وام مسکن پاسخگوی هزینه خرید ۵ درصد از واحد ۸۰ متری هم در تهران نیست/ بازار اوراق تسهیلات مسکن، جای سفته بازی نیست

جی پلاس، محمد علی دهقان دهنوی رئیس جدید سازمان بورس و اوراق بهادار که سابقه عضویت در هیئت مدیره بانک عامل بخش مسکن را هم دارد، در ابتدای ورود به این سازمان، نخستین مصوبه هیئت رئیسه این سازمان در زمینه دامنه نوسان را تصویب و ابلاغ کرد که بر این اساس، دامنه نوسان که تا پیش از ۲۵ بهمن مثبت و منفی ۵ درصد است، در طیف مثبت به ۶ درصد افزایش و در طیف منفی به ۲ درصد کاهش (مثبت ۶ و منفی ۲ درصد) خواهد رسید.

مهر نوشت؛ اما طبق اعلام مسئولان، این تغییر دامنه نوسان، شامل معاملات فروش اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن نشده و دامنه نوسان این اوراق بدون تغییر باقی خواهد ماند. این در حالی است که معاملات سفته بازانه در بازار این اوراق، مشکلات زیادی را برای دسترسی مردم به اوراق ایجاد کرده و انتظار می‌رفت تغییر دامنه نوسان مشمول این اوراق هم بشود.

اوراق بهاداری که دامنه نوسان اختصاصی دارند / چرا اوراق مسکن نداشته باشد؟

تقاضای تعیین دامنه نوسان اختصاصی برای اوراق حق تقدم به عنوان ابزار دریافت تسهیلات خرید مسکن، پس از آن قوت گرفت که بر اساس اعلام رئیس جدید سازمان بورس، شورای عالی بورس با تعیین دامنه نوسان برای صندوق‌های سرمایه گذاری مثبت ۱۰ و منفی ۴ و برای اوراق بهادار مندرج در تابلوی زرد پایه فرابورس، مثبت ۳ و منفی ۲ موافقت کرده است.

هر چند اوراق تسهیلات مسکن در زمره اوراق مورد نظر شورای عالی بورس نیست و با دامنه نوسان فعلی (مثبت و منفی ۵ درصد) قرار است معاملات اوراق مسکن ادامه یابد، اما برخی کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند تعیین دامنه نوسان برای اوراق تسهیلات مسکن باید به صورت خاص انجام شود؛ چرا که این اوراق، صرفاً ابزاری برای خرید و فروش حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن است و نباید به ابزاری برای سفته بازی تبدیل شود.

از سوی دیگر، برخی مسئولان بانک عامل بخش مسکن به عنوان مسئول تولید اوراق، با پشتوانه سرمایه گذاری از سوی سپرده گذاران در بانک مذکور، معتقدند اگر سود دهی اوراق بازار اوراق تسهیلات مسکن کاهش یابد، استقبال از این صندوق سپرده گذاری نیز کم شده و درنتیجه عرضه اوراق کاهش می‌یابد که اصلی ترین نتیجه آن، گرانی اوراق مسکن و در پی آن، کاهش منابع بانک تخصصی بخش مسکن برای اعطای تسهیلات خرید مسکن است.

دامنه نوسان مثبت و منفی ۵ درصد اوراق، با خریداران مسکن چه کرد؟

اواخر تابستان و اوایل پاییز امسال قیمت اوراق تسهیلات مسکن وابسته به حساب صندوق ممتاز بانک تخصصی بخش مسکن با نماد تسه که خرداد امسال در دامنه ۴۰ هزار تومانی بود، به دامنه ۹۰ و در مواردی تا حدود ۱۰۰ هزار تومان افزایش یافت.

قیمت اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی نیز با نماد تملی به دلیل نداشتن محدودیت‌های خاصی که برای اوراق با نماد تسه وجود دارد، در ماه گذشته تا ۲۰۰ هزار تومان در هر برگه افزایش یافت و تنها ابزار ناظر بازار برای جلوگیری از سفته بازی در خرید و فروش تملی، ابطال معاملات هر روزه برخی نمادهای زیرمجموعه تملی به صورت روزانه بود.

