قیمت آپارتمان در مناطق مختلف تهران/ کف واقعی قیمت پایین تر از کف قیمت ذهنی مردم

تحقیقات میدانی درخصوص کف واقعی نقدینگی موردنیاز برای خرید مسکن در چهار گروه از مناطق مصرفی و پرتقاضای پایتخت، با برداشت برخی از خانه‌اولی‌ها درباره سطح حداقلی بودجه خرید آپارتمان متفاوت است.

در حالی که برخی از خانه‌اولی‌ها و متقاضیان خرید مسکن در مناطق مختلف شهر تهران تصور می‌کنند حداقل نقدینگی برای خرید آپارتمان در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر همچون مناطق ۴ و ۵ عددی برابر با ۵/ ۱ میلیارد تومان و در مناطق مصرفی جنوبی شهر دست‌کم یک میلیارد تومان است، اما منوی فروش آپارتمان در پایتخت در روزهای اخیر واقعیت‌های جدیدی از ویژگی‌های آپارتمان‌های در استطاعت را بازگو می‌کند.

به دنبال جهش شدید قیمت مسکن طی دو سال اخیر و همچنین بروز نوسان و ناآرامی در سایر بازارهای اقتصادی و بازارهای موازی مسکن همچون بازار ارز، طلا و بازار سهام، متقاضیان مصرفی در مواجهه با امکان خرید واحدهای مسکونی در شهر تهران عمدتا دو تصور دارند.

اولین تصور ناامیدکننده‌ آنها این است که به دلیل بالا بودن سطح قیمت‌ها دیگر قادر به خرید آپارتمان نیستند و با توجه به سطح میانگین قیمت مسکن در شهر تهران دست‌کم برای خرید یک آپارتمان کوچک‌متراژ (تا ۶۰ مترمربع) به بودجه‌ای معادل یک میلیارد و ۲۰۰ هزار تومان نیاز است.

تصور دیگری که در میان برخی از متقاضیان خرید مسکن وجود دارد آن است که آنها معتقدند باید هر چه سریع‌تر خرید خود را از بازار مسکن انجام دهند و مهم‌ترین علت این موضوع نگرانی از شرایط غیرقابل پیش‌بینی آینده است.

علاوه بر آن در جریان کاهش یا نزولی شدن بازدهی بازار سرمایه، برخی افراد خارج شده از بورس و بازار سهام، به صف متقاضیان خرید مسکن اضافه شده‌اند که متقاضی خرید واحدهای مسکونی با حداقل بودجه مورد نیاز هستند.

تصور این افراد از کف قیمت مسکن نیز تصوری غیرواقعی و ناامید‌کننده است. بررسی‌ها و تحقیقات میدانی  بر پایه اطلاعات مربوط به فایل‌های فروش مسکن که طی روزهای اخیر منتشر شده است، نشان می‌دهد هم‌اکنون چهار کف قیمتی (کف واقعی قیمت) در بازار معاملات خرید و فروش مسکن شهر تهران وجود دارد که ارقام حداقلی برای خرید مسکن در چهار گروه از مناطق مصرفی و پرتقاضا را می‌توان در این چهار گروه طبقه‌بندی کرد.

این چهار گروه شامل دو منطقه شهر تهران به‌عنوان محل جست وجوی متقاضیان با سطح اقتصادی متوسط رو به بالا(مناطق ۴ و ۵)، مناطق مورد تقاضای همه گروه‌های متقاضی اعم از مصرفی و سرمایه‌ای به دلیل مناسب بودن سطح‌ قیمت‌ها برای متقاضیان مصرفی با سطح درآمدی متوسط و متقاضیان سرمایه‌ای (مناطق ۹ و ۱۰)،مناطق متوسط رو به پایین (مناطق ۱۱ تا ۱۳) و جنوبی‌ترین و ارزان‌ترین مناطق شهر تهران(مناطق ۱۷ تا ۱۹) هستند.

پرتقاضاترین مناطق مصرفی شهر تهران

مناطق ۴ و ۵ شهر تهران پرتقاضاترین مناطق مصرفی شهر تهران هستند که بیشترین سهم از معاملات خرید مسکن در آنها انجام می‌شود. در حالی‌که تصور غالب متقاضیان خرید مسکن از این مناطق با توجه به میانگین قیمت فروش هر مترمربع از آپارتمان‌های این منطقه، آن است که حداقل بودجه مورد نیاز برای خرید آپارتمان در این دو منطقه رقمی معادل دست‌کم یک ونیم میلیارد تومان است اما تحقیقات میدانی نشان می‌دهد آپارتمان‌های ریزمتراژ با سطح قیمتی حول و حوش ۸۰۰ میلیون تومان در منطقه ۵ و تا حول و حوش ۷۰۰ میلیون تومان در منطقه ۴ قابل جست وجو و خرید از سوی متقاضیان است.

