به صفر است و اگر هم وجود داشته باشد منطقی نیست زمین با متوسط قیمت 60 تا 70 میلیون تومانی در تهران را برای ساخت مسکن 4 طبقه اختصاص دهیم. در آن زمین باید برج یا شهرکی مانند اکباتان بسازند و مسکن ارزان قیمت تولید کنند. چرا باید برای زمینی که وجود ندارد برنامه ریزی شود؟

 

 

منصوری همچنین افزود: در بخش های مختلف خبری با تبلیغات گسترده گفته اند بزرگترین قطعه زمینی که پیدا شده در شهر مهران(استان ایلام) است که به وزارت راه و شهرسازی منتقل شده است. بعد گفتند این زمین متشکل از دوقطعه با مجموع مساحت هزار و چهارصد و اندی هکتار است که 1400 هکتار آن یک قطعه است که خارج شهر مهران قرار دارد و اطراف آن منابع طبیعی است. شهر مهران اصلا چقدر جمعیت دارد؟ شهر مهران پر از اراضی ساخته نشده است، آن وقت شما در رسانه ها ادعا می کنید که زمین ها را در اختیار مردم قرار می دهید. نمی دانید که شهروندان دارای مشکل در ایلام اصلا ساکن مهران نیستند؟ با این عملیات های فریب، نباید به ملت کلک بزنیم. کمیسیون عمران ما خواب است؟ چرا تعارف می کنند؟ اگر آنها معتقد هستند که این وزیر توان و کفایت وزارت ندارد و در مصاحبه های شان رییس جمهور را نصیحت می کنند که اگر رییس جمهور به این تشخیص رسیده که وزیر ناکارآمد است، او را جابجا کند، خود اقدامی بکنند. شما نماینده مردم هستید. چرا ایشان را استیضاح نمی کنید؟ شما در قبال آن جمعیت بزرگی که به خاطر بدمسکنی و بی مسکنی، به فحشا کشیده می شوند مسئول هستید. در دوره ای که شما زمین و پول ندارید، باید کار را تعطیل کنید؟ می شود بدون پول وزمین از ابعاد بحران مسکن بکاهیم اما این آقایان نه بلد هستند و نه به کسانی که  راه حل را می دانند مراجعه می کند لذا همینطور به دفع الوقت می پردازند تا بحران پیش بیاید و یک عده سر وصدا کنند که فرزندانشان توان اجازه مسکن هم ندارند درنتیجه نارضایتی شان را هم تحت عناوین مختلف بروز می دهند.

استاد دانشگاه تهران با ارائه یک بسته پیشنهادی به نام «هسته امن محله» به عنوان یک راهبرد عملیاتی برای کاهش بخشی از بحران های اجتماعی ناشی از سیاست گذاری ها در حوزه مسکن، گفت: هسته امن محله بسته ای است که در وهله اول به بحران زلزله به عنوان خطر تهدیدکننده جان نیمی از جمعیت تهران ، پاسخ می دهد. تهران 270 کیلومتر مربع سطح مسکونی دارد که 145 کیلومتر مربع آن فرسوده و فاقد پایداری در برابر زلزله است. از سوی دیگر جمعیت بافت فرسوده متراکم تر از بافت غیر فرسوده و بیشتر است. از 8 میلیون جمعیت ساکن تهران، حدود 55 درصد در بافت ناپایدار زندگی می کند لذا 4.5 میلیون نفر در تهران در پی وقوع یک زلزله 6.5 تا 7 ریشتری در خطر مرگ قرار دارند. احتمال وقوع چنین زلزله ای در تهران بنابرگفته مراکز رسمی علمی ایرانی و خارجی طی ده سال آینده بیش از 60 درصد است چراکه طی هزارسال گذشته چنین زلزله ای در تهران، هر صد سال یک بار (با تقریب ده تا بیست ساله ای) رخ داده است. از آخرین زلزله تهران با این ابعاد، صد و چند سال می گذرد. دولت ما ده ها سال است شعار می دهد که باید بافت فرسوده را احیا کنیم اما متوجه این بحران اصلی نیستند و فقط می گویند بافت فرسوده کیفیت زندگی را کاهش می دهد درحالیکه باید بدانیم اول باید مردم را نجات دهیم سپس کیفیت بخشی کنیم.

وی افزود: در 40 سال تجربه ما این استنباط پیدا شد که دولت هیچ عملیات واقعی برای این موضوع ندارد و تولید فرسودگی ما از نوسازی سبقت گرفته است. ما 20 سال پیش سه میلیون نفر ساکن بافت فرسوده داشتیم اما اکنون 4.5 میلیون نفر ساکن داریم. راه حل ما برای این ماجرا هسته امن محله بود. در دولت آقای روحانی اصلا باوری به ساخت مسکن نبود و با تشدید بحران در اواخر آن دوره، دولت آقای رییسی به درستی شعار ساخت 4 میلیون مسکن را ارائه کرد اما این دولت هم نمی دانست چگونه باید این وعده را تحقق ببخشد. حالا که دولت نمی تواند مسکن بسازد و از سویی نمی توانند وام برای ساخت مسکن پرداخت کنند باید به سراغ برنامه و قوانین مربوط به مسکن بروند. چرا شما مانند بقیه دنیا هزینه شهرداری ها را به جای تولید مسکن از مصرف مسکن نمی گیرید؟  عوارض پروانه و انشعابات در کل قیمت تمام شده مسکن 5 درصد است اما وقتی نمی توانید زمین را ارزان کنید یا وام بدهید، در این بخش های خرد هزینه ها را کم کنید و سیاست انقباضی خود را در طرح جامع تعطیل کنید. در تهران تراکم جمعیت 110 نفر است در حالیکه در پاریس 3 برابر این مقدار است با این تفاوت که تهران متروی پاریس را ندارد. به جای پاس دادن مردم به 25 شهر اقماری تهران که تمام بار زندگی آنها و محل کارشان بر دوش تهران است، در نظام شهرسازی خود تجدید نظر کنید و بگذارید مجموعه شهری تهران بزرگ به رسمیت شناخته شود. طرج جامع که آیه تغییر ناپذیر نیست. نباید از هوچی گری برخی متنفذین و منتفعین این قضایا ترسید. تهران به اندازه یک شهر میانی در دنیا تراکم دارد. سطح معابر ما از پاریس بیشتر است اما  ترافیک ما بیشتر است چون نظام حمل و نقل ما مبتنی بر خودروی شخصی است.

