شناسایی نقاط تاریک بازار مسکن

به گزارش جماران؛ مرکز بررسی‌های استراتژیک ریاست‌جمهوری درباره پنج نقطه تاریک بازار مسکن که بخشی از انتقادها به دولت یازدهم را موجب شده، گزارش داد. مطالعات نشان می‌دهد «رکود دو طرفه» در مسکن - عرضه و تقاضا- و همچنین اقدامات پولی و مالی غیرموثر برای تحریک بخش مسکن در مسیر رونق، دو ابهام اصلی فعالان بازار ملک طی 4 سال اخیر بوده است. این مرکز ضمن تشریح پشت صحنه چالش‌های کهنه بخش مسکن، برای برون‌رفت از وضع موجود، 10 برنامه راهبردی معرفی کرده که مهم‌ترین آنها «ایجاد انعطاف‌ در تسهیلات و راه‌اندازی لیزینگ» است.

مرکز بررسی‌‌های استراتژیک ریاست‌جمهوری، با مرور آنچه در دوره‌های قبل و حین فعالیت دولت یازدهم، بر بازار مسکن گذشت، فهرست برنامه‌های راهبردی دولت دوازدهم برای بخش پرچالش اقتصاد را منتشر کرد.محتوای گزارش 50 صفحه‌ای این مرکز که بخشی از مجموعه گزارش‌های مربوط به «اقدامات وزارت راه و شهرسازی در سال‌های 92 تا 95» را تشکیل داده است، نشان می‌دهد: دولت در این مقطع، ضمن واکنش قابل‌انتظار به «ابهامات و پرسش‌‌های مطرح در ذهن فعالان بازار ملک»، از یکسو «کارنامه» متولی بخش مسکن و نهادهای فرابخشی مرتبط را مورد «سنجش» قرار داده و از سوی دیگر «همراستا» با دغدغه صاحب‌نظران و راهکارهای کارشناسان بخش، برای «اصلاح و رفع نقص» از سیاست‌های موجود و همچنین «مسائل بر زمین مانده» و نادیده گرفته‌شده طی 4 سال اخیر، برنامه‌های لازم‌الاجرا را در 4 سال آینده معرفی کرده است.

بر این اساس، وزارت راه و شهرسازی و کلیه دستگاه‌ها، نهادها و سازمان‌های دولتی و عمومی مسوول و متولی حوزه‌های مختلف بخش مسکن از جمله سیاست‌گذار پولی، وزارت اقتصاد و شهرداری‌ وظیفه‌ دارند نسبت به فراهم کردن زمینه اجرای «10 فرمان در بازار مسکن»، با دولت دوازدهم همکاری و مشارکت کنند. گزارش مرکز بررسی‌های استراتژیک ریاست‌جمهوری قبل از پرداختن به برنامه‌های راهبردی دولت دوازدهم برای بخش مسکن، 5 «نقطه تاریک» این بخش را در اتاق ظهور قرار داده و به ابهامات ناظران و فعالان بازار ملک درباره «رکود دوطرفه»، «محرک‌های کم‌اثر»، «کندسازی در بافت‌فرسوده»، «عارضه مزمن مسکن‌مهر» و «وعده اجرای مسکن‌اجتماعی» پاسخ داده است. در این بررسی همچنین 8 چالش کلیدی بخش مسکن و ساختمان فهرست شده و در نهایت 10 فرمان برای دستیابی به رونق پایدار و غیرتورمی در حوزه خرید و ساخت مسکن با هدف «تسهیل صاحب‌خانه شدن خانه‌اولی‌ها و کاهش جمعیت بدمسکن، ساماندهی بافت فرسوده و حل معضل حاشیه‌نشینی» اعلام شده است.

