فرمول جدید محاسبه اجاره بهای آپارتمان ها

فرمول تعیین اجاره‌بها به تفکیک مناطق بیست‌ودوگانه پایتخت محاسبه شد. این فرمول بر اساس آخرین اطلاعات رسمی از وضعیت بازار مسکن و اجاره‌بها در فصل پاییز که توسط مرکز آمار منتشر شده است، محاسبه شده و نشان می‌دهد در فصل گذشته نسبت مورد انتظار میان نرخ اجاره و فروش مسکن به هم خورده است. هر چند تجربه دوره‌های گذشته رکود – رونق مسکن نشان می‌دهد وضعیت کنونی و فرمولی که اکنون در بازار برای تعیین اجاره‌بها استفاده می‌شود، پایدار نخواهد بود و به زودی با برقراری ثبات قیمت مسکن، فرمول مذکور که از نسبت بین قیمت مسکن و اجاره‌بها به دست آمده، تعدیل خواهد شد. تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران از قیمت مسکن و اجاره در شهر تهران طی سه ماهه پاییز ۹۸ نشان می‌دهد در حال حاضر املاک اجاری در مناطق مختلف شهر بین یک‌سوم تا یک‌پنجم قیمت مسکن در همان منطقه به اجاره می‌روند. وضعیت در بازار اجاره صورتی غیرمتعارف به خود گرفته است. در آن گزارش بر اساس برآوردی از میزان اجاره‌بها در شهر تهران در اولین ماه زمستان و میانگین قیمت مسکن که با بیش از ۲۰۰ هزار تومان رشد نسبت به میانگین قیمت در پاییز همراه بوده است، نسبت «P (میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی)» به «R (میانگین قیمت اجاره‌بهای سالانه هر مترمربع آپارتمان)» را ۹/ ۲۸ واحد محاسبه و اعلام کرد در زمستان امسال نسبت متعارف بین قیمت مسکن و اجاره‌بها فاصله زیادی از محدوده مورد انتظار گرفته و به مقداری افزایش یافته که دست‌کم از سال ۷۰ تا کنون که داده برای محاسبه این شاخص وجود دارد، بی‌سابقه است.

از نسبت قیمت به اجاره‌بها به‌عنوان «حباب‌سنج» بازار مسکن یاد می‌شود؛ چراکه این نسبت همواره پس از دوره‌های رونق معاملات مسکن به بیشترین حد ممکن افزایش می‌یابد و سپس در سال‌های رکود بازار، به تدریج از مقدار آن کاسته می‌شود. به این ترتیب هرگاه نسبت قیمت به اجاره یا همان «P» به «R» کاهش پیدا می‌کند و به کمترین حدود ممکن می‌رسد، این پیام به فعالان بازار مسکن مخابره می‌شود که زمینه رشد قیمت مسکن وجود دارد. در مقابل هر‌گاه نسبت مذکور افزایش می‌یابد و به سقف متعارف نزدیک می‌شود، نشان از این واقعیت دارد که زمان کاهش قیمت واقعی مسکن فرارسیده و دیگر جایی برای رشد قیمت مسکن وجود ندارد. بر این اساس محاسبه این نسبت به تفکیک مناطق شهر تهران می‌تواند تصویری دقیقی از فرمول تعیین اجاره‌بها در هر منطقه شهر را منعکس کند.

گزارش مرکز آمار میانگین فصلی قیمت مسکن و اجاره‌بها به تفکیک مناطق بیست‌ودوگانه را ارائه کرده که به واسطه این داده‌ها می‌توان نسبت بین قیمت و اجاره را در هر منطقه محاسبه کرد و به این موضوع پی برد که در سه ماه پاییز در هر منطقه نرخ اجاره‌بها با چه نسبتی از قیمت فروش مسکن تعیین شده است. البته با توجه به اینکه این داده‌ها مربوط به فصل گذشته است، میزان نسبت قیمت به اجاره در کل شهر تهران در این بازه زمانی حدود ۲۶ واحد محاسبه شده که قدری از مقدار این نسبت در دی‌ماه کمتر است. اما در عین حال این واقعیت که نسبت به مذکور از سقف مورد انتظار و متعارف همیشگی در طول سه دهه اخیر فراتر رفته، در فصل پاییز نیز در بازار حاکم بوده است.