امیر منصوری بیان کرد: طرح هسته امن محله قادر است راه حل ارائه دهد. مشکل ما در بافت فرسوده مساله پارکینگ است. تراکم نمی دهند چون شرط تراکم در بافت فرسوده تامین پارکینگ و همین موضوع ساخت و ساز را از صرفه ساقط کرده است. اخیرا شرط پارکینگ را از 1 به 0.7 هر واحد تغییرداده اند اما باز هم مشکل حل نمی شود. راه حل ما این است که یک پارکینگ 10 طبقه در مرکز محلات ساخته شود. اکنون سرانه پارکینگ در مجتمع ها حدود 20 متر و در ساختمان ها 30 متر است درحالیکه با ساخت پارکینگ در مرکز محلات این سرانه کاهش می یابد. با تامین چنین پارکینگ هایی می توان به مالکان تراکم بیشتری داد. همه آپارتمان ها در شهرک اکباتان پارکینگ در محل زندگی خود ندارند و یک پارکینگ زیرزمینی با فاصله چنددقیقه ای تا خانه شان دارند. چه اشکالی دارد در بافت فرسوده بین پارکینگ تا خانه چند دقیقه فاصله باشد؟ با حل این مشکل اگر مشخصات شهرسازی منطقه اجازه می دهد که مالکان طبقات بیشتری بسازند، این کار را انجام دهید. کوچه را از خودرو خالی کنید و آن را به باغ تبدیل کنید. سطح معابر بافت فرسوده بیشتر از متوسط کل شهر است اما اینها الان تبدیل به پارکینگ شده است لذا وقتی کوچه ها از خودرو خالی شود، همین معابر به محل بازی کودکان، باغ و ... تبدیل می شود و نیاز نیست دیگر پارکی ساخته شود. در این صورت شما زمین برای زیرساخت و خدمات پیدا میکنید. تمام اینها به لحاظ اقتصادی، علمی، اجتماعی و ... توجیه شده است. پول های سرگردان در بازارهای نامولد به بازار مسکن انتقال پیدا می کند. دولتی که پول و زمین ندارد با چنین ابزارهای قانونی می تواند مساله مسکن را تعدیل(نه مرتفع) کند. هسته امن محله یک راه حل است که وقتی شما زمین ندارید، با بیرون کشیدن پارکینگ از خانه و اعطای تراکم عملا زمین تهیه می کنید و پروژه ها اقتصادی می شوند و سرمایه ها از بازار ارز، طلاو ... بیرون کشیده می شود و بحران در این بازارها هم کاهش می یابد. در دنیا بعد ازجنگ جهانی دوم، آمریکا برای مواجهه با بحران رکود اقتصادی پروژه راه سازی در پیش گرفت چراکه اقتصاد متوقف شده بود و برای به جریان انداختن اقتصاد اقدام به ساخت جاده ها در بیابان کرد. در اروپا به سمت مسکن اجتماعی رفتند و موتور رونق بخشی به اقتصادشان را روشن کردند. امروز بزرگترین مالک شهرهای پاریس و لندن، شهرداری این شهرها است.

منصوری در تشریح برخورد دولت با این طرح گفت: طرح هسته امن محله در جلسه مفصلی به وزیر راه و شهرسازی ارائه شد و وی با یک رویکرد مثبت طرح را به نایب رییس بازآفرینی ارجاع و دستور داد این طرح در قالب یک مصوبه در شورای عالی شهرسازی به یک رویه تبدیل شود اما بدنه تکنوکرات و خسته ی این وزارت خانه با تعلل باعث مستهلک شدن آن شدند و کفش های آهنین ماهم در پیگیری ها پاره شد. کارشناس هایی با مدرک جغرافیا هر بار با بهانه ای مانند ابتلا به کرونا و مشغله فرزندان و ... باعث مسکوت ماندن ماجرا شدند و  چندوقت پیش یک لایحه بی سر و ته به عنوان جایگزین آن به شورای عالی شهرسازی بردند و تصویب کردند. حالا مردم باید دو سال صبر کنند تا بفهمند لایحه جایگزین اثربخش نخواهد بود.

عضو هیات علمی دانشگاه تهران در پایان گفت: باید تبعیض ها برداشته شود. دولت ما اگر می خواهد مسکن شهرهای بزرگ را تامین کند، به جای حاتم بخشی زمین های دولتی به این و آن اقدام به ساخت شهرک هایی برای طبقات متوسط و پایین کند و جلوی کسانی که با طرح برج های لوکس برای زمین های دولتی نقشه کشیده اند بایستند.

مشاهده خبر در جماران