تعداد مسکن، سه میلیون بیش از تعداد خانوار

اوایل انقلاب با واگذاری زمین‌های دولتی به خانواده ها، رونقی در بخش ساخت و ساز ایجاد شد. تقریباً تا اوایل دهه ۷۰ بحران مسکن مثل شرایط فعلی نبود اما هر چه به دهه ۸۰ نزدیکتر شدیم جولان دلالها و سفته بازها در بازار مسکن بیشتر شد. کارشناسان سرنخ این اتفاق را کاهش ساخت و ساز برای متقاضیان واقعی و خلاء سیاست‌های مالیاتی می‌دانند؛ دو پاشنه آشیلی که پس از حدود سه دهه هنوز بهبود نیافته است.

طرح مالیات خانه‌های خالی به سال ۱۳۵۳ بر می‌گردد

البته تلاش برای اتخاذ سیاست های مالیاتی در حوزه مسکن از قبل انقلاب آغاز شده بود که به نتیجه نرسید. مرور جراید پیش از انقلاب نشان می دهد دریافت مالیات از خانه های خالی دست کم به سال ۱۳۵۳ می رسد.

در سال های پس از پیروزی انقلاب اسلامی، با وجود درگیری جنگ تحمیلی و همچنین در نظر گرفتن این نکته که حدود ۸۰ درصد خانوارها در واحدهای ملکی زندگی می‌کردند بحران مسکن به اندازه امروز نبود. در سال ۱۳۷۵ که به نوعی آغاز ارایه آمارهای بخش مسکن بوده ۷۳.۴ درصد از جمعیت ایران در واحدهای ملکی، ۱۵.۴ درصد در واحدهای استیجاری و ۱۱.۹ درصد در سایر واحدها زندگی می‌کردند. آمار سال ۱۳۹۵ درصد واحدهای ملکی را ۶۰.۵، واحدهای استیجاری را ۳۰.۷ و سایر واحدها را ۸.۸ نشان می‌دهد. هم اکنون در شهر تهران حدود ۴۴ درصد خانوارها مستاجر هستند؛ بنابراین آمار توضیح می دهد که اوضاع بخش مسکن چندان خوب نیست.

سال ۱۳۶۶ هم تلاش‌ها بی‌نتیجه ماند

نابسامانی بازار مسکن پس از انقلاب اسلامی، دولت را بر آن داشت تا در سال ۱۳۶۶ موضوع دریافت مالیات از خانه های خالی را مطرح کند که با توجه به نبود ابزارهای کافی به نتیجه نرسید. این طرح مجدداً در سال ۱۳۹۴ روی میز دولت قرار گرفت که سرانجام در سال ۱۳۹۵ به قانون تبدیل شد؛ هر چند باز هم ابزار های آن ناقص بود و دولت در حال تلاش برای تکمیل این مکانیزم است.

سامانه املاک و اسکان به عنوان پیش نیاز دریافت مالیات از خانه‌های خالی در بهمن ۱۳۹۸ توسط وزارت راه و شهرسازی رونمایی شد و ۲۶ اردیبهشت امسال رسماً از سوی دولت به سازمان امور مالیاتی تحویل داده شد. در شرایط فعلی سازمان امور مالیاتی می‌گوید که اطلاعات لازم در این سامانه بارگذاری نشده و به همین دلیل یک بار دیگر به وزارت راه و شهرسازی برگردانده شده است. معاون وزیر راه و شهرسازی هم می‌گوید که تا مرداد ماه با کمک دستگاه های مرتبط، اطلاعات را تکمیل می‌کنیم.

دولت از ۲۰ ماه قبل می‌خواسته لایحه مالیات بر عایدی سرمایه را بیاورد

در کنار این موضوع، طرح مالیات بر عایدی سرمایه که از سوی مجلس شورای اسلامی ارائه شده کماکان ابتر مانده است. دولت از آبان ماه ۱۳۹۷ قول داده که لایحه ای را در این خصوص به مجلس می آورد که هنوز تحقق نیافته است. البته بنا به گفته مسئولان، تلاش ها در دولت برای نیل به این هدف در حال انجام است.