این افزایش عجیب قیمت اوراق تسهیلات مسکن سبب شد تا هزینه دریافت وام مسکن ۲۴۰ میلیون تومانی از سوی زوجین تهرانی در مقاطعی از سال جاری به بیش از ۴۰ میلیون تومان برسد و قدرت خرید مسکن خانوارها بیش از قبل تضعیف شود.

محدودیت‌های خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی (تملی)

در حال حاضر محدودیت‌های معاملاتی اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن بانک ملی بسیار محدود بوده و بر اساس آخرین پیغام ناظر بازار در معاملات فرابورس، اعتبار اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی (تملی) جهت نقل و انتقال (خرید و فروش) در بازار فرابورس در نمادهای معاملاتی «تملی ۷۱۰۱» و قبل از آن از روز ۱۵ ماه ذکر شده در شرح نماد به مدت ۳ سال و اعتبار مابقی نمادهای معاملاتی اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی (تملی) جهت نقل و انتقال (خرید و فروش) در بازار فرابورس از روز ۱۵ ماه ذکر شده در شرح نماد به مدت ۲ سال است.

ضمن اینکه محدودیت حجمی هر بار سفارش خرید (حداکثر تعداد اوراق بهادار در هر سفارش) جهت نماد معاملاتی اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن بانک ملی به تعداد ۲۴۰ ورقه تعیین شده است.

محدودیت‌های معاملات اوراق تسهیلات مسکن با نماد تسه

محدودیت‌های معاملاتی گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن بانک عامل بخش مسکن نیز پیرو مصوبات شورای پول و اعتبار بوده که بر این اساس، محدودیت زمانی عدم فروش توسط خریداران در کلیه نمادهای معاملاتی اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن به مدت ۴ ماه خواهد بود.

همچنین محدودیت ورود سفارش خرید و انجام معامله به میزان حداکثر ۲۸۰ ورقه برای هر کد معاملاتی در هر جلسه معاملاتی است.

کارشناس اقتصاد مسکن: بازار مسکن دیگر به رونق تابستان برنمی گردد که نیاز به تغییر دامنه نوسان اوراق تسهیلات باشد.

یک کارشناس اقتصاد مسکن درباره تعیین دامنه اختصاصی برای خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن گفت: این موضوع که آیا شورای عالی بورس قانونا می‌تواند برای اوراق تسهیلات مسکن دامنه نوسان اختصاصی تعیین کند یا شورای پول و اعتبار باید در این حوزه ورود کند؟، برای بسیاری از فعالان بازار سرمایه هم جای سوال دارد.

سفته بازی در اوراق تسهیلات مسکن تمام شده است

وی که خواست نامش در گزارش ذکر نشود، افزود: به نظر می‌رسد با توجه به اینکه بازار مسکن، دوره جهش‌های سنگین را پشت سر گذاشته و از سویی تسهیلات مسکن هم تکافوی خرید خانه برای خانوارها را نمی‌دهد، بعید است از اوراق تسهیلات استقبال گسترده‌ای شود.

کارشناس بازار سرمایه گفت: اوراق تسهیلات مسکن شامل دامنه نوسان جدید (مثبت ۶ و منفی ۲ درصد) شود و با همان دامنه نوسان مثبت و منفی ۵ درصد قرار است به فروش برسد.

وی تأکید کرد: وام مسکن در حال حاضر پاسخگوی هزینه خرید ۵ درصد از واحد ۸۰ متری هم در تهران نیست. بنابراین به نظر می‌رسد سفته بازی در اوراق تسهیلات مسکن، دیگر تمام شده است.