هم‌اکنون میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان در منطقه ۵ تهران معادل ۲۶ میلیون تومان و متوسط قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان در منطقه ۴ تهران حول و حوش ۲۲ میلیون تومان است. با این حال، در منطقه ۵ براساس اطلاعات فایل‌هایی که طی روزهای اخیر برای فروش به بازار مسکن معرفی شدند واحدهای مسکونی تا سطح قیمتی ۸۰۰ میلیون تومان و در منطقه ۴ تا سطح قیمتی ۷۰۰ میلیون تومان نیز یافت می‌شود. بنابراین کف واقعی قیمت مسکن در این دو منطقه با کف ناامید‌کننده و ذهنی برخی از متقاضیان متفاوت و با فاصله قابل توجهی از آن کمتر است. متراژ این گروه از واحدها نیز تا ۶۰ مترمربع و قیمت هر مترمربع از آنها حول و حوش تا ۱۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. روز گذشته دست‌کم ۵۰ مورد فایل فروش مسکن با کف قیمتی تا ۸۰۰ میلیون تومان در منطقه ۵ شهر تهران در یکی از استارت‌آپ‌های معرفی فایل فروش مسکن عرضه شد. وقتی کف قیمتی منطقه ۵ در منطقه ۴ مورد جست و جو قرار گرفت تا ۳۰۰ مورد فایل فروش مسکن در این منطقه یافت شد. به این معنا که با در نظر گرفتن کف واقعی خرید مسکن در منطقه ۵ متقاضیان روز گذشته به حدود ۳۰۰ مورد فایل فروش آپارتمان در منطقه ۴ دسترسی داشتند. اما با در نظر گرفتن کف قیمتی تا ۷۰۰ میلیون تومان برای منطقه ۴، در این استارت‌آ‌پ‌، تا ۱۰۰ مورد فایل فروش مسکن در روز گذشته رصد شد.

کف واقعی قیمت در مناطق ۹ و۱۰ شهر تهران نیز که این روزها هم از سوی متقاضیان مصرفی و هم از سوی سرمایه‌گذاران ملکی مورد توجه قرار گرفته است رقمی حول وحوش ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان است. این در حالی است که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در این مناطق در تیرماه امسال معادل ۱۴ میلیون تومان اعلام شد اما تحقیقات میدانی نشان می‌دهد کماکان با بودجه ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومانی در این دو منطقه می‌توان اقدام به خرید آپارتمان با عمربنای بالا و متراژ کوچک کرد.

کف قیمتی فروش آپارتمان در مناطق ۱۱ تا ۱۳

بررسی‌ها نشان می‌دهد در گروه سوم از مناطق، یعنی مناطق ۱۱ تا ۱۳ با بودجه کل ۴۰۰ میلیون تومان نیز می‌توان اقدام به خرید آپارتمان کرد و کف قیمتی فروش آپارتمان در این مناطق هم‌اکنون حول وحوش ۴۰۰ میلیون تومان است.

حتی در دسته چهارم مناطق یعنی مناطق ۱۷ تا ۱۹ نیز فایل‌هایی با سطح قیمت کل ۳۵۰ میلیون تومان یافت می‌شود که این رقم را می‌توان به‌عنوان کف قیمت مسکن در این مناطق معرفی کرد.

در حالی که هم‌اکنون اطلاعات مربوط به آپارتمان‌های مسکونی ارزان‌قیمت با قیمت کل حول وحوش کف قیمتی اعلام شده در مناطق جنوبی شهر تهران در استارت‌آپ‌های ملکی بسیار محدود است،کارشناسان و فعالان بازار مسکن این مناطق به اعلام کردند هر چند در واقعیت تعداد فایل فروش آپارتمان در این مناطق زیاد نیست اما به دلیل سنتی بودن معاملات در بازار مسکن این مناطق، عمده مراجعات برای یافتن فایل‌های فروش مسکن به‌صورت سنتی و از طریق بنگاه‌های مسکن صورت می‌گیرد و به همین علت اطلاعات مربوط به فایل‌های فروش مسکن در این مناطق در استارت‌آپ‌ها و سامانه‌های مجازی محدود است.

هر چند تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در همه مناطق عمده فایل‌هایی که با قیمت بسیار ارزان به بازار معرفی شده‌اند یک یا چند مشکل فنی، نارسایی و نقص در امکانات یا مشکلات ملکی و سندی دارند که مورد پسند برخی از مشتریان برای خرید نیستند. البته کف‌های قیمتی اعلام شده در همه این مناطق براساس اطلاعات قیمتی فایل‌هایی است که طی روزهای اخیر به بازار مسکن عرضه شده‌اند و ممکن است به واسطه معرفی فایل‌های جدید این کف قیمتی تغییر کند