تحلیل ها و آمارها نشانه هایی از رونق دوباره بازار مسکن در آینده ندارند
به گزارش جی پلاس، از اواسط آذرماه امسال تا به حال قیمت مسکن باز هم رو به فزونی گذاشته، ولی از آن جالب‌تر اینکه این افزایش قیمت با افزایش نسبی حجم خرید و فروش همراه شده است. موضوعی که به گمان برخی آشتی دوباره متقاضیان و فروشندگان با بازار است. اما توجه بیشتر به آمارها و تحلیل رفتار پیشینی بازار مسکن به نظر واقعیت دیگری را برخلاف این نظرهای خوش‌بینانه عیان میکند.
اخیرا قیمت‌ها چقدر رشد داشته است؟
افزایش قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران به یک نسبت نبوده اما برخی مشاوران املاک سطح شهر از میانگین افزایش یک‌میلیون تومانی قیمت‌هر متر مربع سخن به میان می‌آورند و این در شرایطی است که اکثر آنها معتقدند روند افزایش قیمت‌ها تا شب عید ادامه دارد و می‌گویند به صورت میانگین حداقل یک‌میلیون تومان دیگر در هر متر مربع قیمت‌ها رشد خواهد کرد. این‌همه درحالی است که طبق گزارش‌ها در پایان دی ماه سال ۹۸ متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران حدود ١۴میلیون تومان بوده است و در ادامه با مقایسه قیمت‌ها در مناطق مختلف به نظر پیش‌بینی فعالان بازار مسکن از رشد قیمت‌ها کماکان درست است. موضوعی که با نزدیک شدن به پایان‌سال و رسیدن به ایام نوروز معمولا رخ می‌داد اما این‌بار روند رشد قیمت‌ها هم زودتر آغاز شد و هم از نرم همیشگی رشد قیمت‌ها در شب عید بیشتر بود. بنا به پیش‌بینی کارشناسان در‌سال ٩٩ بازار مسکن با رشد حداقل ١۵درصدی روبه‌رو خواهد بود.
روند قیمت‌ها چگونه پیش می‌رود؟
سوالی که در این میان جای طرح دارد این‌است که با این افزایش زودرس قیمت‌ها آیا روند معمول افزایش نسبی تقاضا در بازار شب عید همانند هر ساله وجود دارد یا تقاضای کاذب باز هم دامن بازار را گرفته است؟ در این رابطه یکی از مشاوران املاک در منطقه شرق تهران در پاسخ به این سوال که خریداران کنونی این بازار عمدتا از سرمایه‌گذاران هستند یا خریداران واقعی؟ می‌گوید: «به نظر می‌رسد فعلا عمده خریداران واقعی هستند و مسکن را برای نیاز واقعی، خود خریداری می‌کنند چراکه می‌ترسند قیمت‌ها روندی افزایشی را طی کند، در نتیجه به سرعت تقاضای بالقوه خود را بالفعل کنند.»
در همین ارتباط فرید غدیری، کارشناس مسکن ضمن رد این نظرات با اشاره به اینکه «افزایش قیمت مسکن که از آذر ماه آغاز شده و در دی ماه با شیب تند‌تری ادامه یافته است را باید با توجه به روند قیمت‌ها در ماه‌های پیش از آن بررسی و تحلیل کرد»، می‌گوید: «در مجموع ماه‌های آذر و دی قیمت مسکن حدود ٩درصد نسبت به آبان‌ماه افزایش پیدا کرد و این درحالی رخ داد که قیمت مسکن در طی ماه‌های شهریور تا آبان در حدود ٧درصد کاهش پیدا کرده بود. در ماه‌های ابتدای پاییز میانگین قیمت مسکن در تهران ١٣میلیون تومان بود که با توجه به این میزان از افزایش قیمت به حدود ١۴میلیون تومان رسیده است.»
او می‌افزاید: «این افزایش قیمت البته به معنای جهش دوباره قیمت مسکن آن‌گونه که در پایان بهار و ابتدای تابستان امسال تجربه شد، نیست و براساس الگوی قیمتی دوباره به آن شکل فعلا رخ نخواهد نمود.» این کارشناس مسکن همچنین در پاسخ به این پرسش که چرا قیمت‌ها در آذر ماه و دی ماه با افزایش روبه‌رو شد و این روند ادامه دارد یا خیر، می‌گوید: «نوساناتی که در پاییز بازار ارز تجربه کرد به شکل روانی این‌طور به بازار مسکن القا کرد که بازار ارز این پتانسیل را دارد که دوباره دچار شوک شود و براساس تجربه شوک بازار ارز در‌سال ٩٧ این بار بازار مسکن بسیار سریع به این نوسانات قیمت ارز پاسخ گفت.» غدیری می‌افزاید: «دلیل دیگر نیز این است که به سبب رکود ساخت که از‌سال ٩۴ تا ٩٧ ادامه داشته، کمبود عرضه بسیار قابل توجهی در بازار وجود دارد. در چنین شرایطی تقاضا که به یکباره افزایش پیدا میکند، طرف عرضه توان پاسخ به این تقاضا را ندارد و این نیز سبب افزایش قیمت می‌شود.»
