با اینکه مسئولان مختلف استان در این سال‌ها بارها بر غیرقانونی بودن خرید و فروش این زمین‌ها تاکید کرده‌اند اما هنوز شاهد هستیم که شهروندانی در دام سودجویان این فضا می‌افتند و اندوخته مالی خود را از دست می‌دهند یا دست کم میزانی از سرمایه خود را تلف کرده و با قیمت پایین‌تر از قیمت خرید خود اقدام به فروش اوراق این زمین‌ها می کنند.
با التهاب بازار ارز و بالا رفتن قیمت مسکن در چند ماه اخیر و سرازیر شدن سرمایه‌های سرگردان برای نجات از افت ارزش ریالی به بازار مسکن رونقی دوباره به بازار خرید و فروش زمین‌های خارج از محدوده داده است.
یک تکه کاغذ مالکیت زمین و معروف به 'فیش' اکنون از بازیگران اصلی معاملات املاک در زنجان است.
افزایش قیمت مسکن سبب شده شهروندان برای سرمایه گذاری در بازار مسکن دربازه قیمت زیر 50 میلیون سراغ این فیش‌ها بروند و امید داشته باشند شاید در سال‌های آینده با بازنگری در محدوده شهر زنجان زمین‌دار شوند.
رصد نوسانات قیمت این فیش ها نشان می‌دهد بازیگران و سودجویان اصلی این بازار عده‌ای از دلال‌های بازار املاک و برخی از اعضای این شرکت تعاونی‌ها هستند که هر چند وقت اقدام به خرید فیش‌ها کرده و با داغ کردن شایعات یا تکان‌های دوره‌ای بازار مسکن، این فیش‌ها را به قیمت دلخواه وارد بازار کرده و اقدام به فروش آن می کنند. سپس با پایان التهاب بازار و رکود و پایین آمدن قیمت‌ها دوباره فیش‌ها را با قیمت پایین جمع‌آوری می کنند و منتظر جنبش مجدد بازار می‌مانند.
بیش از 3 هزار میلیارد سرمایه روی هوا
رییس اتاق تعاون استان زنجان تعداد فیش‌های سرگردان در بازار مسکن شهر زنجان را حدود 8000 فیش شمرد و افزود: شرکت‌های تعاونی مسکن ونک، نورپران، ویلاشهر یک، ویلاشهر دو، خیاطان و علوم پزشکی(اطبا) بیش از 700 هکتار از زمین‌های حوزه‌ی شهر زنجان را که بیشتر آن‌ها دارای موقعیت مناسبی هستند، تحت عنوان شرکت تعاونی مسکن خریداری و اقدام به تغییر کاربری کرده‌اند که به دلیل غیر قانونی بودن این کار ارگان‌های مسئول از اقدامات این شرکت‌ها پیشگیری کرده و حالا سال‌هاست که این مشکل تبدیل به معضل کلان برای شهرداری و اداره راه و شهرسازی شده است.
احمد نصیری با بیان اینکه قیمت برخی از این فیش‌ها در بازار به حدود 40 الی 50 میلیون تومان رسیده است و بیش از 300 میلیارد تومان از سرمایه‌های مردم در این بازار سرگردان است گفت: این سرمایه بالا که در این بازار فیش‌های سرگردان درگیر است می‌توانست در چارچوب شرکت‌های تعاونی تولیدی صدها موقعیت اشتغال ایجاد کند که شوربختانه با سوداگری شماری سودجو وارد چرخه‌ی غیرقانونی شده است.
وی دلیل اصلی تمایل مردم به دادوستد در بازار غیرقانونی فیش‌ها را عدم آشنایی با مسایل شهری و سودجویی دلال‌ها دانسته و عنوان کرد: برخی از اعضای هیات مدیره این شرکت‌ها سود خود را در عدم تبدیل این فیش‌ها به زمین می‌بینند چون هر چند وقت یکبار با بالا بردن قیمت فیش‌ها به سودهای کلانی می‌رسند.
سرگردانی فیش‌ها
مدیر اداره معماری و شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی استان معتقد است: با وجود اینکه زمین‌های مسکونی در صورت برنامه‌ریزی مناسب یکی از زمینه‌های تامین‌کننده منافع بلند مدت شهر است اما متاسفانه اقتصاد شهری مدت مدیدی است که درگیر فعالیت نامولدی موسوم به بورس‌بازی و خرید و فروش سوداگرانه این فیش‌ها شده است. فیش‌های مذکور که در فرایند غیرقانونی از سوی تعاونی‌های مسکن وارد بازار شده در هر صورت از نظر اداره راه و شهرسازی و طبق قوانین شورای عالی شهرسازی و معماری هیچگونه حقوق کسب شده برای الحاق به محدوده شهری ندارند، مگر اینکه توجیه فنی و شهرسازی آن فراهم شود.