یک پرسش طی همه سال‌های فعالیت دولت یازدهم از متولی بخش مسکن، به «رکود دوطرفه در بازار مسکن» مربوط بوده است. مرکز بررسی‌های استراتژیک ریاست‌جمهوری، رکود ساخت و ساز طی 4 سال گذشته را ناشی از سه عامل شکل‌دهنده سونامی ساختمانی در سال‌های 89 تا 92 عنوان می‌کند که پیامد آن، در سال‌های اواسط 92 تاکنون باعث شده بازار ساخت مسکن با«رژیم اجباری لاغری» برای تعیین تکلیف مازاد عرضه در بخش لوکس‌ها و فروش تدریجی در بخش واحدهای مصرفی، مواجه شود. گزارش این مرکز، سونامی ساخت و سازهای مسکونی و غیرمسکونی در دوره قبل از استقرار دولت یازدهم را ناشی از «ورود قابل‌توجه منابع مالی بخش‌خصوصی و بسیاری از نهادها و بانک‌ها به بازار سرمایه‌گذاری ملکی در سال‌های سرکوب مالی (اوج کاهش دستوری نرخ سود بانکی در سال‌های 91 و 92)، ورود منابع پرقدرت بانک مرکزی به ساخت‌وساز (مسکن مهر) و همچنین فروش تراکم مازاد توسط شهرداری‌ها» می‌داند که مجموعه این سه عامل باعث شد ساخت و سازهای مغایر الگوی تقاضای مصرفی، به ثبت رکود بیشترین عرضه سالانه ملک در تهران و کشور منجر شود. تبعات آن سونامی، در سال 95 باعث رشد تعداد خانه‌های خالی و بلااستفاده از 6/ 1 میلیون واحد در سال 90 به 6/ 2 میلیون واحد شد. در این میان به‌دلیل ممنوعیت به‌روزرسانی سقف وام خرید مسکن متناسب با تورم طی دست‌کم 5 سال منتهی به سال 92 و همچنین کاهش درآمد خانوارها و درآمد سرانه ناشی از تحریم و رشد منفی اقتصاد، در عمل تقاضای موثر خرید مسکن نیز طی سال‌های اخیر، سرکوب و رکود سمت عرضه با رکود سمت تقاضا توام شد. مرکز بررسی‌های استراتژیک ریاست‌جمهوری، در گزارش خود، بعد از پرداختن به اولین نقطه تاریک بازار مسکن، درباره دومین ابهام فعالان بازار ملک که در قالب «اقدمات پولی و مالی غیرموثر برای تحریک بخش مسکن در مسیر رونق» مطرح است، این‌طور پاسخ می‌دهد: برخی اقدمات 4 سال گذشته در حوزه تامین مالی مسکن، همچون راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن، اقدام «بنیادین» تلقی می‌شود و در کوتاه‌مدت قابلیت اثرگذاری محسوس ندارد ضمن آنکه پرداخت تسهیلات خرید مسکن در تیراژ محدود نمی‌تواند اثر آنی و پررنگ در رونق داشته باشد.

در این گزارش، علت طولانی‌شدن فرآیند ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی مهر و نیز برخورد دولت یازدهم به هسته سخت این طرح بزرگ –پایان خط اعتباری بانک مرکزی، وابسته شدن پروژه‌ها به آورده نقدی متقاضیان و نیاز پروژه‌های مسکن مهر به تامین زیرساخت‌ها و خدمات زیربنایی و روبنایی- عنوان شده است و درباره تاخیر در اجرای مسکن اجتماعی و نوسازی بافت‌های فرسوده نیز به کمبود منابع و محدودیت‌های بودجه‌ای دولت اشاره شده است.در مقطع فعلی، مطابق بررسی‌های انجام‌شده توسط مرکز وابسته به نهاد ریاست‌جمهوری، مهم‌ترین چالش در بخش مسکن به «ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن» مربوط است به‌طوری‌که «عدم انعطاف در پرداخت تسهیلات، بانک‌محور بودن این نظام و همچنین سهم ناچیز بازار سرمایه از تامین مالی بخش مسکن» باعث کمبود شدید منابع مورد نیاز متقاضیان ساخت و خرید مسکن شده و گروه‌های خارج از دایره وام‌دهی در این بخش را شکل داده است.

این چالش، طی دست‌کم یک سال اخیر به اشکال مختلف از سوی کارشناسان اقتصاد مسکن تحت عنوان نواقص و نارسایی‌های سبد تسهیلات مسکن مطرح شده و حتی وزیر راه و شهرسازی نیز در فاصله پایان فعالیت دولت یازدهم و شروع رسمی فعالیت دولت دوازدهم، نقشه راه بازار مسکن 1400 را در قالب ماموریت توانمندسازی سه دسته تقاضای مسکن –خانه اولی‌ها، ساکنان بافت فرسوده و حاشیه‌نشین‌ها- از طریق اصلاح فرآیند پرداخت تسهیلات مسکن اعلام کرده بود. دومین چالش اصلی در بخش مسکن از نگاه مرکز بررسی‌های استراتژیک ریاست جمهوری، «موازی کاری، عدم همکاری و ضعف تعامل دستگاه‌های بیرونی و درونی مرتبط و مسوول در بخش مسکن» معرفی شده است. در حال حاضر متولی بخش مسکن در دولت از چندین معاونت، سازمان و شرکت تشکیل شده که هر یک از آنها، مسوولیت راهبری قسمتی از بخش مسکن و شهرسازی را برعهده دارند. برنامه‌ریزی‌های پراکنده برای یک بخش، بعضا باعث خنثی‌سازی یکدیگر می‌شود. به‌عنوان نمونه، در حال حاضر دو شرکت دولتی، برای توسعه درونی و منفصل شهرها، به‌صورت جداگانه برنامه‌ریزی می‌کنند. یکی شرکت متولی بافت فرسوده و دیگری متولی شهرهای جدید است. در این میان، نوعی رقابت پنهان در دستیابی به منابع اعتباری برای دو نوع سیاست جمعیتی متضاد –انتقال جمعیت به بیرون شهرهای بزرگ از یکسو و جذاب‌سازی هسته فرسوده شهرها برای جذب جمعیت از سوی دیگر- عملا باعث می‌شود هدف اصلی و کلان دولت از بابت تعریف مکان هدف برای استقرار جمعیت، مخدوش شود و از آن مهم‌تر، بازدهی تخصیص منابع و اعتبارات محدود، به حداقل برسد. در گزارش مرکز بررسی‌های استراتژیک ریاست‌جمهوری، از «عدم کفایت اراضی مناسب برای عرضه مسکن، کاهش روزافزون جذابیت سکونتی در شهرهای کوچک، حاکمیت چند ساله رکود، عدم تطابق الگوی ساخت و تقاضا، گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی و کیفیت پایین زندگی در شهرهای جدید» به عنوان چالش‌های دیگر بخش مسکن پیش روی دولت نام برده شده است.

