پیش‌بینی استاد دانشگاه تهران درخصوص بازار مسکن سال ۱۴۰۱/ منصوری: وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن زمین گیر شده است/ طرح مسکن ملی یک لایه از مسکن مهر هم عقب تر است

گروه اقتصاد و درآمد - میلاد شیراوند: در ایام تبلیغات انتخابات ریاست جمهوری دور سیزدهم سید ابراهیم رییسی از یکی از اصلی ترین وعده های خود مبنی بر ساخت سالانه یک میلیون مسکن پرده برداشت. 

رستم قاسمی به عنوان وزیر راه و شهرسازی مسئول تحقق این وعده رییس جمهور شد و با ارائه طرحی تحت عنوان اقدام ملی مسکن بر وجود امکان تحقق وعده دولت تاکید کرد. 

حالا با گذشت چندماه از عمر  دولت سیزدهم و وضعیت بلاتکلیف ثبت نام متقاضیان این طرح برخی کارشناسان سرانجام روشنی را برای آن متصور نیستند. 

سید امیر منصوری عضو هیات علمی دانشگاه تهران و از صاحب نظران حوزه ساخت و ساز مسکن که در گفت و گوی پیشین خود با پایگاه خبری جماران، ابراز امیدواری کرده بود که توانایی تیم جدید وزارت راه وشهرسازی مشکل عرضه مسکن را مرتفع کند، هم اکنون از ناتوانی دولت و ضعف های اساسی طرح در دست اقدام آن می گوید. 

مشروح گفت و گوی خبرنگار جماران با امیر منصوری را در ادامه می خوانید: 

 

منصوری در پاسخ به این سوال که عملکرد دولت در مدت طی شده را چگونه ارزیابی می کند، گفت: بر خلاف تصور ما که امیدوار بودیم آقای رستم قاسمی با لابی های خود در دولت بتواند امکاناتی در این حوزه جذب کند بلکه هیچ برنامه ی خاصی را هم ارائه نکرد. برنامه های ایشان که به طور رسمی و غیر رسمی اعلام شده است بیشتر به واگذاری زمین متکی است و این واگذاری ها نه تنها مشکل مسکن را حل نخواهد بلکه یک مرحله از مسکن مهر هم عقب تر است چراکه در مسکن مهر علی‌رغم نبود زیرساخت ها خانه هایی ساخته و تحویل شد اما اکنون می خواهند زمین هایی بدون زیر ساخت به مردم بدهند. طبقات محتاج اصلا توان ساخت این زمین ها را ندارند. در عین حال برنامه های غیررسمی که اعلام می کنند از جمله واگذاری پیمانکاری به چینی ها برای ساختن برج ها در عمل چشم اندازی نداشته و اتفاقی رخ نداده است. 

وی با بیان اینکه دولت یک پنجم زمان خود را از دست داده و همچنان مشغول ثبت نام متقاضیان است، گفت: می گویند با رانت مجردهای زیر سی سال توانسته ایم متقاضیان را به ۲.۵ تا ۳ میلیون نفر  برسانیم اما این اعداد با آن نیاز ۴ میلیون واحدی به مسکن هماهنگی ندارد و هیچ توضیحی هم نمی دهند که تفاوت تعداد ثبت نامی با تعداد نیازمندان چیست و چرا آنها ثبت نام نمی کنند؟ وزارت راه و شهرسازی فقط تحت عنوان برنامه آرزوهای خود را وعده می دهند. اینکه در کدام شهر با چه برنامه ای و می خواهند در کجا این کار را انجام دهند جزییاتی ارائه نمی شود. ارزیابی من این است که وزارت راه و شهرسازی در قضیه مسکن زمین گیر بوده است.

وی با بیان اینکه پیش بینی می شود سال آینده درآمدهای دولت بهتر از سال گذشته باشد، خاطرنشان کرد: یکی از نتایج افزایش درآمدها رونق ساخت و ساز است و به احتمال زیاد آن جنس مسکن برای کسانی که کار سرمایه ای می کنند گران تر می شود چون سرمایه ها به چرخش می آیدو از بازار طلا و ارز خارج می شود و مسکن سرمایه ای و کالایی با افزایش قیمت مواجه خواهد شد اما مسکن مصرفی خیلی به عملکرد دولت وابسته است. با این فرمانی که آقایان در این شش ماه مسیر را طی کرده اند آن هم دچار تورم خواهد شد اما به دلیل اینکه مصرف کننده ها توان خرید ندارند وارد یک رکود تورمی می شویم یعنی تورم رخ خواهد داد و خرید و فروشی صورت نمی گیرد اما شاهد تورم کمتری در این بخش خواهیم بود.

وی در پاسخ به این سوال که با توجه به جهت گیری های دولت دهک های پایین جامعه و جوانان می توانند امیدی به خانه دار شدن داشته باشند، گفت: اصلا امیدی نیست. وزیر راه و شهرسازی هیچ برنامه ای برای طبقه ضعیف ندارد و فقط به واگذاری زمین دل بسته است در صورتی که همین طرح هم تغییر صورت مسئله است یعنی اگر به فقرا زمین رایگان هم در بیرون شهر واگذار شود کاری نمی توانند بکند و در بهترین حالت این زمین ها را به یک قیمت ارزان می فروشند و پول آن را مصرف می کنند.  متاسفانه دولت این گروه را کاملا حذف کرده است و آنها را نمی بیند. هر چه دولت می گوید برای گروه های دیگر است. اگر از همین سه میلیون نفر متقاضی که در طرح مسکن ملی ثبت نام کنند کسانی بتوانند استفاده کنند، از دهک های بالای جامعه خواهد بود. 