عضو هیئت عامل بانک تخصصی بخش مسکن: باید دارنده اوراق هم سود کند

محمد حسن مرادی معاون طرح و برنامه بانک عامل بخش مسکن درباره تخصیص دامنه نوسان جداگانه به معاملات اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس اظهار کرد: چنین بحثی در خصوص اوراق مسکن مطرح نبود چون در خرید و فروش اوراق، محدودیت در خرید و فروش هست اما در معاملات سهام این محدودیت‌ها را شاهدی نیستیم. اگر کسی اوراق تسهیلات مسکن خریداری می‌کند، تا ۴ ماه امکان فروش آن را ندارد.

وی ادامه داد: زمانی که در اواخر تابستان و اوایل پاییز امسال قیمت اوراق تسهیلات مسکن به کانال ۹۰ تا ۱۰۰ هزار تومان رسید، به دلیل ورود سفته بازان به این بازار بود اما این اتفاق از روی ناآگاهی خریداران به محدودیت‌های خرید و فروش اوراق مسکن رخ داد و با این هدف که می‌توانند سودی به دست بیاورند و محدودیتی در فروش آن ندارند، اوراق خریداری کردند؛ اما عملاً به در بسته خوردند و در حال حاضر به تجربه برای آنها ثابت شده که بازار اوراق تسهیلات مسکن، جای سفته بازی نیست.

عضو هیئت عامل بانک تخصصی بخش مسکن گفت: در آن مقطع زمانی، بازار سرمایه هیجانی شده بود و همه می‌خواستند هر چه در بازار عرضه می‌شود را خریداری کنند عده‌ای هم بدون توجه به عواقب خرید اوراق، اقدام به خریداری برگه‌های تسهیلات مسکن در احجام بزرگ کردند اما در حال حاضر دیگر فردی به نیست سفته بازی، نسبت به خرید اوراق تسهیلات مسکن اقدام کند.

نیازی به تعیین دامنه نوسان اختصاصی برای اوراق مسکن نیست

وی با تأکید بر اینکه دیگر با شرایط موجود، نیازی به تغییر اختصاصی دامنه نوسان اوراق تسهیلات مسکن نیست، افزود: نوسانات قیمتی اوراق در حال حاضر چندان زیاد نیست و در دامنه قیمتی ۶۰ هزار تومان قرار دارد اینگونه نیست که ناگهان در یک روز، قیمت اوراق مسکن ۶۰ هزار تومان باشد و روز دیگر، قیمت آن به ۵۰ هزار تومان برسد؛ در ۶ ماهه نخست امسال، متوسط قیمت اوراق تسهیلات مسکن، ۶۵ هزار تومان بود؛ در حال حاضر هم در همین حول و حوش قرار دارد اما ارزش سهام ناگهان در طول یک مدت، چند برابر می‌شود ولی این اتفاق در خصوص اوراق مسکن رخ نمی‌دهد؛ هیچ گاه سراغ ندارید که یک نماد زیرمجموعه تسه ناگهان با تغییر چند برابری قیمت مواجه شود.

مرادی تصریح کرد: از سوی دیگر، اگر صرفاً قرار به حمایت از مصرف کننده (سمت تقاضا) باشد، تعداد عرضه کنندگان اوراق در بازار کم می‌شود؛ دارنده اوراق هم نباید ضرر کند؛ بنابراین بهترین حالت، همین وضعیت رقابتی است چون اگر دارنده اوراق هم زیان کند یا سود کمی ببرد، به تدریج پول کمتری وارد حوزه اوراق مسکن و درنتیجه عرضه آن کم می‌شود؛ به تبع آن، اوراق تسهیلات مسکن گران می‌شود؛ ولی مکانیزم بازار خود به خود این وضعیت را کنترل می‌کند و نباید در این بازار دخالت کنیم.

وی یادآور شد: به اندازه کافی محدودیت‌ها برای جلوگیری از ورود سفته بازان به بازار اوراق تسهیلات مسکن در نظر گرفته و اعمال شده؛ کسی که می‌خواهد واقعاً مصرف کننده باشد و از سوی دیگر کسی که در بانک سپرده گذاری کرده و به جای آن، اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن دریافت کرده، باید به سود منطقی دست یابند؛ دخالت بی مورد به هر یک از طرفین این عرضه و تقاضا، به بازار آسیب می‌زند.