مقدار متعارف نسبت قیمت به اجاره در تمام ادوار گذشته از زمانی که داده‌های مدون قیمتی برای محاسبه و مقایسه آرشیو شده است تا کنون، بین ۱۴ تا ۲۵ بوده؛ به این معنا که به دنبال جهش قیمت مسکن در دوره‌های رونق بازار، این نسبت حداکثر تا ۲۵ واحد افزایش یافته و در واقع نرخ اجاره‌بها به حدود ۴ درصد قیمت مسکن می‌رسد. اما به تدریج از مقدار این نسبت کاسته خواهد شد و مقدار آن در اواخر دوره رکود به کمترین حد یعنی ۱۴ نزدیک می‌شود. به این ترتیب در پایان دوره‌های رکود معاملات مسکن، نرخ اجاره‌بها معادل ۷ درصد قیمت مسکن تعیین می‌شود. اما همان‌طور که پیش‌تر ذکر شد، این نسبت از فصل گذشته تاکنون مسیر افزایشی در پیش گرفته و با افزایش بی‌سابقه، از محدوده همیشگی ۱۴ تا ۲۵ خارج شده است.

محاسبه نسبت میان قیمت و اجاره مسکن به تفکیک مناطق بیست‌ودوگانه، فرمول کنونی استفاده شده در بازار برای تعیین اجاره‌بها را مشخص می‌کند؛ هر چند فرمول مذکور پایدار نخواهد بود، چراکه با ایجاد ثبات قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو، به تدریج این فرمول تغییر خواهد کرد.

همان‌طور که در نمودار مشخص شده است، بیشترین مقدار نسبت قیمت به اجاره متعلق به مناطق نیمه شمالی شهر است. مقدار این نسبت در مناطق یک، دو، سه و منطقه ۲۲ که به شکل استثنایی در کنار این مناطق قابل دسته‌بندی است، به‌طور میانگین حدود ۳۰ واحد است. در عین حال در منطقه یک با نسبت «P» به «R» ۵/ ۳۲، بیشترین تجاوز از محدوده همیشگی نسبت قیمت به اجاره صورت گرفته است. بر این اساس در حال حاضر میانگین نرخ اجاره‌بها در این منطقه معادل ۳ درصد قیمت فروش مسکن تعیین می‌شود. این در حالی است که در مناطق نیمه جنوبی شهر وضعیت برعکس است، چراکه نسبت قیمت به اجاره در این مناطق به‌طور میانگین حدود ۲۰ واحد است و این یعنی اجاره‌بهای سالانه آپارتمان معادل ۵ درصد قیمت مسکن تعیین می‌شود.

ماجرا از این قرار است که مناطق شمالی شهر اگرچه در دوره رکود، پیشتاز رشد قیمت مسکن نبودند، اما بیشترین میزان رشد قیمت مسکن به آنها تعلق داشته است. منطقه یک در صدر جدول جهش قیمت در دوره رونق اخیر قرار دارد، کمااینکه قیمت مسکن در این منطقه تا پایان مهرماه امسال با ۲۸۷ درصد رشد نسبت به ابتدای سال ۹۶ روبه‌رو شد. منطقه ۲۲ نیز که در رتبه بعدی بالاترین نسبت قیمت به اجاره قرار دارد، با رشد قیمت ۲۲۸ درصدی در این بازه زمانی، در زمره چهار منطقه‌ای که بیشترین جهش قیمت را داشته‌اند قرار دارد. بر این اساس کاملا قابل توجیه است که در دو منطقه مذکور و پس از آن مناطق ۲ و ۳ در شمال شهر تهران، اکنون نسبت قیمت به اجاره مسکن از سقف متعارف تجاوز کرده و در نتیجه سبب شده اجاره‌بها معادل ۳ درصد قیمت مسکن تعیین شود. البته درک این موضوع اهمیت زیادی دارد که اگر فرمول تعیین اجاره سالانه، در مناطق شمالی شهر و نیز منطقه ۲۲ معادل ۳درصد قیمت مسکن است، به این معنا نیست که اجاره‌بها در مناطق مذکور مقدار پایین‌تری نسبت به دیگر مناطق دارد. میانگین اجاره‌بهای ماهانه هر مترمربع آپارتمان مسکونی در منطقه یک در حال حاضر بیش از ۷۷ هزار تومان است و در رتبه اول جدول اجاره‌بهای مناطق قرار دارد. اما از آنجا که این مناطق بیشترین رشد قیمت مسکن را در طول دوره رونق تجربه کردند و از طرفی استطاعت مستاجران حتی در برخوردارترین مناطق شهر محدود است، طبیعی است با وجود افزایش اجاره‌بها در مناطقی نظیر یک تا ۳، فرمول تعیین اجاره‌بها در نسبت با قیمت مسکن بیش از ۳ درصد نخواهد بود.