'رحیم توسلیان' چندی پیش در گفت‌وگویی گفت: براساس مطالعات در قالب طرح جامع و جمعیت‌پذیری و با مدیریت مسائل فنی شهرسازی حداقل تا 20 سال آینده نیاز به افزایش محدوده شهری در زنجان و ساخت و سازهای خارج از محدوده نخواهیم داشت.
وی در ادامه با اشاره به دلایل نیاز نداشتن زنجان به افزایش محدوده شهری اظهار می‌کند: در حال حاضر بافت فرسوده شهری زنجان از پتانسیل بالایی برخوردار است که با بازسازی این مناطق می‌توان بخش مسکن را بیشتر توسعه داد، همچنین زمین‌های زیادی در محدوده شهر یافت می‌شود که امکان ساخت و ساز در آن وجود دارد.
وی می‌افزاید: ظرفیت ناشی از افزایش تراکم معقول طبقات در شهر بسیار است که می‌توان تراکم ساختمانی مسکونی را به عنوان یکی دیگر از ظرفیت‌های درونی توسعه شهر در نظر گرفت.
وی ادامه می‌دهد: علاوه بر آن می‌توان زمین‌هایی موسوم به زمین‌های قهوه‌ای را که در شهر وجود دارد در قالب سیاست بازآفرینی تغییر کاربری داد. پادگان‌ها، کارگاه‌ها و زندان‌هایی که در شهر قرار دارند از این قبیل زمین‌ها با کاربری‌های ناسازگار هستند.
ابطال فیش‌ها
معاون هماهنگی امور عمرانی استاندار زنجان نیز تیرماه امسال در جلسه کارگروه امور زیربنایی استان از عدم اجازه تفکیک زمین به تعاونی‌های مسکن خارج از محدوده شهر زنجان خبر داده بود.
مهرداد سلطانی، زمین های خارج محدوده شهر زنجان را دغدغه و تهدید برای توسعه شهر زنجان دانسته و عنوان کرده بود: برای کاهش مشکلات تعاونی ها، نیازمند تعریف یک راهبرد در این خصوص هستیم تا با مشاوری که تعاونی ها در اختیار گرفتند، مسیری برای برطرف کردن مشکلات فعلی و صیانت از سرمایه های شهر در دستور کار قرار گیرد. از مواردی که باید در راستای تعریف راهبردهای توسعه‌ای لحاظ کرد، ابطال فیش های موجود و بازگرداندن مالکان در اختیار شرکت های تعاونی، ایجاد مالکیت واحد با ادغام شرکت ها، مسائل حقوقی و شهرسازی و توجه به عناصر توسعه گرا خواهد بود.
آگاهی شهروندان
بازار مسکن به سبب روند رو به رشد دائمی قیمت‌ها و همچنین افزایش هر روزه میزان تقاضای مسکن به سبب رشد جمعیت بستر مناسبی برای سرمایه گذاری است. مسکن مانند کالاهای مصرفی دیگر نقطه انتهای مصرفی ندارد و حتی رکود نیز برای مدتی کوتاه باعث کم شدن تقاضای مسکن می‌شود، پس این بازار بر خلاف بازارهای دیگر مانند بورس و سرمایه کمترین نوسان را داشته و سرمایه گذاری مطمئنی است اما گاهی عدم آشنایی با چم و خم بازار مسکن و فعالیت برخی سودجویان و سوداگران می تواند به پرتگاهی برای سرمایه گذاران و خانواده‌هایی که اندوخته‌های خود را وارد این بازار میکنند تبدیل شود.
اعلام غیرقانونی بودن دادوستد فیش‌های زمین‌های خارج از محدوده و برخورد قاطع دستگاه‌های نظارتی با متخلفان و شناسایی سوداگران و دلال‌هایی که در این عرصه فعالیت میکنند و ابطال جواز کسب دفاتر مشاور املاکی که اقدام به معامله فیش‌ها میکنند می‌تواند آرامش را در این بازار حکم‌فرما کند و از حیف و میل شدن سرمایه‌های شهروندان و جاری شدن آن به جیب چند دلال جلوگیری کند.