وقت اقدام برای اجرای 10 فرمان

گزارش مرکز بررسی‌های استراتژیک ریاست‌جمهوری درباره نحوه مداخله دولت در بخش مسکن برای حذف نقاط تاریک و رفع چالش‌های درون بازار ملک نشان می‌دهد: 10 فرمان برای دگرگونی مثبت در بخش پرچالش اقتصاد باید طی این دوره به اجرا دربیاید.اولین فرمان در مسیر هدایت بازار مسکن به فاز رونق، در «انعطاف‌بخشی به سبد تسهیلات مسکن» خلاصه می‌شود تا انواع «تسهیلات در استطاعت» برای گروه‌های مختلف تقاضا و همچنین سازنده‌ها، وارد بازار شود. برای این منظور، برنامه راهبردی «بازسامان نظام تسهیلاتی و ایجاد تناسب و انعطاف در آن» طراحی و به متولی بخش مسکن و سیاست‌گذار پولی پیشنهاد شده است. فرمان دوم، «توسعه بازار تسهیلات رهنی» از مسیر «انتشار اوراق رهن ثانویه» به‌منظور «بازیافت منابع اولیه تبدیل شده به وام خرید مسکن» را هدف قرار داده است. در حال حاضر دارایی غیرقابل دسترس بانک عامل بخش مسکن از محل تسهیلات پرداخت شده به خریداران مسکن طی سال‌های گذشته، حدود 100 هزار میلیارد تومان است که در فاصله 12 تا 15 سال، در قالب پرداخت اقساط ماهانه، به بانک برمی‌گردد، اما با راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، امکان وصول بخش قابل توجهی از این منابع و دارایی‌ها برای بانک فراهم می‌شود و در نتیجه، قدرت وام‌دهی به بخش مسکن چند برابر خواهد شد. سومین فرمان برای رونق‌بخشی به بازار مسکن، فراهم کردن شرایط خرید ملک برای دهک‌های متوسط رو به‌بالا از طریق «راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن» است.

«جلوگیری از خام فروشی زمین‌های دولتی» فرمان چهارم به متولی بخش مسکن است. برای اجرای این برنامه، لازم است از ظرفیت بانک‌ عامل بخش مسکن در قالب ارائه خدمات مدیریت دارایی به وزارت راه‌و‌شهرسازی بهره گرفته شود تا از محل انتشار اوراق بهادار به پشتوانه زمین‌های خام دولتی، امکان سرمایه‌گذاری و تامین زیرساخت‌ها روی این اراضی به‌وجود بیاید و در نتیجه، شرایط برای سرمایه‌گذاری بخش خصوصی بدون محروم شدن دولت از ارزش افزوده این اراضی، فراهم شود. «جذب و هدایت شرکت‌های برند ساختمانی و توسعه‌گرها به بافت فرسوده» نیز فرمان دیگر قابل اجرا از سوی متولی بخش مسکن است. توسعه‌گرها قادرند به جای نوسازی تک پلاک، محله‌های فرسوده درون شهرها را بازسازی کنند طوری‌که فعالیت این شرکت‌ها صرفا به ساخت‌و‌ساز مسکونی محدود نمی‌شود. «تعیین تکلیف قوانین مشکل‌دار و بازدارنده رونق مسکن» نیز فرمان ششم اصلاحات در بخش مسکن است. قانون پیش‌فروش ساختمان یکی از این قوانین است که مرکز بررسی‌های استراتژیک ریاست جمهوری پیشنهاد اصلاح آن به نفع رونق را مطرح کرده است. مهم‌ترین فرمان به «انسجام‌بخشی به نظام برنامه‌ریزی و یکپارچه‌سازی سیاست‌گذاری‌ها در بخش مسکن» برمی‌گردد. در قالب این برنامه راهبردی، لازم است مراجع سیاست‌گذاری مرتبط با بخش مسکن در وزارت راه و شهرسازی، ادغام شوند و برنامه‌ریزی‌ها در این بخش به‌منظور جلوگیری از تصمیمات جزیره‌ای و متقابل، متمرکز شود. همچنین تعامل حداکثری و همکاری موثر دستگاه‌های بیرونی برای فراهم کردن زمینه اجرای پیشنهادی مالی متولی بخش مسکن، در قالب این فرمان، لازم‌الاجراست. مرکز بررسی‌های استراتژیک ریاست جمهوری در گزارش خود، همچنین بر «اجرای دقیق و منسجم مسکن اجتماعی»، «بازنگری و اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان» و «تطبیق دادن الگوی عرضه با جنس تقاضای مسکن» به عنوان فرامین دیگر برای رفع چالش‌های بخش، تاکید کرده است.