در مورد علت قرار گرفتن منطقه ۲۲ در دسته مناطقی که اکنون بیشترین فاصله میان اجاره‌بها و قیمت را تجربه کرده‌اند نیز، ماجرا به همین افزایش قیمت سرسام‌آور باز‌می‌گردد. مساله این است که در این منطقه در طول بیش از یک سال اخیر بخش زیادی از تقاضای مستاصل مسکن که نتوانسته بود در مناطقی همچون ۴ و ۵ خانه بخرد، به این منطقه مراجعه کرد و این در حالی است که سمت عرضه از این افزایش تقاضا پشتیبانی نکرد؛ طوری که حتی فروشندگان قدیمی این بازار به دنبال فروشندگان دیگر مناطق، در ماه‌های گذشته از فروش منصرف شدند تا سرانجام قیمت‌های آتی مشخص شود. در نتیجه این وضعیت قیمت مسکن در منطقه ۲۲ نیز به شکل سرسام‌آور رشد کرد و این منطقه را در زمره چهار منطقه که بیشترین رشد قیمت را داشته‌اند، قرار داد. بنابراین در حال حاضر فاصله قیمت و اجاره در این بخش از بازار نیز مشابه فاصله مذکور در مناطق یک تا ۳ تهران است.

اما همان‌طور که اشاره شد، وضعیت در مناطق نیمه جنوبی شهر متفاوت است. در عمده این مناطق نسبت قیمت به اجاره حدود ۲۰ واحد است، به این معنا که فرمول تعیین اجاره‌بها در این مناطق که اکنون در بازار استفاده می‌شود، معادل ۵ درصد قیمت مسکن است. به‌عنوان مثال اجاره‌بهای یک واحد آپارتمان ۵۰۰ میلیونی در یکی از مناطق جنوبی شهر در حال حاضر با فرض عدم پرداخت ودیعه، سالانه حدود ۲۵ میلیون تومان است که دقیقا معادل ۵ درصد قیمت چنین آپارتمانی است.

اگر نسبت قیمت به اجاره در ماه‌های آتی به محدوده همیشگی ۱۵ تا ۲۵ واحد بازگردد، اجاره‌بها معادل ۴ تا ۷ درصد قیمت مسکن تعیین خواهد شد. البته این به معنای بدتر شدن وضعیت مستاجران در ماه‌های آتی نیست؛ بلکه این تغییرات با برقراری ثبات قیمت مسکن در بازار خرید و فروش آپارتمان رخ خواهد داد. در واقع با توجه به اینکه تقاضای سفته‌بازی به هیچ وجه در بازار اجاره حضور ندارد و تمام متقاضیان اجاره از جنس «مصرفی» هستند، عملا اینکه اجاره‌بها افزایش قابل توجهی پیدا کند تا فرمول ۳ تا ۵ درصدی تعیین اجاره‌بها به نسبت قیمت مسکن تبدیل فرمول متعارف همیشگی ۴ تا ۷ درصدی شود، ناممکن است. بنابراین آنچه انتظار می‌رود در ماه‌های آتی رخ دهد تا فرمول تعیین اجاره‌بها به نرخ متعادل همیشگی در طول سه دهه گذشته بازگردد، این است که قیمت مسکن به سمت ثبات نسبی حرکت می‌کند و همین موضوع سبب خواهد شد با وجود رشد محدود و متعارف اجاره‌بها در تناسب با نرخ تورم و البته استطاعت مستاجران در ماه‌های آتی، عملا مقدار نسبت «قیمت به اجاره مسکن» به محدوده متعارف بازگردد و فرمول اجاره‌بها نیز به شکل خودکار به ۴ تا ۷ درصد قیمت مسکن برسد.

مجموعه داده‌های ذکر شده علاوه بر اینکه نشان می‌دهد در حال حاضر بازار از چه فرمولی نرخ اجاره‌بهای املاک را تعیین می‌کند، منعکس‌کننده پیام مهمی درباره میزان عایدی نقدی بازار اجاره است. عایدی نقدی در بازار اجاره که معادل کل اجاره‌بهای نقدی است که مستاجر در طول یک سال به موجر پرداخت می‌کند، در حال حاضر معادل ۳ تا ۵ درصد محاسبه شده است. اما واقعیت این است که این عایدی در نیمه جنوبی شهر بیشتر از شمال شهر است. بر این اساس گروهی از سرمایه‌گذاران ملکی که قصد ورود به بازار اجاره را دارند و تعدادشان هم کم نیست، باید بدانند که اگر نقدینگی خود را صرف خرید مسکن در نیمه جنوبی شهر کنند، در حال حاضر عایدی نقدی بیشتری از سرمایه‌گذاری خود کسب خواهند کرد. البته دارایی‌های ملکی عایدی دیگری هم دارد که به آن «عایدی سرمایه‌ای» اطلاق می‌شود و ناظر بر سودی است که از محل تغییر قیمت مسکن در طول یک سال نصیب مالک می‌شود. اما صرف‌نظر از این سود که در شرایط رکودی بازار مسکن در تمام نقاط بازار محدود است، عایدی بازار اجاره مسکن در حال حاضر در نیمه جنوبی شهر به مراتب بیشتر از نیمه شمالی است.