*مهدی مرادی، هفته نامه صنعت وتجارت زنجان، شماره 9.
3088/6085
انتهای پیام با التهاب بازار ارز و بالا رفتن قیمت مسکن در چند ماه اخیر و سرازیر شدن سرمایه‌های سرگردان برای نجات از افت ارزش ریالی به بازار مسکن رونقی دوباره به بازار خرید و فروش زمین‌های خارج از محدوده داده است.
یک تکه کاغذ مالکیت زمین و معروف به 'فیش' اکنون از بازیگران اصلی معاملات املاک در زنجان است.
افزایش قیمت مسکن سبب شده شهروندان برای سرمایه گذاری در بازار مسکن دربازه قیمت زیر 50 میلیون سراغ این فیش‌ها بروند و امید داشته باشند شاید در سال‌های آینده با بازنگری در محدوده شهر زنجان زمین‌دار شوند.
رصد نوسانات قیمت این فیش ها نشان می‌دهد بازیگران و سودجویان اصلی این بازار عده‌ای از دلال‌های بازار املاک و برخی از اعضای این شرکت تعاونی‌ها هستند که هر چند وقت اقدام به خرید فیش‌ها کرده و با داغ کردن شایعات یا تکان‌های دوره‌ای بازار مسکن، این فیش‌ها را به قیمت دلخواه وارد بازار کرده و اقدام به فروش آن می کنند. سپس با پایان التهاب بازار و رکود و پایین آمدن قیمت‌ها دوباره فیش‌ها را با قیمت پایین جمع‌آوری می کنند و منتظر جنبش مجدد بازار می‌مانند.
بیش از 3 هزار میلیارد سرمایه روی هوا
رییس اتاق تعاون استان زنجان تعداد فیش‌های سرگردان در بازار مسکن شهر زنجان را حدود 8000 فیش شمرد و افزود: شرکت‌های تعاونی مسکن ونک، نورپران، ویلاشهر یک، ویلاشهر دو، خیاطان و علوم پزشکی(اطبا) بیش از 700 هکتار از زمین‌های حوزه‌ی شهر زنجان را که بیشتر آن‌ها دارای موقعیت مناسبی هستند، تحت عنوان شرکت تعاونی مسکن خریداری و اقدام به تغییر کاربری کرده‌اند که به دلیل غیر قانونی بودن این کار ارگان‌های مسئول از اقدامات این شرکت‌ها پیشگیری کرده و حالا سال‌هاست که این مشکل تبدیل به معضل کلان برای شهرداری و اداره راه و شهرسازی شده است.
احمد نصیری با بیان اینکه قیمت برخی از این فیش‌ها در بازار به حدود 40 الی 50 میلیون تومان رسیده است و بیش از 300 میلیارد تومان از سرمایه‌های مردم در این بازار سرگردان است گفت: این سرمایه بالا که در این بازار فیش‌های سرگردان درگیر است می‌توانست در چارچوب شرکت‌های تعاونی تولیدی صدها موقعیت اشتغال ایجاد کند که شوربختانه با سوداگری شماری سودجو وارد چرخه‌ی غیرقانونی شده است.
وی دلیل اصلی تمایل مردم به دادوستد در بازار غیرقانونی فیش‌ها را عدم آشنایی با مسایل شهری و سودجویی دلال‌ها دانسته و عنوان کرد: برخی از اعضای هیات مدیره این شرکت‌ها سود خود را در عدم تبدیل این فیش‌ها به زمین می‌بینند چون هر چند وقت یکبار با بالا بردن قیمت فیش‌ها به سودهای کلانی می‌رسند.
سرگردانی فیش‌ها
مدیر اداره معماری و شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی استان معتقد است: با وجود اینکه زمین‌های مسکونی در صورت برنامه‌ریزی مناسب یکی از زمینه‌های تامین‌کننده منافع بلند مدت شهر است اما متاسفانه اقتصاد شهری مدت مدیدی است که درگیر فعالیت نامولدی موسوم به بورس‌بازی و خرید و فروش سوداگرانه این فیش‌ها شده است. فیش‌های مذکور که در فرایند غیرقانونی از سوی تعاونی‌های مسکن وارد بازار شده در هر صورت از نظر اداره راه و شهرسازی و طبق قوانین شورای عالی شهرسازی و معماری هیچگونه حقوق کسب شده برای الحاق به محدوده شهری ندارند، مگر اینکه توجیه فنی و شهرسازی آن فراهم شود.