او با اشاره به دو جریان تقاضای غیرمصرفی که بیشترین حجم بازار را در اختیار دارد و تقاضای مصرفی که حجم بسیار کمی در بازار فعلی دارد، خاطرنشان کرد: «از میانه پاییز به بعد تقاضای غیرمصرفی که مشتمل بر تقاضای سفته‌باز و تقاضای سرمایه‌ای است، از مجموعه متغیر‌های بیرونی اثرگذار بر قیمت مسکن این‌گونه سیگنال گرفت که می‌تواند دوباره از این بازار و رشد قیمت‌ها سودگیری کند.» این کارشناس مسکن همچنین یادآور شد: «براساس الگوهای گذشته رکود و رشد قیمت بازار مسکن از دوره جهش قیمت مسکن عبور کرده و این دست از رفتار‌های غیرمصرفی در بازار درصدد است تا برداشت گمراه‌کننده از قیمت‌ها را القا کند و این روند به زودی متوقف خواهد شد.» او همچنین افزود: «بازار مسکن تا یک‌سال آینده به نظر نمی‌رسد ظرفیت جهش قیمتی جدی را داشته باشد. البته این به معنای منجمدشدن قیمت‌ها نیست و الگوهای گذشته نشان می‌دهد که بعد از جهش قیمت‌ها، قیمت اسمی معمولا کاهش پیدا کرده و ثابت مانده است. البته اینکه در ماه‌های آینده افزایش کمی هم تجربه شود، وجود دارد اما این افزایش درصورت وقوع چندان قابل توجه نخواهد بود.»
متقاضیان این بازار چه کسانی هستند؟
با این‌همه اما سوال مهم‌تر که فهم آن به فهم چرایی افزایش قیمت‌ها کمک خواهد کرد، این است که روند تقاضا از کدام سو تحریک شده و مسبب شرایط فعلی در بازار مسکن است. در این ارتباط نیز فرید غدیری، کارشناس مسکن با اشاره به اینکه بازار را تقاضای غیرمصرفی فرا گرفته، گفت: «در دوماه اخیر هم تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن رشد کرده و هم تقاضای سفته‌بازی به معنای خریدوفروش مکرر در کوتاه‌مدت، این درشرایطی است که در پایان تابستان و ابتدای پاییز حجم این‌گونه از تقاضا به‌شدت کاهش پیدا کرده بود.»
او همچنین افزود: «در آذرماه سال‌جاری ۴۵درصد رشد مثبت و در دی‌ماه سال‌جاری حجم معاملات مسکن ۶٧درصد نسبت به دی‌ماه سال گذشته افزایش پیدا کرد. این درشرایطی است که جز آذر، دی و بهمن‌ماه سال‌جاری، دیگر ماه‌ها در قیاس با ماه مشابه سال گذشته چیزی درحدود ۵٠درصد افت تقاضا وجود داشته است.»
این کارشناس مسکن همچنین یادآور شد: «خریدوفروش مسکن در تهران پیش از ماه آخر پاییز به حدود ٣هزار واحد در ماه رسیده بود اما درحال حاضر این‌گونه از تقاضای غیرمصرفی به‌علاوه حجم اندکی از تقاضای تبدیل به احسن مسکن در تهران، سطح معاملات ماهانه مسکن را به حدود ١٠هزار معامله در ماه رسانده است.» غدیری در پایان خاطرنشان کرد: «این واقعیت را باید بپذیریم که تقاضای مصرفی در بازار مسکن هنوز بسیار کمرنگ است.»
رشد تقاضایی که قدیری به آن اشاره کرد، درشرایطی است که بیت‌الله ستاریان در گفت‌وگوی کوتاهی با «شهروند» ابراز عقیده کرد: «تقاضای ١٠هزارتایی مسکن در یک‌ماه هیچ‌گاه به معنای رشد قابل توجه تقاضا نیست و رشد تقاضا به معنای خروج از رکود زمانی رخ خواهد نمود که تقاضا در تهران به ١٠٠هزار تقاضا در ماه برسد.» او همچنین در تأیید گفته‌های قدیری می‌افزاید: «بدون شک حجم اصلی و حداکثری تقاضای فعلی در بازار مسکن تقاضای غیرمصرفی و به جهت سودگیری است.» این گفته‌ها درشرایطی گفته می‌شود که کم نیستند دیگر کارشناسانی که آنها نیز چنین عقیده‌ای دارند و بازار مسکن را در ماه‌های جاری بازار تقاضاهای غیرمصرفی می‌دانند و سودگیری این متقاضیان را عامل ثبات‌زدا اما کوتاه‌مدت می‌دانند.