این استاد دانشگاه تهران درباره جزییات اقدام ملی مسکن و میزان اثربخشی وام مسکن که در این طرح گنجانده شده گفت: دهک های پایین جامعه محال است توانایی پرداخت این وام را داشته باشند. می خواهند به متقاضیان ۴۸۰ میلیون تومان وام پرداخت کنند اما برای اینکار این افراد را مجبور میکنند حدود ۱۰۰ میلیون تومان اوراق برای دریافت این وام بخرند یعنی میزان پولی که دست آنها می آید ۳۸۰ میلیون تومان خواهد شد که در مجموع برای یک زوج حدود ۵ میلیون تومان قسط ماهیانه در بر دارد که در نهایت ۱.۵ میلیارد تومان باید پس بدهند. چه کسی می تواند چنین قسطی پرداخت کند؟ دولت به اسم وام حمایتی یک بازار برای گران فروشی پول و اعتبار درست کرده و این افراد را سرکیسه می کنند که در دولت قبل هم رخ داد. این وام جز اینکه متقاضیان را بیشتر پایین ببرد هیچ دستاوردی نخواهد داشت. این راه حل برای اختصاص مسکن به دهک های یک تا شش نشدنی است. علت اینکه آن ۴ میلیون متقاضی نمی روند ثبت نام کنند هم همین است. 

وی همچنین در خصوص وضعیت رشد قیمت اجاره خانه نیز گفت: قطعا اجاره خانه ها بالاتر خواهد رفت. وقتی مسکن ساخته نمی شود مصرف کننده ها مدام یک لایه در شهر عقب تر خواهند رفت و حاشیه ها به شهرهای مجاور می روند کما اینکه این اتفاق در حال حاضر هم رخ می دهد.  گام بعدی این اتفاقات این است که مجددا این سیکل تکرار خواهد شد و کمبود مسکن موجب افزایش اجاره می شود و انواع مختلف سکونت در اتاق های مشارکت، کانتینر و زیر زمین ها رخ می دهد. کاهش کیفیت سکونت، ظهور گونه های غیر رسمی و غیر استاندارد سکونت و ... از تبعات چنین شرایطی است. 

 

وی در پاسخ به عملکرد شهرداری تهران در حوزه مسکن و شهرسازی نیز گفت: شهرداری در حوزه مسکن وارد شده است و یک تفاهم نامه ای با بنیاد مسکن امضا کرده اند که خیلی مورد سوال بود. به بنیاد مسکن چه ربطی دارد که در تهران اقدامی انجام دهد؟ یک بحث هایی هم آقای زاکانی مطرح کرده بود که می خواهد ۱۵۰ تا ۲۰۰ هزار واحد در تهران بسازند اما جزییاتی از برنامه ی ایشان مشخص نیست. در بودجه شهرداری هم چیزی بابت این مساله ذکر نشده است که بتوان برنامه شان را ارزیابی کرد. شهرداری وظیفه دارد که در حوزه مسکن شهر تهران و شهروندان تهرانی اقدام کند و نمی تواند کار را به وزارت راه و شهرسازی واگذار کند اما شهرداری هیچ ارزیابی و توان خود ندارد. 

وی افزود: من معتقد هستم شهرداری بدون اینکه بتواند به سرمایه خود اتکا کند، با توجه به وضعیت بافت فرسوده این امکان را دارد که با پیدا کردن راه حل نوسازی در بافت های فرسوده از ظرفیت راکد این حوزه بدون درگیر کردن سرمایه خود استفاده کند. در تهران سیزده تا چهارده هزار هکتار بافت فرسوده وجود دارد که جمعیتی بین ۲ تا ۳ میلیون نفر در آن زندگی می کنند. متوسط طبقات منازل این افراد حدود ۲ طبقه است در صورتی که ظرفیت ساخت و سکونت نزدیک به دوبرابر در این مناطق وجود دارد. تصور کنید شهرداری بتواند به همه خانه های فرسوده اجازه ساخت چهار طبقه بدهد. اصولا بدون نیاز به سرمایه گذاری دولت یا شهرداری وارد ساخت و ساز می‌شوند یعنی سازنده ها به صورت مشارکتی این کار را انجام خواهند داد. طرح تفصیلی مانع شهرداری برای چنین کاری است چون طرح تفصیلی میگوید به شرطی میتوانی چنین مجوزی بدهی که برای هر واحد یک پارکینگ ساخته شود ولی چون این واحدها کوچک مقیاس هستند چنین امکانی وجود ندارد در حالیکه تمام زیر ساخت ها در این مناطق وجود دارد. اما برای این مشکل هم یک راه حل وجود دارد. ما یک طرح با عنوان «هسته امن محلی» را پیشنهاد کردیم مبنی بر اینکه مسئله پارکینگ را حل کنیم تا نوسازی به طور خودکار راه اندازی شود. وزیر راه و شهرسازی این طرح را پسندید و ان را به شرکت بازآفرینی ارجاع داد تا تحت یک لایحه در شورای عالی شهرسازی تصویب کنند منتها این شرکت یک محیط بروکراتیک و ناتوان دارد که این ایده را بایکوت کرده است. شهردار تهران اگر به توصیه های کارشناسان گوش کند می تواند این طرح را مستقلا در تهران انجام دهد.

مشاهده خبر در جماران