'رحیم توسلیان' چندی پیش در گفت‌وگویی گفت: براساس مطالعات در قالب طرح جامع و جمعیت‌پذیری و با مدیریت مسائل فنی شهرسازی حداقل تا 20 سال آینده نیاز به افزایش محدوده شهری در زنجان و ساخت و سازهای خارج از محدوده نخواهیم داشت.
وی در ادامه با اشاره به دلایل نیاز نداشتن زنجان به افزایش محدوده شهری اظهار می‌کند: در حال حاضر بافت فرسوده شهری زنجان از پتانسیل بالایی برخوردار است که با بازسازی این مناطق می‌توان بخش مسکن را بیشتر توسعه داد، همچنین زمین‌های زیادی در محدوده شهر یافت می‌شود که امکان ساخت و ساز در آن وجود دارد.
وی می‌افزاید: ظرفیت ناشی از افزایش تراکم معقول طبقات در شهر بسیار است که می‌توان تراکم ساختمانی مسکونی را به عنوان یکی دیگر از ظرفیت‌های درونی توسعه شهر در نظر گرفت.
وی ادامه می‌دهد: علاوه بر آن می‌توان زمین‌هایی موسوم به زمین‌های قهوه‌ای را که در شهر وجود دارد در قالب سیاست بازآفرینی تغییر کاربری داد. پادگان‌ها، کارگاه‌ها و زندان‌هایی که در شهر قرار دارند از این قبیل زمین‌ها با کاربری‌های ناسازگار هستند.
ابطال فیش‌ها
معاون هماهنگی امور عمرانی استاندار زنجان نیز تیرماه امسال در جلسه کارگروه امور زیربنایی استان از عدم اجازه تفکیک زمین به تعاونی‌های مسکن خارج از محدوده شهر زنجان خبر داده بود.
مهرداد سلطانی، زمین های خارج محدوده شهر زنجان را دغدغه و تهدید برای توسعه شهر زنجان دانسته و عنوان کرده بود: برای کاهش مشکلات تعاونی ها، نیازمند تعریف یک راهبرد در این خصوص هستیم تا با مشاوری که تعاونی ها در اختیار گرفتند، مسیری برای برطرف کردن مشکلات فعلی و صیانت از سرمایه های شهر در دستور کار قرار گیرد. از مواردی که باید در راستای تعریف راهبردهای توسعه‌ای لحاظ کرد، ابطال فیش های موجود و بازگرداندن مالکان در اختیار شرکت های تعاونی، ایجاد مالکیت واحد با ادغام شرکت ها، مسائل حقوقی و شهرسازی و توجه به عناصر توسعه گرا خواهد بود.
آگاهی شهروندان
بازار مسکن به سبب روند رو به رشد دائمی قیمت‌ها و همچنین افزایش هر روزه میزان تقاضای مسکن به سبب رشد جمعیت بستر مناسبی برای سرمایه گذاری است. مسکن مانند کالاهای مصرفی دیگر نقطه انتهای مصرفی ندارد و حتی رکود نیز برای مدتی کوتاه باعث کم شدن تقاضای مسکن می‌شود، پس این بازار بر خلاف بازارهای دیگر مانند بورس و سرمایه کمترین نوسان را داشته و سرمایه گذاری مطمئنی است اما گاهی عدم آشنایی با چم و خم بازار مسکن و فعالیت برخی سودجویان و سوداگران می تواند به پرتگاهی برای سرمایه گذاران و خانواده‌هایی که اندوخته‌های خود را وارد این بازار میکنند تبدیل شود.
اعلام غیرقانونی بودن دادوستد فیش‌های زمین‌های خارج از محدوده و برخورد قاطع دستگاه‌های نظارتی با متخلفان و شناسایی سوداگران و دلال‌هایی که در این عرصه فعالیت میکنند و ابطال جواز کسب دفاتر مشاور املاکی که اقدام به معامله فیش‌ها میکنند می‌تواند آرامش را در این بازار حکم‌فرما کند و از حیف و میل شدن سرمایه‌های شهروندان و جاری شدن آن به جیب چند دلال جلوگیری کند.
*مهدی مرادی، هفته نامه صنعت وتجارت زنجان، شماره 9.
3088/6085
کپی شد