مالیات بر عایدی سرمایه قرار است معاملات مکرر در حوزه هایی همچون مسکن، خودرو، ارز و طلا را هدف قرار دهد. کارشناسان می گویند اگر این قانون به نتیجه برسد خرید و فروش به قصد سرمایه گذاری و سودآوری از حوزه مسکن حذف خواهد شد. این پایه مالیاتی هم اکنون در ۱۸۰ کشور جهان اجرا می شود.

تعداد مسکن، سه میلیون بیش از تعداد خانوار

طبق آمار سال ۱۳۹۵ حدود ۲۴ میلیون خانوار در ایران زندگی می کنند و تعداد واحدهای مسکونی حدود ۲۷ میلیون است. طبق آماری که همان سال ارائه شده ۲.۶ میلیون مسکن خالی و ۲.۱ میلیون مسکن نیمه خالی در کشور وجود داشته است. یعنی با وجود آنکه تعداد مسکن سه میلیون بیش از تعداد خانوار هاست، بسیاری از افراد مسکن ندارند. خروجی این وضعیت به بدمسکنی ۲۰ میلیون نفر، حاشیه نشینی ۱۱ میلیون نفر، پدیده پشت بام خوابی و دیگر معضلات ختم شده است. البته مسئولان موضوع پشت بام خوابی را رد می‌کنند.

چهار مانع قانونی در حوزه ساخت و ساز

یکی دیگر از مشکلات حوزه مسکن به کاهش عرضه مسکن برمی‌گردد. اوایل دهه ۹۰ بین ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته می‌شد که هم اکنون این آمار به ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد رسیده است. این تعداد نه تنها جوابگوی نیاز سالانه به یک میلیون واحد مسکونی نیست بلکه حتی حدود ۷۰۰ هزار ازدواج سالانه را هم پوشش نمی‌دهد.

فعالان حوزه ساخت و ساز می گویند قوانین تسهیل کننده و رکورد شکن بخش مسکن بعضاً سالها معطل مانده است. از جمله این موارد، قانون پیش فروش ساختمان به عنوان یکی از مهم‌ترین روشهای تامین نقدینگی در بخش ساخت و ساز است که بنا به گفته کارشناسان، ایرادات متعددی دارد و تلاش کارشناسان برای اصلاح این قانون منجر نتیجه نشده است.

اصلاح مواد ۶۴ و ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم نیز سالهاست که در دستور کار قرار دارد. بنا به گفته فرشید پورحاجت - دبیر کانون انبوه سازان - ماده ۶۴ به تنهایی ۲۲ ماده قانونی را که می تواند به بخش ساخت و ساز رونق دهد قفل کرده است. او می گوید ماده ۷۷ نیز هیچ تفاوتی بین سوداگر، دلال و تولید کننده مسکن قائل نیست. قانون بیمه تامین اجتماعی کارگران ساختمانی نیز ضعف هایی دارد.

اجرا نشدن قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن هم از مواردی است که صدای فعالان حوزه ساختمان را در آورده است. پورحاجت در این خصوص می گوید نقش مجلس فقط تصویب قوانین نیست بلکه باید نظارت هم داشته باشد.

بی‌توجهی به آیین نامه اجرایی ماده ۲۹ قانون نظام مهندسی ساختمان نیز بنا به گفته کارشناسان، زمینه‌ساز تمامی انحرافات در حوزه مهندسی شده که به گفته پورحاجت، مجلس در این زمینه هم اهتمام چندانی نشان نمی دهد.

جمع بندی اینکه برای پیشبرد برنامه های حوزه مسکن، رونق دهی به ساخت و ساز و خانه دار شدن اقشار جامعه، دست کم چند بستر کلیدی که در این گزارش به آن اشاره شد از جمله قانون مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه های خالی، اصلاح مواد ۶۴ و ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم، اجرای قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن و اجرای ماده ۲۹ قانون نظام مهندسی ساختمان باید فراهم شود.